Mit Fix & Flip Geld verdienen: So startest du als Anfänger

Fix and Flip ist ein Immobilienmodell, das auf einem simplen Prinzip basiert: günstig einkaufen, renovieren und mit Gewinn wieder verkaufen. In diesem Video erklärt Johannes in rund 5 Minuten, wie das in Deutschland konkret funktioniert, worauf du als Anfänger achten musst und wie du eine solide Kalkulation aufstellst, bevor du überhaupt einen Kaufvertrag unterschreibst.

Was Fix and Flip bedeutet und wie das Modell wirklich funktioniert

Fix and Flip ist im Kern nichts anderes als Immobilienhandel. Du kaufst eine Immobilie unter Marktwert, wertest sie durch eine Renovierung auf und verkaufst sie anschließend zum oder über dem Marktwert. Der Gewinn entsteht dabei nicht durch Spekulation auf steigende Preise in einer bestimmten Lage, sondern durch den Einkaufsvorteil und die eigene Wertschöpfung.

Johannes betont diesen Punkt ausdrücklich: Beim Fix and Flip wird nicht darauf gesetzt, dass eine Postleitzahl oder ein ganzer Standort in den nächsten Monaten an Wert gewinnt, weil eine Fabrik aufmacht oder eine Autobahn ausgebaut wird. Das Modell funktioniert unabhängig davon, weil der Gewinn bereits beim Einkauf eingepreist wird. Wer zu teuer einkauft, hat schon verloren, bevor auch nur ein Handwerker die Baustelle betreten hat.

Ein gutes Vergleichsbild ist der klassische Autohandel. Ein Autohändler kauft einen Gebrauchtwagen unter Marktwert, erneuert die Reifen, macht den TÜV und verkauft das Fahrzeug anschließend wieder zum Marktpreis. Genau so funktioniert Fix and Flip mit Wohnungen, nur mit anderen Summen und anderen Akteuren.

Wo du geeignete Objekte findest

Viele Anfänger hoffen auf geheime Quellen oder spezielle Plattformen, auf denen günstige Immobilien nur so sprudeln. Die gibt es nicht. Die entscheidende Quelle ist dein Netzwerk. Wer regelmäßig im Kontakt mit Menschen steht, die nah am Immobiliengeschehen sind, bekommt früher von Gelegenheiten mit. Das können sein:

• Immobilienmakler
• Hausverwaltungen
• Hausmeister
• Architekten
• Nachlassverwalter

Wer noch kein belastbares Netzwerk aufgebaut hat, kann aber auch ganz normal über die bekannten Onlineportale suchen. Auf Plattformen wie Immobilien Scout 24 finden sich regelmäßig Objekte, die sich herunterhandeln lassen oder die aus anderen Gründen unter Marktwert angeboten werden. Johannes und sein Team kaufen in jedem Markt so ein: Objekte online finden, Marktwert prüfen, Einkaufspreis verhandeln.

Als Privatperson oder als Gewerbe kaufen?

Wenn du mit dem Fix and Flip anfangen möchtest, stellt sich früh die Frage, in welcher Rechtsform du kaufst. Du hast grundsätzlich drei Optionen:

• Als Privatperson
• Als Einzelunternehmen
• Als GbR, wenn du zu zweit investierst

Als Privatperson zu kaufen ist möglich, aber nur unter einer wichtigen Bedingung: Du darfst in den letzten fünf Jahren nicht bereits drei Objekte aus deinem Bestand verkauft haben. Wer das überschreitet, wird durch die sogenannte Drei-Objekt-Regel gewerblich eingestuft. Das bedeutet: Alles, was du danach kaufst und verkaufst, wird automatisch gewerblich versteuert, auch wenn du das als Privatperson planst. Das ist eine Falle, in die viele Anfänger tappen, ohne es zu merken.

Wenn du also in der Vergangenheit bereits mehrere Verkäufe getätigt hast, empfiehlt Johannes, direkt mit einer gewerblichen Struktur zu starten. Das ist sauberer, klarer und vermeidet steuerliche Probleme von Anfang an.

Die Finanzierung: Der variable Kredit

Weil Fix and Flip auf einem schnellen Kauf und Verkauf basiert, passt ein klassisches Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung nicht zu diesem Modell. Stattdessen nutzt du einen variablen Kredit. Dieser hat folgende Eigenschaften:

• Er kann jederzeit vollständig zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
• Du zahlst monatlich nur den Zins, keine reguläre Tilgung.
• Die vollständige Tilgung erfolgt endfällig, also in einer Summe, wenn du das Objekt verkaufst und den Erlös erhältst.
• Zusätzlich fällt eine Abschlussgebühr von ca. 1% an.

Aktuell liegt der Zinssatz für solche Kredite laut Johannes bei rund 5% pro Jahr. Das klingt nicht günstig, aber weil die Haltedauer eines Fix-and-Flip-Projekts in der Regel zwischen vier und sechs Monaten liegt, fallen die gesamten Zinskosten bezogen auf das Projekt überschaubar aus. Wer das vorher sauber kalkuliert, merkt schnell, dass die Zinsen den Deal in der Regel nicht kaputt machen.

