Millionen, Mallorca: Ein Interview mit Paul Misar | Immobilien handeln auf der Insel

In dieser besonderen Folge von Flipper Immo spricht Johannes mit Paul Misar, einem der bekanntesten Immobilieninvestoren im deutschsprachigen Raum, der seit über 25 Jahren aktiv im Markt ist und heute vor allem auf Mallorca im Luxussegment arbeitet. Die beiden reden über Pauls erste Schritte als Investor, sein aktuelles Portfolio auf der Insel, den Fix-and-Flip-Markt auf Mallorca und warum Netzwerk und Bildung am Ende den Unterschied machen.

Von Wien bis Mallorca: Pauls Weg als Immobilieninvestor

Paul Misar ist kein Newcomer. Wer sich seit mehr als zwei Jahrzehnten im deutschsprachigen Immobilienbereich bewegt, kennt ihn oder ist zumindest irgendwann auf seinen Namen gestoßen. Bekannte Namen wie Oliver Fischer und Thomas Knedel haben ihren Weg teilweise durch oder mit Paul gemacht. Das Gespräch mit Johannes findet direkt auf Mallorca statt, in Son Vida, dem sogenannten Beverly Hills der Insel. Paul hat klein angefangen, wie fast alle erfolgreichen Investoren. Seine ersten Schritte waren keine klassischen Fix-and-Flip-Deals, sondern eher auf Buy-and-Hold ausgerichtet. Schon früh hat er aber damit begonnen, beide Strategien zu mischen. Seine Grundregel war simpel: Wenn jemand einen Preis bietet, der zu gut ist um abzulehnen, wird verkauft. Sonst wird gehalten.

Ein konkretes Beispiel aus seiner Frühphase illustriert das gut. Paul hatte ein Seniorenwohnheim im Bestand, an dem er sehr hing und es eigentlich nicht verkaufen wollte. Dann kam ein institutioneller Investor, der für ein 60-Millionen-Portfolio in London noch ein passendes Objekt brauchte und Paul so hoch bot, dass dieser am Ende verkaufte. Kein schlechtes Problem, wie er selbst sagt.

Anfängerfehler bei der ersten Gewerbeimmobilie

Die erste nennenswerte Investition war keine Wohnimmobilie, sondern eine Gewerbeimmobilie, und sie lehrte Paul einiges auf die harte Tour. Er überprüfte den Mieter nicht sorgfältig genug, ließ eine zu geringe Kaution zahlen und musste am Ende feststellen, dass der Mieter die Heizungsanlage zerstört hatte. Ein klassischer Mietnomaden-Fall, der Paul nach eigener Aussage aber so nachhaltig geprägt hat, dass er diesen Fehler nie wieder gemacht hat.

Das ist eine der wichtigsten Lektionen im Immobiliengeschäft: Man lernt bei jeder Immobilie etwas Neues, ob man will oder nicht. Oft sind es die schmerzhaften Erfahrungen, die am längsten im Gedächtnis bleiben und die besten Lehrmeister sind.

Der Mallorca-Markt heute: Luxusvillen im Südwesten der Insel

Nach einem langen Weg über verschiedene Assetklassen und Märkte konzentriert sich Paul heute hauptsächlich auf den Südwesten Mallorcas, konkret auf die Region zwischen Palma und Portals Nous sowie Port d'Andratx. Diese Gegend gilt als eine der teuersten Immobilienlagen im gesamten Mittelmeerraum.

Während Paul in den ersten Jahren auf Mallorca noch Wohnungen gehandelt hat, hat sich sein Fokus in den letzten sieben bis acht Jahren klar in Richtung Villen und Luxusimmobilien verschoben. Die Bandbreite bei seinen aktuellen Objekten liegt zwischen 2 und 6 bis 7 Millionen Euro pro Deal. Das ist bewusst gewählt, denn in diesem Segment gibt es weniger Wettbewerb:

• Oberhalb von rund 7 Millionen Euro sind vor allem institutionelle Investoren aktiv.
• Unterhalb der 2-Millionen-Marke tummeln sich sehr viele private Käufer.
• Der Bereich dazwischen bietet erfahrenen Investoren mit dem richtigen Netzwerk die besten Chancen.

