Millionenschaden durch Wohnungsbrand | aufgestockt in Berlin #136 Part 2

In diesem Video nimmt dich Johannes mit auf eine Berliner Baustelle, die alles andere als glatt gelaufen ist: Eine fertig ausgebaute Wohnung wurde durch mutmaßliche Brandstiftung komplett zerstört, das Dach musste neu gedeckt werden und Asbest in der alten Dachpappe sorgte für weitere ungeplante Kosten. Zusammen mit Projektentwickler Fabian zeigt Johannes, was nach einem Wohnungsbrand wirklich übrig bleibt und welche Lehren du als Investor daraus ziehst.

Brandstiftung auf der Baustelle: Was wirklich passiert ist

Johannes war im November letzten Jahres bei einer Mastermind-Veranstaltung an der Müritz, als sein Bauleiter anrief und von Löschwasser im Objekt berichtete. Der erste Hinweis auf das Ausmaß kam nicht vom Bauleiter selbst, sondern aus der Tageszeitung: Dort stand bereits, dass es in dem Berliner Projekt gebrannt hatte. Betroffen war die kleinste Einheit im Haus, eine 32-Quadratmeter-Wohnung, die zu diesem Zeitpunkt bereits fertig ausgebaut war.

Die Brandursache ist nach aktuellem Stand wahrscheinlich Brandstiftung. In Berlin ist es, wie Johannes und Fabian im Video offen ansprechen, nicht ungewöhnlich, dass Investoren und Projektentwickler auf Widerstand aus dem lokalen Umfeld treffen. Ob es gezielte Feindschaft war oder eher ein impulsiver Akt, lässt sich im Nachhinein schwer sagen. Die Konsequenz war in beiden Fällen dieselbe: ein Millionenschaden und ein kompletter Rückbau auf Rohbauniveau.

Das Ausmaß des Schadens: Vom Ausbau zurück zum Rohbau

Wer schon einmal selbst gebaut oder renoviert hat, weiß, wie aufwendig ein vollständiger Innenausbau ist. Nach dem Brand musste bei der betroffenen Wohnung buchstäblich alles rückgebaut werden:

• Neue Fenster wurden eingesetzt
• Der gesamte Trockenbau wurde zurückgebaut
• Kabelstränge und Installationen wurden entfernt
• Die Fußbodenheizung wurde herausgenommen, da sie angekokelt war
• Der bereits verlegte Estrich musste abgebrochen werden
• Das Dach, ein Gründach, wurde komplett abgenommen und neu aufgebaut

Besonders aufwendig war der Dachersatz: Da der Kran zu diesem Zeitpunkt bereits abgebaut war, musste ein Mobilkran extra bestellt werden, um die neuen Dachelemente aus Österreich per Kran einzuheben. Das allein treibt die Kosten in die Höhe, ohne dass dabei irgendein sichtbarer Fortschritt am Gebäude entsteht. Man zahlt schlicht dafür, wieder dort anzufangen, wo man vor Monaten schon war.

Heute riecht die Wohnung wieder nach frischem Bau. Fenster sind drin, Decke ist neu, der Rohbau ist sauber. Was noch fehlt, ist der komplette Bodenaufbau: Schüttung, Fußbodenheizung und Estrich ergeben zusammen rund 15 Zentimeter Aufbau. Die Raumhöhe ist trotzdem gut, was bei einer Dachaufstockung nicht selbstverständlich ist.

Das Gesamtprojekt: 22 neue Wohnungen durch Dachaufstockung in Berlin Lichtenberg

Das Projekt in der Geselstraße, intern schlicht "Gesel" genannt, ist eine Dachaufstockung mit insgesamt 22 neuen Wohnungen. Die Baukosten liegen im Millionenbereich. Fabian, der Projektentwickler, bringt es selbst auf den Punkt: Hätte man dieselben Wohnungen als klassischen Neubau auf der grünen Wiese gebaut, wären die Kosten pro Quadratmeter deutlich niedriger ausgefallen. Eine Aufstockung im Bestand ist technisch und logistisch deutlich komplexer als ein Neubau von Grund auf.

Die Lage des Projekts ist trotzdem attraktiv. Das Gebäude befindet sich in Berlin Lichtenberg, nahe Friedrichshain, einem der gefragtesten Stadtteile der Hauptstadt. Die Rummelsburger Bucht mit Wasserlage ist fußläufig erreichbar. Es ist genau der Kontrast, den Berlin ausmacht: unten im Bestandsgebäude gewachsene Stadtstruktur, oben auf dem Dach moderner Neubaustandard.

Der Quadratmeterpreis im Projekt liegt über 5.000 Euro, je nach Wohnungsgröße. Zum Vergleich: Neubauprojekte in Kantone, die Johannes selbst kennt, erzielen 6.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter. Für Berlin Lichtenberg ist das Preisniveau dennoch ambitioniert und sorgt laut Johannes für reichlich Diskussionsstoff.