Der Ablauf vom Kauf bis zum Verkauf

Der typische Ablauf eines Fix-and-Flip-Projekts sieht so aus:

• Objektfindung und Kalkulation: Du identifizierst ein Objekt, prüfst den Marktwert und rechnest rückwärts, ob ein ausreichender Gewinn übrig bleibt.
• Kreditgespräch mit der Bank: Du sicherst dir einen variablen Kredit für die Finanzierung des Kaufs inklusive Renovierungskosten.
• Notartermin und Auflassungsvormerkung: Beim Notar wird eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Das schützt dich als Käufer, denn die vollständige Grundbucheintragung dauert in Deutschland aktuell zwischen 6 und 12 Monaten. Auf diese musst du nicht warten. Sobald die Vormerkung eingetragen ist, was in der Regel rund 8 Wochen dauert, kannst du das Objekt theoretisch wieder weiterverkaufen.
• Schlüsselübergabe und Renovierung: Nach Kaufpreiszahlung oder direkt nach dem Notartermin bekommst du die Schlüssel. Ab diesem Moment läuft der Zinszähler. Du kannst sofort mit der Renovierung beginnen, ob selbst, über einzelne Gewerke oder über einen Generalunternehmer, der die gesamte Koordination übernimmt.
• Fertigstellung und Verkauf: Die Renovierung dauert in der Regel zwei bis drei Monate. Danach wird das Objekt entweder über einen Makler oder direkt über Portale wie Immobilien Scout inseriert. Den Verkaufspreis hast du bereits vor dem Ankauf kalkuliert, aber kurz vor dem Inserieren lohnt ein aktueller Marktvergleich, was gerade online zu ähnlichen Objekten in derselben Lage angeboten wird.
• Notartermin mit dem Käufer: Derselbe Prozess wie beim Ankauf, nur in umgekehrter Richtung. Nach dem Notartermin mit dem Käufer dauert es nochmals 4 bis 10 Wochen, bis die Kaufpreiszahlung eingeht, je nach Bundesland.

Die Kalkulation: Rückwärts rechnen ist der Schlüssel

Das Herzstück von Fix and Flip ist eine saubere Kalkulation vor dem Ankauf. Johannes rechnet immer rückwärts: Ausgangspunkt ist der erzielbare Verkaufspreis für das fertig renovierte Objekt. Davon werden alle Kosten abgezogen:

• Kaufpreis des Objekts
• Kaufnebenkosten: Notarkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5%, in anderen Bundesländern deutlich höher)
• Renovierungskosten
• Laufende monatliche Kosten: Hausgeld, Zinsen

Was nach diesem Abzug übrig bleibt, ist der Bruttogewinn vor Steuern. Als Faustregel gilt: Der Gewinn sollte mindestens 20% des eingesetzten Kapitals betragen. Wenn du also insgesamt 150.000 bis 200.000 Euro investierst, Kaufpreis, Nebenkosten und Renovierung zusammengerechnet, sollte der Gewinn vor Steuern mindestens 30.000 bis 40.000 Euro betragen. In der Praxis bewegt sich Johannes nach eigener Aussage mit seinen Projekten im Bereich von 60.000 bis 100.000 Euro Gewinn vor Steuern pro Projekt.

Zur Kalkulation kannst du einfache Excel-Listen verwenden, die zum Beispiel auf dem Kanal von Johannes zum Download bereitstehen und schon hunderttausende Male heruntergeladen wurden. Alternativ gibt es spezialisierte Software wie Leverage, an der Johannes selbst als Mitgründer beteiligt ist und die Immobilienkalkulation so einfach und transparent machen soll wie Trade Republic für Aktien.

Für die Marktwertermittlung vor dem Ankauf kannst du Tools wie Check24, Homeday, Immobilien Scout, Sprengnetter oder Price Hubble nutzen. Diese Programme spucken dir eine Schätzung des aktuellen Marktwertes für ein fertig renoviertes, bezugsfertiges Objekt in der jeweiligen Lage aus.

Steuern auf den Gewinn

Wer Fix and Flip als Privatperson betreibt, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Es handelt sich dabei nicht um eine Spekulationssteuer, wie viele fälschlicherweise annehmen, sondern schlicht um eine reguläre Einnahme im jeweiligen Steuerjahr.

Wer das Ganze gewerblich über eine Kapitalgesellschaft wie eine UG, GmbH, AG oder KG abwickelt, zahlt pauschal rund 30% Körperschaft- und Gewerbesteuer auf den Gewinn. Das klingt nach viel, schafft aber gleichzeitig eine saubere Trennung zwischen privatem und geschäftlichem Vermögen und ist bei mehreren Projekten pro Jahr die üblichere und steuerlich planbarere Struktur.

Was du als Anfänger mitnehmen solltest

Fix and Flip ist kein Geheimwissen und keine komplizierte Wissenschaft. Es ist ein Handelsmodell, das auf solidem Einkauf, handwerklicher Wertschöpfung und einem disziplinierten Umgang mit Kalkulation basiert. Wer die folgenden Punkte von Anfang an beherzigt, vermeidet die typischen Anfängerfehler:

• Nie auf steigende Marktpreise spekulieren. Der Gewinn wird beim Einkauf gemacht.
• Immer rückwärts kalkulieren. Erst der Marktpreis, dann alle Kosten abziehen, dann entscheiden.
• 20% Marge als Mindestgrenze auf das eingesetzte Kapital einplanen, gerade am Anfang braucht man Puffer für unvorhergesehene Kosten.
• Variablen Kredit nutzen statt eines klassischen Darlehens mit langer Zinsbindung.
• Die Drei-Objekt-Regel kennen und von Anfang an in der richtigen Rechtsform agieren.
• Netzwerk aufbauen. Makler, Hausverwaltungen und Handwerker sind die wichtigsten Kontakte für gute Deals und reibungslose Renovierungen.

Johannes macht das seit über drei Jahren hauptberuflich und hat seitdem Strukturen mit Mitarbeitern, eigenen GmbHs und einem wachsenden YouTube-Kanal aufgebaut. Der Einstieg ist mit dem ersten Projekt kleiner und bodenständiger, aber das Grundprinzip ist von Tag eins dasselbe.