Mit Fix & Flip Geld verdienen: So startest du als Anfänger

Fix and Flip bedeutet: Immobilie unter Marktwert einkaufen, renovieren und anschließend mit Gewinn verkaufen. In diesem Video erklärt Johannes in rund 5 Minuten, wie dieses Modell in Deutschland konkret funktioniert, worauf du als Anfänger achten musst und wie die Kalkulation aufgebaut ist. Hier bekommst du den kompletten Überblick noch einmal ausführlich aufbereitet.

Was ist Fix and Flip überhaupt?

Fix and Flip ist im Kern Immobilienhandel. Du kaufst eine Immobilie, die unter dem aktuellen Marktwert angeboten wird, wertest sie durch eine Renovierung auf und verkaufst sie anschließend zum oder über dem Marktwert. Der Gewinn entsteht also nicht durch Spekulation auf steigende Preise oder eine bessere Infrastruktur in der Zukunft, sondern durch einen günstigen Einkauf kombiniert mit einer soliden Renovierung.

Johannes vergleicht das mit dem Autohandel: Ein Autohändler kauft einen Gebrauchtwagen unter dem Marktpreis, macht den TÜV, tauscht die Reifen und verkauft ihn dann zum marktüblichen Preis. Bei Fix and Flip funktioniert das genauso, nur eben mit Wohnungen statt mit Fahrzeugen. Der Wertzuwachs kommt durch den günstigen Einkauf und die investierte Energie in die Aufwertung der Immobilie.

Wichtig zu verstehen: Beim Fix and Flip wird nicht darauf spekuliert, dass eine bestimmte Lage oder Postleitzahl in den nächsten Monaten wirtschaftlich an Wert gewinnt. Der Gewinn muss bereits beim Einkauf einkalkuliert sein.

Wo findest du geeignete Objekte?

Eine der häufigsten Fragen, die Anfänger stellen: Wo findet man überhaupt Immobilien unter Marktwert? Die ehrliche Antwort lautet, dass es keine geheimen Quellen gibt, aus denen ständig günstige Objekte sprudeln. Am Ende ist dein Netzwerk die entscheidende Quelle.

Wer kommt als Kontakt in Frage?

• Immobilienmakler
• Hausverwaltungen
• Hausmeister
• Architekten
• Nachlassverwalter
• Alle, die in ihrem Berufsalltag eng mit Immobilien zu tun haben

Das bedeutet jedoch nicht, dass du als Anfänger ohne Netzwerk keine Chance hast. Du kannst auch ganz normal auf den bekannten Portalen wie ImmoScout24 suchen, Objekte finden und den Preis herunterhandeln. Das funktioniert in jedem Markt und ist ein absolut legitimer Einstieg. Das Ziel bleibt dabei immer dasselbe: eine Immobilie finden, die unter dem aktuellen Marktwert liegt.

Als Privatperson oder als Gewerbe kaufen?

Bevor du das erste Objekt kaufst, musst du klären, in welcher rechtlichen Form du das tun möchtest. In Deutschland gibt es hier klare Regeln, die du kennen solltest.

Als Privatperson kannst du Fix and Flip grundsätzlich betreiben, solange du in den vergangenen fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte aus deinem Bestand verkauft hast. Sobald du diese Grenze überschreitest, greift die sogenannte Drei-Objekt-Regel. Das bedeutet: Du wirst als Privatperson gewerblich infiziert, und alles, was du danach anfasst, wird gewerblich versteuert.

Als Gewerbe hast du verschiedene Möglichkeiten:

• Einzelunternehmen
• GbR (wenn du zu zweit startest)
• UG, GmbH oder andere Kapitalgesellschaften

Wer bereits Verkäufe in den letzten Jahren getätigt hat oder skalieren möchte, sollte direkt als Gewerbe starten. So vermeidest du ungewollte steuerliche Konsequenzen von Anfang an.

Die Finanzierung: Variabler Kredit statt klassisches Annuitätendarlehen

Die Finanzierung bei Fix and Flip funktioniert anders als bei klassischen Immobilieninvestitionen zur Vermietung. Du brauchst keinen langfristigen Annuitätenkredit, sondern einen variablen Kredit. Das ist entscheidend, weil du das Darlehen jederzeit zurückzahlen können musst, sobald du das Objekt wieder verkaufst.

