Millionen, Mallorca: Ein Interview mit Paul Misar | Immobilien handeln auf der Insel

In dieser besonderen Folge trifft Johannes auf Paul Misar, einen der bekanntesten deutschsprachigen Immobilieninvestoren mit über 25 Jahren Markterfahrung. Das Gespräch findet auf Mallorca statt, wo Paul heute hauptsächlich im Luxussegment tätig ist, und dreht sich um seinen Werdegang, seinen letzten siebenstelligen Ankauf und die Frage, wie der Fix-and-Flip-Markt auf der Insel wirklich funktioniert.

Von Wien nach Mallorca: Der Werdegang von Paul Misar

Paul Misar ist kein Unbekannter in der deutschsprachigen Immobilien-Community. Wer sich schon länger mit dem Thema beschäftigt, hat seinen Namen früher oder später gehört. Seit über 25 Jahren bewegt er sich im Immobilienmarkt, wobei der Schwerpunkt schon seit vielen Jahren auf Mallorca liegt, genauer gesagt im Südwesten der Insel zwischen Palma und Portals Andratx.

Am Anfang war es weniger klassisches Fix and Flip, sondern eher eine Mischung aus Halten und Verkaufen. Paul beschreibt das so: Wenn ihn jemand mit Geld bedroht, also ein Angebot macht, das er nicht ablehnen kann, dann verkauft er auch Objekte, die er eigentlich behalten wollte. Ein treffendes Beispiel liefert er selbst: Ein Seniorenwohnheim, das er eigentlich im Portfolio behalten wollte, wurde von einem anderen Investor so hoch geboten, weil dieser ein Paket für London schnüren musste, dass Paul letztlich verkaufte. Solche Situationen sind auf einem gut vernetzten Markt keine Seltenheit.

Seine allererste nennenswerte Kapitalanlage war übrigens keine Wohnung, sondern eine Gewerbeimmobilie. Und die lehrte ihn auf die harte Tour: Der Mieter wurde nicht sauber geprüft, zu wenig Kaution wurde vereinbart, und am Ende heizte dieser auf Pauls Kosten. Ein klassischer Anfängerfehler, wie er selbst sagt, der aber so haften geblieben ist, dass er ihm nie wieder passiert ist.

Der aktuelle Fokus: Villen im Luxussegment auf Mallorca

Während Paul früher vor allem Wohnungen in Wien und auf Mallorca gehandelt hat, hat sich sein Fokus in den letzten sieben bis acht Jahren deutlich verschoben. Heute kauft und verkauft er vor allem Villen und Luxusimmobilien im Südwesten der Insel. Die typische Preisspanne, in der er sich bewegt, liegt zwischen 2 und 6 bis 7 Millionen Euro.

Das ist die Preisspanne, in der es nach seiner Einschätzung am wenigsten Mitbewerber gibt. Oberhalb dieser Schwelle agieren institutionelle Investoren, unterhalb davon tummeln sich viele Private. Das Segment dazwischen ist überschaubarer und damit attraktiver für erfahrene Akteure mit dem richtigen Netzwerk.

Der letzte Ankauf war eine Villa in Richtung Portals, mit einem Kaufpreis von rund 2 Millionen Euro. Das zuletzt verkaufte Objekt lag ebenfalls im Südwesten der Insel und war etwa fünf bis sechs Wochen vor dem Gespräch abgeschlossen worden.

Das Lieblingsobjekt: Eine mediterrane Villa mit Ferienlizenz

Auf die Frage nach seinem schönsten Objekt kommt Paul auf eine mediterrane Villa auf der anderen Seite von Son Vida zu sprechen. Die wichtigsten Eckdaten:

• Grundstück: rund 2.600 Quadratmeter
• Villa: rund 700 bis 800 Quadratmeter Wohnfläche
• Ferienlizenz für 12 Betten
• Wochenumsatz in der Hauptsaison: zwischen 12.000 und 15.000 Euro

Das klingt nach viel Geld. Wenn man es aber herunterbricht, sind das bei zwölf Personen rund 1.000 Euro pro Woche pro Person, und das in einer der teuersten Immobiliengegenden Mallorcas. Son Vida und Portals Andratx gehören zu den absolut hochpreisigsten Ecken der Insel. Zum Vergleich: Im Hotel von Richard Branson, das Paul wenige Tage vor dem Interview besucht hat und das zum besten Hotel im Mittelmeerraum werden soll, kostet das kleinste Zimmer rund 880 Euro pro Nacht, eine mittlere Suite liegt bei etwa 1.500 Euro pro Nacht. Das Hotel hat gerade einmal 26 Zimmer.

Der Mallorca-Markt und internationale Käufer

Johannes fragt nach den Veränderungen in der Käuferstruktur, und Paul liefert interessante Einblicke. Während des Brexit haben viele britische Käufer Immobilien auf Mallorca abgestoßen, aus zwei Hauptgründen:

• Unsicherheit über die weitere Auszahlung von Renten und Pensionen nach dem Austritt aus der EU
• Sorge um die Entwicklung des Pfunds gegenüber dem Euro

Mittlerweile haben sich die Briten stabilisiert und kaufen wieder auf der Insel, allerdings hat sich die Käuferstruktur leicht verschoben. Der klassische Brite, der seinen Lebensabend auf Mallorca verbringen will, ist weniger präsent als früher. Dafür sind Briten als Investoren wieder stärker vertreten.

