Neubau ist TOT – das ist deine Chance #244
Der Neubau in Deutschland bricht gerade massiv ein, und viele fragen sich, ob das ein Grund ist, auf Immobilienkäufe komplett zu verzichten. In diesem Video zeigt Johannes, warum das Gegenteil der Fall ist, was die aktuellen Zahlen zum Wohnungsbau wirklich bedeuten und warum genau jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um als Fix-and-Flip-Investor oder Vermieter im Bestand aktiv zu werden.
Die Zahlen zum deutschen Wohnungsbau: Was wirklich passiert
Um zu verstehen, warum der einbrechende Neubau eine Chance und keine Bedrohung für Immobilieninvestoren ist, lohnt sich ein Blick auf die historischen Daten. Das absolute Rekordjahr für den deutschen Wohnungsbau war 1973, als beeindruckende 714.000 fertiggestellte Wohnungen auf den Markt kamen. Seit 1950 lag der langjährige Durchschnitt bei rund 400.000 Wohnungen pro Jahr. Nach der Wiedervereinigung wurde noch einmal ein Zwischenhoch erreicht: 1995 wurden rund 600.000 Wohnungen in einem einzigen Jahr fertiggestellt.
Wer übrigens Fix and Flip betreibt oder Bestandswohnungen als Kapitalanlage sucht, dem sei das Baujahr 1995 ans Herz gelegt. Diese Wohnungen haben eine solide Substanz, sind frei von den klassischen Altbau-Problemen wie Asbest oder veralteter Elektrik, und die Materialqualität kommt dem heutigen Standard schon sehr nahe. Dämmung und Fenster sind zwar effizienter geworden, aber rein von der Substanz her sind 95er-Jahrgänge eine sehr gute Wahl im Bestand.
Nun zur Gegenwart. Kurz vor Corona, also im Jahr 2020, wurden noch 306.000 Wohnungen fertiggestellt, was den Hochpunkt der letzten Jahre markierte. Von 2021 bis 2023 folgte bereits ein Rückgang von 14 Prozent. Entscheidend dabei: Dieses Defizit addiert sich Jahr für Jahr, es verschwindet nicht einfach. Im Jahr 2024 wurden nur noch 206.000 Wohnungen gebaut, also nochmals rund 40.000 weniger als im Vorjahr. Das war der niedrigste Wert seit 2012 laut Statistischem Bundesamt, mit einem weiteren Rückgang von 18 Prozent.
Für 2025 zeichnet sich eine weitere Verschlechterung ab: Es werden voraussichtlich nur rund 170.000 Wohnungen fertiggestellt. Das ist nicht einmal die Hälfte dessen, was der Markt bräuchte. Um die bestehende Wohnungslücke mittelfristig wieder zu schließen, wären 400.000 neue Wohnungen pro Jahr notwendig. Tatsächlich baut Deutschland aktuell also ein Drittel weniger als in den 1970er und 1980er Jahren, obwohl die Bevölkerung seither deutlich gewachsen ist.
Das Wohnungsdefizit wächst: Fast 1,4 Millionen fehlende Wohnungen
Die Konsequenz aus diesen Zahlen ist klar: Bis Ende des Jahres wird die kumulierte Lücke auf knapp 1,4 Millionen fehlende Wohnungen anwachsen. Das sind Wohnungen, die schlicht nicht gebaut wurden, obwohl der Bedarf vorhanden ist. Und da von einer schnellen Wende im Neubau nichts in Sicht ist, wird dieses Defizit auf absehbare Zeit bestehen bleiben.
Ein wesentlicher Grund für die Bauflaute ist neben den gestiegenen Baukosten und den höheren Zinsen auch der bürokratische Aufwand. Johannes vergleicht die Situation treffend mit Gullivers Reisen: Wie der Riese, der von unzähligen kleinen Seilen festgehalten wird, bis er sich kaum noch bewegen kann, so lähmt das deutsche Regelwerk jeden, der bauen will. Baugenehmigungen dauern, Auflagen stapeln sich, und wer erst einmal im Neubau aktiv ist, kennt das Ausmaß der regulatorischen Last aus eigener Erfahrung. Von der Genehmigung bis zur Fertigstellung vergehen aktuell im Durchschnitt 27 Monate, also mehr als zwei Jahre. Dazu kommt, dass derzeit rund 55.000 bereits erteilte Baugenehmigungen einfach erlöschen, weil die Bauherren die Projekte gar nicht mehr weiterverfolgen.
Das ist kein Zufall, sondern das Ergebnis eines Umfelds, in dem Bauen unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten für viele einfach nicht mehr funktioniert. Im Bestand sieht die Sache ganz anders aus: Hier gibt es etwas, das bereits steht. Keine Bodenplatte betonieren, keine Abstandsflächen aushandeln, keine Erschließung organisieren. Man nimmt etwas, das vorhanden ist, renoviert es vernünftig und bringt es anschließend zurück auf den Markt.