Bei einem klassischen Festzinskredit über zum Beispiel zehn Jahre würde eine vorzeitige Rückzahlung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung auslösen, die den Gewinn des Deals empfindlich schmälern kann. Der variable Kredit ist genau für diesen Zweck konzipiert: Er kann zu jedem Zeitpunkt vollständig getilgt werden, ohne Strafzahlungen.

Was du bei diesem Kreditmodell wissen solltest:

• Der Zins liegt aktuell bei rund 5% pro Jahr
• Es gibt eine einmalige Abschlussgebühr von rund 1%
• Es fallen monatliche Zinszahlungen an, aber keine laufende Tilgung
• Das Darlehen wird endfällig getilgt, also komplett auf einmal beim Verkauf des Objekts

Diese Zinskosten machen den Deal in der Regel nicht kaputt, wenn man sie von Anfang an in die Kalkulation einbezieht.

Der Ablauf beim Notartermin und der Grundbucheintragung

Nach der Finanzierungszusage geht es zum Notar. Dort wird eine Auflassungsvormerkung bestellt. Das bedeutet, du wirst im Grundbuch vorgemerkt, also reserviert. Kein Dritter kann in dieser Zeit zwischen dich und den Verkäufer treten und das Objekt wegschnappen.

Warum ist das wichtig? Die vollständige Grundbucheintragung dauert in Deutschland aufgrund der Ämterauslastung aktuell zwischen sechs und zwölf Monaten. Darauf zu warten, wäre für ein Fix-and-Flip-Projekt schlicht zu lang. Die Auflassungsvormerkung selbst dauert in der Regel etwa acht Wochen und reicht aus, um rechtlich abgesichert zu sein und mit der Renovierung beginnen zu können. Sobald du vorgemerkt bist, kannst du theoretisch auch schon wieder verkaufen.

Nach dem Notartermin bekommst du die Schlüssel, entweder direkt beim Termin oder nach der Kaufpreiszahlung. Ab diesem Moment beginnt der monatliche Zinsdienst an die Bank.

Die Renovierung: Selbst machen oder vergeben?

Wenn du die Schlüssel in der Hand hältst, beginnt die eigentliche Arbeit. Du hast grundsätzlich drei Optionen:

• Selbst renovieren: Spart Kosten, kostet aber Zeit und erfordert handwerkliches Geschick sowie Eigenleistung.
• Einzelne Gewerke vergeben: Du koordinierst verschiedene Handwerker selbst und steuerst die Baustelle. Mehr Kontrolle, aber auch mehr Aufwand.
• Generalunternehmer beauftragen: Ein Generalunternehmer übernimmt die gesamte Koordination und Bauleitung schlüsselfertig. Komfortabler, aber in der Regel teurer.

Egal für welchen Weg du dich entscheidest: Du solltest die Baustelle im Blick behalten und regelmäßig vorbeischauen. Herr der Dinge zu sein bedeutet nicht, alles selbst zu machen, aber immer zu wissen, was gerade passiert. Materialien selbst einzukaufen kann ebenfalls sinnvoll sein, das lässt sich oft mit dem jeweiligen Handwerker verhandeln.

Ein typischer Renovierungszeitraum liegt bei zwei bis drei Monaten. Zusammen mit dem Ankaufsprozess, der ebenfalls rund einen Monat dauert, bis das Geld tatsächlich geflossen ist, bist du bei einer Gesamtlaufzeit von etwa vier bis fünf Monaten für ein Projekt.

Rückwärts kalkulieren: So rechnest du ein Fix-and-Flip-Projekt durch

Das Herzstück von Fix and Flip ist die Kalkulation. Und die funktioniert rückwärts: Du startest nicht beim Einkaufspreis, sondern beim erzielbaren Verkaufspreis.