Sein jüngster Ankauf war eine Villa in der Nähe von Portals Nous mit einem Einkaufspreis von rund 2 Millionen Euro. Das letzte verkaufte Objekt lag nur wenige Wochen zurück, ebenfalls im Südwesten der Insel.

Einblick in ein Lieblingsobjekt: mediterrane Villa mit Ferienlizenz

Eines von Pauls aktuellen Lieblingsobjekten steht auf der anderen Seite von Son Vida. Die Eckdaten: rund 2.600 Quadratmeter Grundstück, eine Villa mit 700 bis 800 Quadratmetern Wohnfläche und eine Ferienlizenz für 12 Betten. In der Hochsaison erzielt das Objekt zwischen 12.000 und 15.000 Euro Umsatz pro Woche.

Zum Vergleich: Wer das auf den einzelnen Gast herunterbricht, zahlt rund 1.000 Euro pro Woche und Person. Das klingt nach viel, ist aber gemessen an den Hotelpreisen in dieser Lage durchaus wettbewerbsfähig. Son Vida und Port d'Andratx gehören zu den teuersten Immobiliengegenden auf der gesamten Insel, entsprechend hoch ist auch das Preisniveau für Ferienvermietung.

Wer kauft heute auf Mallorca? Käuferstruktur im Wandel

Johannes spricht Paul auf eine interessante Frage an: Hat sich die Käuferschaft auf Mallorca in den letzten Jahren verändert? Die Antwort ist klar: Ja, deutlich.

Rund um den Brexit haben viele Briten ihre Mallorca-Immobilien verkauft, aus zwei konkreten Ängsten:

• Die Sorge, die Rente oder Pension nicht mehr problemlos in der EU ausgezahlt zu bekommen.
• Die Unsicherheit über die Entwicklung des Pfunds gegenüber dem Euro.

Mittlerweile sind die Briten als Investoren wieder auf dem Markt, wenngleich sich das Profil etwas verändert hat. Der klassische Brite, der seinen Lebensabend auf Mallorca verbringen wollte, ist seltener geworden. Dafür sind Briten als Kapitalanleger durchaus wieder präsent.

Gleichzeitig sind amerikanische Käufer spürbar aktiver geworden. Seit der Einführung eines Direktflugs nach New York vor rund eineinhalb Jahren ist die Präsenz von US-Investoren gewachsen. Bekannte Namen aus Hollywood wie Brad Pitt haben auf Mallorca investiert. Auch Bill Gates hat mitten im ersten Lockdown 2020 in das historische Dallaso Hotel auf der Insel investiert, ein Haus mit einer Geschichte, die bis zu Charlie Chaplin und Winston Churchill zurückreicht. Richard Branson hat ein Hotel auf Mallorca, das er selbst schon vor 30 Jahren besitzen wollte und nun nach langen behördlichen Hürden endlich in ein Luxushotel mit nur 26 Zimmern und Nachtpreisen ab 880 Euro umbauen lässt.

Fix and Flip auf Mallorca: Was sind realistische Einstiegszahlen?

Für Zuschauer, die aktuell in Deutschland mit Fix and Flip starten oder die Insel als nächsten Markt im Blick haben, gibt Paul konkrete Orientierungspunkte.

Früher, als Paul mit Wohnungen auf Mallorca aktiv war, konnte man Objekte für 100.000 bis 200.000 Euro einkaufen und mit einem Aufschlag von rund 200 Prozent weiterverkaufen. Diese Zeiten sind vorbei. Der Markt hat sich deutlich nach oben entwickelt.

Heute sieht ein typisches Einstiegsobjekt im unteren Bereich so aus: Ein Reihenhaustyp in der Region Palmanova, vor rund drei Jahren für rund 465.000 Euro eingekauft, liegt heute im Wert von rund 700.000 bis 750.000 Euro. Das entspricht einem Wertzuwachs von rund 50 bis 60 Prozent in wenigen Jahren, ohne größere Renovierung.

