Millionenschaden durch Wohnungsbrand | aufgestockt in Berlin #136 Part 2

In diesem Video nimmt Johannes dich mit auf ein Berliner Dachaufstockungsprojekt, das durch einen mutmaßlichen Brandstiftungsfall zum echten Stresstest wurde. Gemeinsam mit Projektentwickler Fabian zeigt er, was es bedeutet, wenn eine fertig gebaute Wohnung abgefackelt wird, welche Folgeschäden entstehen und was ein solches Projekt trotzdem so interessant macht.

Brandstiftung auf der Baustelle: Was wirklich passiert ist

Johannes war im November auf einer Mastermind-Veranstaltung an der Müritz, als sein Bauleiter anrief und von Löschwasser im Objekt berichtete. Wenig später fand Johannes in der Zeitung die Antwort: Eine Wohnung in dem Berliner Dachaufstockungsprojekt hatte gebrannt. Betroffen war die kleinste Einheit im Gebäude, eine 32-Quadratmeter-Wohnung, die zu diesem Zeitpunkt bereits fertig gebaut war.

Die Brandursache? Wahrscheinlich Brandstiftung. Personen kamen zum Glück nicht zu Schaden, der materielle Schaden aber war enorm. Was an diesem Abend besonders auffällt: Johannes blieb auf der Mastermind und kümmerte sich erst danach um die Sache. Wer schon länger investiert, kennt diesen Punkt, irgendwann wird man gelassener, auch wenn es wehtut.

Was viele nicht bedenken: In Berlin kann man als Investor oder Projektentwickler schnell Feinde machen. In manchen Kiezen gibt es eine aktive linke Szene, die Neubauprojekte und Aufstockungen grundsätzlich kritisch sieht. Ob das hier der Hintergrund war oder schlicht zwei Personen ohne klares Motiv, bleibt offen. Fakt ist: Der Schaden war real und im Millionenbereich.

Der Wiederaufbau: Alles zurück auf Rohbau

Nach dem Brand musste die betroffene Wohnung komplett zurückgebaut werden. Das klingt brutal, und das war es auch. Im Einzelnen bedeutete das:

• Neue Fenster eingesetzt
• Trockenbau vollständig zurückgebaut
• Kabelstränge entfernt und neu verlegt
• Fußbodenheizung demontiert, weil sie angekokelt war
• Estrich herausgenommen
• Das Gründach komplett abgenommen und neu aufgebaut
• Die gesamte Holzdecke mit einem Mobilkran ausgetauscht, da der reguläre Kran zu diesem Zeitpunkt bereits abgebaut war

Besonders aufwendig war der Austausch der Decke. Das Holz kam ursprünglich aus Österreich, musste jetzt per Mobilkran erneut eingebaut werden. Ein logistischer und finanzieller Kraftakt, der bei der ursprünglichen Kalkulation schlicht nicht vorgesehen war. Der Geruch frischer Baumaterialien war beim Dreh noch deutlich wahrnehmbar, weil die Arbeiten gerade erst abgeschlossen wurden.

Was eine Dachaufstockung in Berlin wirklich kostet

Das Projekt in der Gieselerstraße in Berlin Lichtenberg umfasst 22 neue Wohnungen auf einem aufgestockten Bestandsgebäude. Fabian, der Projektentwickler hinter dem Vorhaben, hat dabei mit Millionen an Baukosten kalkuliert, und das in einem Umfeld, das sich als teurer herausstellt als mancher Neubau auf der grünen Wiese.

Das ist ein Punkt, den viele beim Thema Dachaufstockung unterschätzen: Auf einem Bestandsgebäude zu bauen ist in der Regel teurer als ein vergleichbarer Neubau auf einem freien Grundstück. Statik, Abstimmung mit Bestandsmietern, unvorhergesehene Befunde im Altbau, all das treibt die Kosten nach oben.

Der Quadratmeterpreis beim Verkauf liegt beim Projekt in Lichtenberg bei über 5.000 Euro, abhängig von der Wohnungsgröße. Das klingt im ersten Moment knackig für Berlin, ist aber im Vergleich zu anderen Märkten noch moderat. In München oder bestimmten Lagen in Köln zahlt man für Neubau schnell 7.000 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter, wie Johannes im Video einordnet.

Die Lage: Berlin Lichtenberg nahe Friedrichshain

Das Objekt liegt in Berlin Lichtenberg, nahe der Grenze zu Friedrichshain. Die Lage ist nicht Mitte, aber trotzdem stark: Friedrichshain ist bekannt als Szenekiez mit hoher Nachfrage, die Rummelsburger Bucht liegt nur wenige Minuten entfernt, und die Infrastruktur ist gut. Was das Projekt interessant macht, ist genau dieser Kontrast, der für Berlin so typisch ist: unten im Bestand noch rauer, oben in der Aufstockung moderner Luxus mit hochwertiger Ausstattung.