Stell dir vor, eine fertig renovierte Wohnung in deiner Zielregion kostet auf dem freien Markt 200.000 Euro. Das ist dein Startpunkt. Von diesem Verkaufspreis ziehst du alle anfallenden Kosten ab:

• Kaufpreis der Immobilie
• Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundbuch)
• Grunderwerbsteuer (in Bayern aktuell 3,5%, in anderen Bundesländern deutlich höher)
• Renovierungskosten
• Monatlich laufende Kosten wie Hausgeld und Zinsen
• Abschlussgebühr des Kredits (ca. 1%)

Was übrig bleibt, ist dein Bruttogewinn vor Steuern. Bei Johannes liegen normale Projekte im Bereich von 60.000 bis 100.000 Euro Gewinn vor Steuern.

Als Faustregel gilt: Die Marge sollte mindestens 20% auf das eingesetzte Kapital betragen. Wenn du also insgesamt 150.000 bis 200.000 Euro für Ankauf, Nebenkosten, Renovierung und laufende Kosten aufwendest, sollte dein Gewinn mindestens 30.000 bis 40.000 Euro betragen. Gerade als Anfänger ist ein ausreichender Puffer essenziell, weil Kosten in der Praxis gerne mal höher ausfallen als geplant.

Zur Bewertung des Marktpreises kannst du verschiedene Tools nutzen, darunter ImmoScout24, Homeday, Check24, Sprengnetter oder Price Hubble. Diese Programme liefern dir eine erste Einschätzung, was eine fertige Wohnung in der jeweiligen Lage wert ist.

Der Verkauf: So läuft es am Ende ab

Sobald die Renovierung abgeschlossen ist, geht es an den Verkauf. Du hast den Zielpreis bereits zu Beginn des Projekts festgelegt, also ist das keine Überraschung mehr. Kurz vor dem Verkauf lohnt es sich, noch einmal den aktuellen Markt zu checken: Welche vergleichbaren Wohnungen sind gerade online? Was kostet die Konkurrenz? Gibt es im Moment vielleicht wenig Angebot in deiner Größenklasse, sodass du preislich noch etwas nach oben gehen kannst?

Du kannst entweder über einen Makler verkaufen oder selbst auf Plattformen wie ImmoScout24 inserieren. Danach finden Besichtigungen statt, du einigst dich mit einem Käufer auf den Preis und der Prozess läuft spiegelbildlich zum Ankauf ab: Notartermin, Dokumentenübermittlung, Kaufpreiszahlung. Von Notartermin bis Kaufpreiszahlung dauert es in der Regel vier bis zehn Wochen, je nach Bundesland und Bankbearbeitungszeit.

Steuern auf den Fix-and-Flip-Gewinn

Am Ende bleibt der Gewinn, der versteuert werden muss. Wie das aussieht, hängt davon ab, in welcher Form du gekauft hast:

• Privatkauf: Der Gewinn wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Eine Spekulationssteuer im klassischen Sinne gibt es beim Fix and Flip nicht, weil du mit der Verkaufsabsicht gekauft hast und damit keine Haltefrist greift wie bei Kapitalanlagen.
• Gewerblicher Kauf (GmbH, UG, AG, KG etc.): Hier fallen pauschal rund 30% Steuern auf den Gewinn an, vergleichbar mit jedem anderen gewerblichen Unternehmen.

Die Wahl der richtigen Struktur von Anfang an ist also nicht nur eine rechtliche, sondern auch eine steuerliche Entscheidung, die einen erheblichen Einfluss auf deinen Nettoprofit hat.

Fazit: Fix and Flip als Einstieg in den aktiven Immobilienhandel

Fix and Flip ist kein passives Investment, sondern aktiver Immobilienhandel. Der Gewinn entsteht durch drei Faktoren: günstiger Einkauf, effiziente Renovierung und saubere Kalkulation. Wer rückwärts rechnet, die richtigen Finanzierungsinstrumente kennt und die steuerlichen Rahmenbedingungen versteht, hat eine solide Grundlage, um mit diesem Modell in Deutschland erfolgreich zu starten. Entscheidend ist, dass du dir genug Puffer einplanst, gerade bei den ersten Projekten, und die 20-Prozent-Marge als Mindestanforderung ernst nimmst.