Zwei 112-Quadratmeter-Wohnungen als Eigennutzer-Highlight

Das Herzstück des Projekts sind zwei Penthouse-Wohnungen mit je 112 Quadratmetern. Diese Einheiten werden löffelfertig eingerichtet verkauft. Ein externer Dienstleister hat die Inneneinrichtung entworfen und aufgebaut, für jede Wohnung gibt es eine detaillierte Möbelliste, die im Kaufvertrag beurkundet wird. Wer möchte, kann das Möbelpaket für rund 15.000 Euro Aufpreis direkt mit erwerben. Der Käufer zieht dann buchstäblich am ersten Tag ein, ohne noch irgendetwas kaufen oder beauftragen zu müssen.

Diese Wohnungen richten sich klar an Eigennutzer, zum Beispiel Paare, die zentrales Berliner Wohnen auf hohem Niveau suchen. Bei 112 Quadratmetern und dem Standort nahe Friedrichshain werden hier Preise deutlich jenseits der Million aufgerufen.

Einbaufahrstuhl: Technische Herausforderung im Bestandsgebäude

Ein weiteres technisches Detail, das im Video zur Sprache kommt, ist der Einbaufahrstuhl. Das Gebäude hat drei Aufgänge. Der Fahrstuhl wurde in das vorhandene Bestandstreppenhaus integriert, wobei das Loch im Treppenkern gerade so ausreichend war. An einer Stelle mussten die Treppenstufen leicht beschnitten werden, damit der Aufzugschacht passte. Das Ergebnis: Der Fahrstuhl erschließt theoretisch alle drei Aufgänge und ist damit für das gesamte Haus nutzbar.

Wichtiger Hinweis für alle, die Dachgeschossausbauten oder Aufstockungen planen

Fabian gibt im Video einen Rat, den du dir als Investor merken solltest, bevor du bei einem Altbau in den Dachbereich gehst:

• Holzgutachten beauftragen: In Ostberlin wurden viele Holzkonstruktionen mit Holzschutzmitteln wie DDT oder Lindan behandelt. Beide Substanzen sind hochgiftig. Belastetes Holz muss fachgerecht entfernt werden, das kostet Zeit und Geld, muss aber in der Kalkulation stehen.
• Dachpappe auf Asbest prüfen lassen: In der DDR wurde Dachpappe häufig mit Asbest hergestellt. Beim Gesel-Projekt war genau das der Fall. Die Dachpappe wurde vor Baubeginn nicht untersucht, der Asbest tauchte erst während der Arbeiten auf und musste aufwendig fachgerecht entsorgt werden.
• Puffer für Unvorhergesehenes einplanen: Fabian empfiehlt ausdrücklich, in jeder Kalkulation einen festen Prozentsatz für unvorhergesehene Kosten vorzusehen. Asbest, Brandschäden, Schadstoffe im Holz: Irgendwas kommt immer.

Das klingt nach Grundlagen, aber genau diese Punkte werden in der Praxis immer wieder unterschätzt. Ein nicht entdeckter Schadstoff oder ein Brandschaden kann ein Projekt, das auf dem Papier rentabel war, in die Verlustzone bringen. Beim Gesel-Projekt kamen gleich mehrere solcher Ereignisse zusammen.

Was du als Investor aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Das Berliner Projekt Gesel zeigt sehr anschaulich, was Dachaufstockungen im Bestand wirklich bedeuten. Es ist kein einfaches Bauprojekt, und die Marge entsteht nicht durch günstige Baukosten, sondern durch die richtige Lage, den richtigen Zeitpunkt und sorgfältige Kalkulation mit ausreichend Puffer.

Folgende Punkte lassen sich direkt aus dem Video ableiten:

• Dachaufstockungen im Bestand sind pro Quadratmeter teurer als Neubau auf der grünen Wiese, bieten aber oft Lagen, die im Neubau gar nicht verfügbar wären.
• Brandstiftung ist kein theoretisches Risiko, besonders in politisch sensiblen Stadtteilen. Versicherungsschutz und Sicherheitskonzept gehören zum Projekt.
• Schadstoffgutachten sind keine bürokratische Pflichtübung, sondern echte Kostensicherung.
• Löffelfertige Einrichtungspakete können den Verkaufsprozess vereinfachen und den Preis pro Einheit deutlich erhöhen.
• Selbst erfahrene Projektentwickler werden von unerwarteten Ereignissen überrascht. Wer keinen Puffer hat, gerät schnell in Erklärungsnot gegenüber Kreditgebern und Käufern.

Johannes bringt es selbst auf den Punkt: Früher hätte ihn so ein Anruf vom Bauleiter in Panik versetzt. Heute macht er die Mastermind zu Ende und kümmert sich danach darum. Das ist nicht Gleichgültigkeit, sondern die Ruhe, die entsteht, wenn man sein Projekt strukturell solide aufgestellt hat und weiß, dass die Versicherung greift und das Team funktioniert.