Neu hinzugekommen sind vor allem amerikanische Käufer. Seit es seit eineinhalb Jahren einen Direktflug von Mallorca nach New York gibt, hat das die Insel für US-Investoren deutlich attraktiver gemacht. Bekannte Beispiele aus dem Video: Brad Pitt hat investiert, und Bill Gates hat mitten im Lockdown 2020 in das historische Hotel Formentor investiert, in dem einst Charlie Chaplin und Winston Churchill zu Gast waren. Das Hotel wird gerade komplett überarbeitet.

Auch in der Coronazeit lief der Markt auf Mallorca unerwartet heiß. Kapital wurde aus Deutschland und anderen Ländern abgezogen und auf der Insel als sicherem Hafen geparkt. Nicht weil die Rendite im Vordergrund stand, sondern weil Sicherheit und Werterhalt gefragt waren.

Fix and Flip auf Mallorca: Was du als Einsteiger wissen solltest

Wer Fix and Flip auf Mallorca starten will, braucht deutlich mehr Eigenkapital als in Deutschland. Die Grundregel lautet laut Paul: mindestens 30 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten, was in der Praxis eher auf rund 40 Prozent hinausläuft.

Früher konnte man auf Mallorca Wohnungen für 100.000 bis 200.000 Euro einkaufen und mit rund 200 Prozent Aufschlag wieder verkaufen. Diese Zeiten sind vorbei. Ein günstigeres Reihenhausbeispiel aus Pauls aktuellem Bestand in der Ecke Palmanova zeigt den aktuellen Stand:

• Einkaufspreis vor knapp drei Jahren: rund 465.000 Euro
• Aktueller Marktwert: rund 700.000 bis 790.000 Euro

Penthäuser im gehobenen Segment werden für 2 bis 3 Millionen Euro eingekauft und für 7 bis 8 Millionen wieder verkauft. Der Markt bietet also weiterhin Potenzial, aber er ist selektiver geworden und verzeiht Fehler weniger als früher.

Besondere Vorsicht ist bei der Rechtslage geboten. Paul nennt konkrete Beispiele für Anfängerfehler, die teuer werden können:

• Fincas kaufen, die keine ordentlichen Zufahrtsrechte haben
• Immobilien erwerben, bei denen nur ein Bruchteil der Bausubstanz legal ist und der Rest abgerissen werden muss
• Renovierungen starten, bevor die Rechtslage vollständig geprüft ist

Unwissenheit schützt vor Strafe nicht gilt auf Mallorca genauso wie überall. Wer ohne lokales Know-how in den Markt geht, zahlt Lehrgeld. Im schlimmsten Fall deutlich mehr als nötig.

Netzwerk schlägt Einzelkämpfer

Ein zentrales Thema im Gespräch ist die Bedeutung von Netzwerk und Mentoring. Paul sagt es klar: Er hat selbst lange gebraucht, bis er sich seinen ersten Mentor geholt hat. Erst nach 30 war es so weit, und dann hat er in wenigen Jahren deutlich mehr erreicht als in vielen Jahren davor.

Was ein gutes Netzwerk auf Mallorca bedeutet, macht er konkret: Du brauchst nicht nur Marktkenntnisse, sondern Zugang zu verlässlichen Rechtsanwälten, Steuerberatern, Feuchtigkeitsexperten und Renovierungsspezialisten. Diese Kontakte selbst aufzubauen kostet Jahre. Wer sie von Anfang an nutzen kann, spart Zeit und Geld.

Johannes bringt es auf den Punkt mit einem Spruch, den er gerne verwendet: Wer fliegen lernen will, fragt nicht den Pinguin, sondern den Adler. Das gilt für Fix and Flip in Deutschland genauso wie für den Einstieg in den Mallorca-Markt.

Am Ende des Gesprächs kündigt Johannes an, dass er und sein Team in Zukunft selbst auf Mallorca ein Objekt flippen werden, wahrscheinlich etwas Größeres wie eine Finca oder eine Ferienliegenschaft. Ein Versprechen an sein zukünftiges Ich, wie er es nennt.

Was du aus diesem Gespräch mitnehmen kannst

Der Mallorca-Markt ist kein Selbstläufer, aber er ist stabil und bietet für gut positionierte Investoren weiterhin attraktive Renditemöglichkeiten. Die wichtigsten Punkte aus dem Interview:

• Das Segment zwischen 2 und 7 Millionen Euro bietet die geringste Konkurrenz und damit die besten Chancen für erfahrene Akteure.
• Eigenkapital von 40 Prozent (inklusive Nebenkosten) ist auf Mallorca realistisch zu planen.
• Die Rechtslage bei Immobilien auf der Insel ist komplex und muss vor jedem Kauf sorgfältig geprüft werden.
• Offmarket-Netzwerke sind entscheidend, um wirklich gute Deals zu finden.
• Internationale Käufer aus den USA und Großbritannien sorgen für stabilen Nachfragedruck im Luxussegment.
• Es gibt keinen perfekten Zeitpunkt, um anzufangen. Das haben Investoren vor 20 Jahren auch schon gesagt, und trotzdem haben seitdem viele sehr gut verdient.

Wer den Schritt in den Mallorca-Markt ernsthaft in Betracht zieht, sollte sich von Anfang an mit erfahrenen lokalen Experten umgeben. Das spart nicht nur Geld, sondern im Zweifel auch sehr viel Ärger.