Beim Eigenkapital sollte man auf Mallorca deutlich mehr mitbringen als in vielen deutschen Märkten. Paul nennt als Richtwert:

• Mindestens 30 Prozent Eigenkapital des Kaufpreises.
• Dazu kommen die Kaufnebenkosten, was den tatsächlichen Eigenkapitalbedarf auf rund 40 Prozent des Kaufpreises erhöht.

Penthäuser im oberen Bereich werden laut Paul aktuell für 2 bis 3 Millionen Euro eingekauft und für 7 bis 8 Millionen Euro weiterverkauft. Das sind andere Dimensionen als in Deutschland, aber das Prinzip ist dasselbe.

Ist es der richtige Zeitpunkt für eine Investition?

Eine Frage, die Johannes immer wieder von Anfängern bekommt, ist die nach dem richtigen Timing. Paul kennt diese Frage gut, und seine Antwort ist direkt: Wer fragt, ob es gerade ein guter Zeitpunkt ist, will meistens Nein hören, damit er nicht anfangen muss.

Die Wahrheit ist: Diese Frage wurde vor 20 und 30 Jahren genauso gestellt. Und wer damals abgewartet hat, hat aufgehört zu investieren, während andere ihr Vermögen aufgebaut haben. Krisen sind keine reinen Risiken, sie sind immer auch Chancen. Entscheidend ist nicht der Zeitpunkt im Marktkalender, sondern die Qualität des Deals und das Netzwerk, das man mitbringt.

Paul fasst es so zusammen: Wer in einem Markt gut etabliert ist und Zugang zu Off-Market-Deals hat, findet immer gute Möglichkeiten. Das gilt für München genauso wie für Mallorca.

Netzwerk und Mentor: Was wirklich den Unterschied macht

Ein zentrales Thema im Gespräch ist die Frage, warum Bildung und Netzwerk im Immobiliengeschäft so entscheidend sind. Paul berichtet aus eigener Erfahrung: Er hat lange gebraucht, bis er sich selbst seinen ersten Mentor genommen hat. Erst nach dem 30. Lebensjahr hat er diesen Schritt gewagt und danach sein Tempo deutlich erhöht.

Was ihm dabei am meisten gebracht hat, war nicht nur das Wissen des Mentors selbst, sondern das Netzwerk, das damit einherging. Gute Leute kennen gute Leute. Wer Zugang zu erfahrenen Rechtsanwälten, Steuerberatern, Feuchtigkeitsexperten und Renovierungsspezialisten hat, trifft bessere Entscheidungen und zahlt deutlich weniger Lehrgeld.

Gerade auf Mallorca lauern spezifische Fallstricke, die Neueinsteiger ohne lokales Wissen teuer bezahlen können. Paul nennt konkrete Beispiele:

• Fincas, die nur mit dem Hubschrauber erreichbar sind, weil es keine legalen Zufahrtsrechte gibt.
• Gebäude, bei denen nur ein Bruchteil der verbauten Fläche legal ist und der Rest abgerissen werden muss, was selbst nach bereits getätigter Renovierung drohen kann.
• Fehler bei der Mieterprüfung, fehlende Kautionen und unzureichende Vertragsgestaltung, die zu erheblichen Verlusten führen können.

Unwissenheit schützt vor Strafe nicht, das gilt auf Mallorca genauso wie in Deutschland, nur dass die finanziellen Konsequenzen auf der Insel durch die höheren Preise noch schmerzhafter ausfallen können.

Ausblick: Ein Flip auf Mallorca kommt

Johannes schließt das Gespräch mit einem konkreten Ausblick: Er plant, gemeinsam mit seinem Team in naher Zukunft auch auf Mallorca ein Objekt zu flippen. Wahrscheinlich etwas Größeres, eine Finca oder ein Landgut. Wer den Kanal verfolgt, darf sich also auf ein Projekt freuen, das die Fix-and-Flip-Welt auf die Insel bringt.

Mallorca ist ein stabiler, international gefragter Immobilienmarkt mit hoher Nachfrage, begrenztem Angebot und klaren Preisuntergrenzen nach unten. Wer mit dem richtigen Netzwerk, ausreichend Eigenkapital und lokalem Fachwissen einsteigt, findet hier attraktive Renditechancen, sowohl im klassischen Fix-and-Flip als auch im Bereich der Ferienvermietung.