Für Kapitalanleger ist das eine klare Ansage: Wer in solche Lagen investiert, bekommt Mieter aus einer kaufkräftigen, urbanen Zielgruppe. Gleichzeitig muss man als Investor realistisch bleiben, was Risiken angeht, wie das Brandbeispiel zeigt.

Wohnungsausstattung und Möbelpaket: Löffelfertig einziehen

Neben den Standardwohnungen gibt es im Projekt zwei 112-Quadratmeter-Wohnungen, die als Eigennutzerwohnungen konzipiert sind. Diese Einheiten werden komplett eingerichtet übergeben, sogenannte löffelfertige Wohnungen. Ein externer Dienstleister hat die Einrichtung entworfen und aufgebaut, inklusive einer detaillierten Liste für jede einzelne Wohnung.

Der Käufer kann dann optional ein Möbelpaket dazukaufen, in der Regel für rund 15.000 Euro zusätzlich, das mit beurkundet wird. Das macht Sinn für Kapitalanleger, die die Wohnung direkt möbliert vermieten wollen, aber auch für Eigennutzer, die ohne großen Aufwand einziehen möchten. Bei Wohnungen jenseits der Million ist das ein echtes Verkaufsargument.

Aufzug im Bestand: Wie der nachträglich reinkommt

Eine Herausforderung bei Dachaufstockungen auf Bestandsgebäuden ist der Aufzug. Im Projekt wurde ein Innenaufzug nachträglich ins bestehende Treppenhaus integriert. Das Treppenhaustreppenhaus war knapp, die Stufen mussten leicht abgeschnitten werden, um den Schacht unterzubringen. Trotzdem funktioniert er jetzt und verbindet alle drei Aufgänge des Gebäudes miteinander, was praktisch und mietrechtlich relevant ist.

Wer eine Dachaufstockung plant und keinen Aufzug einbaut, hat in der Regel ein Vermarktungsproblem, zumindest bei höherwertigen Projekten. Die Integration in den Bestand ist aufwendig, aber in den meisten Fällen unumgänglich.

Wichtiger Hinweis: Holzschutz und Asbest bei Altbauten

Fabian gibt im Video einen Rat, den jeder, der eine Dachaufstockung oder einen Dachgeschossausbau plant, beherzigen sollte: Das Holz im Dachbereich immer vor Baubeginn prüfen lassen.

In Ostberlin wurde in der DDR-Zeit häufig mit giftigen Holzschutzmitteln gearbeitet, darunter DDT und Lindan. Beides ist hochgiftig und muss bei einem Fund fachgerecht entsorgt werden. Das kostet Zeit und Geld, ist aber nicht verhandelbar.

Noch unangenehmer war der Fund beim Projekt selbst: Die alte Dachpappe enthielt Asbest, was beim Rückbau nicht eingeplant war. Asbest in DDR-Dachpappe ist keine Seltenheit, aber wer nicht vorher prüft, bekommt die Rechnung später. Das ist nicht nur ein Kostenfaktor, sondern auch ein Zeitfaktor, weil Asbestsanierung Spezialfirmen und behördliche Abnahmen erfordert.

Der Tipp ist simpel: Immer einen Prozentsatz für Unvorhergesehenes in die Kalkulation einrechnen. Wer das nicht tut, gerät bei jedem größeren Altbauprojekt in Bedrängnis.

Was dieses Projekt für Investoren bedeutet

Das Berliner Aufstockungsprojekt von Fabian ist ein gutes Beispiel dafür, was Immobilieninvestments in der Praxis bedeuten: Es läuft selten alles nach Plan. Brandstiftung, Asbest in der Dachpappe, unvorhergesehene Rückbauten, all das passiert in der Realität.

Gleichzeitig zeigt es, warum solche Projekte trotzdem attraktiv sind:

• 22 neue Wohneinheiten entstehen auf einem Bestandsgebäude in einer gefragten Berliner Lage
• Die Verkaufspreise liegen bei über 5.000 Euro pro Quadratmeter, bei den 112-Quadratmeter-Einheiten deutlich über einer Million Euro
• Das Möbelpaket und die löffelfertige Übergabe machen die Wohnungen sowohl für Eigennutzer als auch Kapitalanleger attraktiv
• Der nachträglich integrierte Aufzug erhöht den Wert des gesamten Gebäudes, nicht nur der neuen Einheiten
• Mieter waren schon vor Fertigstellung vorhanden, was die Vermietungsseite des Projekts absichert

Wer in Berlin in Dachaufstockungen oder Bestandsimmobilien investiert, braucht Nerven, Erfahrung und eine solide Pufferreserve in der Kalkulation. Wer das mitbringt, hat ein Produkt, das in einer Stadt mit anhaltendem Nachfrageüberschuss langfristig funktioniert.