80 bis 85 Prozent des Marktes sind Bestandswohnungen
Ein weiterer Blick auf die Marktstruktur macht deutlich, wo die eigentliche Spielwiese liegt. Im Jahr 2025 wurden insgesamt rund 834.000 Kauffälle beurkundet. Davon waren etwa 650.000 Wohnimmobilien, also rund 80 Prozent. Und von diesen Transaktionen entfällt der allergrößte Teil auf Bestandsobjekte: 80 bis 85 Prozent des deutschen Wohnungsmarktes bestehen aus Bestandswohnungen. Etwa 600.000 Bestandswohnungen wechseln pro Jahr die Hände.
Das ist keine temporäre Erscheinung. Angesichts des einbrechenden Neubaus wird sich daran auf absehbare Zeit nichts ändern. Der Bestand dominiert den Markt, und wer dort aktiv ist, hat strukturell die bessere Ausgangsposition.
Fix and Flip: Warum der Markt gerade jetzt besonders attraktiv ist
Für Fix-and-Flip-Investoren ergibt sich aus dieser Situation eine konkrete Chance. Der typische Neubaukunde, der früher eine frisch gebaute Wohnung gekauft oder gemietet hätte, muss jetzt irgendwohin. Kaum ein Mensch zahlt dauerhaft 2.000 Euro Miete, wenn er stattdessen Eigentum aufbauen kann. Und wenn das Neubauangebot wegbricht, schaut sich dieser Käufer zwangsläufig im Bestand um.
Das bedeutet: Eine gut renovierte Bestandswohnung, die zielgruppenorientiert saniert wurde, trifft heute auf eine Nachfrage, die früher zum Teil durch Neubauten abgefangen wurde. Wer diesen Bedarf mit einem qualitativ hochwertigen Produkt bedient, hat im aktuellen Marktumfeld deutlich weniger Produktkonkurrenz als noch vor einigen Jahren.
Johannes betont dabei ausdrücklich, was er unter einer guten Renovierung versteht:
- Einen vernünftigen Boden einbauen, kein Laminat über alten Teppich legen
- Verputzen, nicht nur überstreichen
- Sanitär und Elektro vollständig erneuern, nicht anflicken
- Auf Stil und Zielgruppe achten, zum Beispiel Parkettboden, durchdachte Raumaufteilung, aktuelle Designelemente
- Nicht am Material sparen, weil Gewährleistungsrisiken und Reputationsschäden langfristig teurer kommen als die kurzfristige Mehrausgabe
Wer als Flipper seinen Namen in einem kleinen, lokalen Immobilienmarkt aufbaut, sollte sich nicht durch kurzfristige Margengier die Grundlage für zukünftige Geschäfte zerstören. Der Immobilienmarkt ist lokal und überschaubar, gute Arbeit spricht sich rum, schlechte Arbeit genauso.
Qualität rechnet sich, auch bei der Bank
Ein weiterer Aspekt, den Johannes anspricht: Banken sind nach wie vor bereit, gute Bestandsprojekte zu finanzieren. Sie verlieren durch den einbrechenden Neubau ihrerseits Kreditvolumen und sind deshalb durchaus daran interessiert, solide Bestandsprojekte zu begleiten. Wer sein Vorhaben vernünftig aufbereitet, realistische Zahlen vorlegt und nicht versucht, Bestandswohnungen zu Neubaupreisen zu verkaufen, findet auch im aktuellen Marktumfeld einen Finanzierungspartner.
Was nicht funktioniert: eine renovierungsbedürftige Bestandswohnung aufhübschen und dann so zu bepreisen, als wäre sie ein Neubau. Gerade solche Objekte bleiben im Markt liegen. Käufer und Banken sind nicht naiv, und wer diesen Fehler macht, blockiert sein Eigenkapital und verliert Zeit.
Informationen aus den richtigen Quellen holen
Johannes schließt mit einer klaren Botschaft: Wer seine Investmententscheidungen auf Basis von Taxifahrergesprächen, Boulevardzeitungen oder dem Bäcker um die Ecke trifft, handelt nicht auf Grundlage von Marktdaten, sondern auf Grundlage von Angst. Diese Meinungen befriedigen vor allem das eigene Bedürfnis, nichts tun zu müssen, ohne sich dabei schlechtzufühlen.
Angebot und Nachfrage lügen nicht. Wenn das Angebot an gut renovierten Bestandswohnungen knapp ist und die Nachfrage durch das Wegbrechen des Neubaus weiter steigt, ist das strukturell ein gutes Umfeld für alle, die auf der Angebotsseite aktiv sind. 2026 ist laut Johannes ein hervorragendes Jahr für gut renovierte Bestandswohnungen, ob zum Verkauf oder zur Vermietung.
Der entscheidende Unterschied liegt in der Umsetzung: sauber kalkulieren, solide sanieren, realistisch bepreisen und mit Leuten sprechen, die selbst aktiv im Markt sind. Wer fliegen lernen will, fragt eben nicht den Pinguin.