Neubau- oder Bestandsimmobilien als Kapitalanlage? Die Vor- und Nachteile mit Oliver Hold

Neubau oder Bestand, das ist eine der häufigsten Fragen, die sich Immobilieninvestoren stellen. In dieser Folge von Flipper Immo spricht Johannes gemeinsam mit Immobilienmakler Oliver Hold aus Kempten im Allgäu über die konkreten Vor- und Nachteile beider Varianten. Kein pauschales Fazit, dafür ehrliche Einschätzungen, die dir helfen, die richtige Entscheidung für deine Situation zu treffen.

Warum diese Frage gerade jetzt relevant ist

Johannes ist bisher vor allem als Flipper unterwegs, kauft also Immobilien günstig ein, saniert sie und verkauft sie wieder mit Gewinn. Doch mit wachsender Erfahrung und veränderter Lebenssituation stellt sich auch für ihn die Frage, ob es nicht sinnvoll wäre, einen Teil des erwirtschafteten Kapitals in eine Kapitalanlage zu stecken, also eine Immobilie zu halten, zu vermieten und langfristig Vermögen aufzubauen.

Die entscheidende Weichenstellung dabei: Kauft man eine Bestandsimmobilie, die vielleicht Renovierungsbedarf hat, dafür aber günstig im Einkauf ist? Oder setzt man auf einen Neubau, der planbar, wartungsarm und energieeffizient ist, dafür aber kaum Schnäppchenpotenzial bietet? Genau diese Frage diskutieren Johannes und Oliver Hold in diesem Video offen und ohne Schönfärberei.

Wer ist Oliver Hold?

Oliver Hold ist seit 2008 selbstständig und seit 2016 im Immobilienmarkt tätig. Er arbeitet als Immobilienmakler in Kempten im Allgäu und hat in dieser Zeit sowohl Neubauprojekte als auch Bestandsimmobilien vermittelt. Er bringt also Erfahrung aus beiden Welten mit und kann die Stärken und Schwächen beider Varianten aus der Praxis einschätzen, nicht nur aus der Theorie.

Bestandsimmobilien als Kapitalanlage: Chancen und Risiken

Eine Bestandsimmobilie wird in der Regel gekauft wie gesehen. Das klingt zunächst nach einem Nachteil, bringt aber einen entscheidenden Vorzug mit sich: Es gibt Schnäppchenpotenzial. Wer eine Immobilie findet, deren Verkäufer den tatsächlichen Wert nicht vollständig einschätzen kann, oder wer in einer Situation kauft, in der Verkaufsdruck besteht, kann deutlich unter Marktwert einkaufen. Genau das ist die Basis des Fix-and-Flip-Modells, aber dasselbe Prinzip gilt auch für langfristige Kapitalanlagen.

Oliver betont, dass es auch heute noch Schnäppchen gibt, entgegen der weit verbreiteten Meinung, der Markt sei komplett ausgereizt. Wer systematisch sucht und die Zahlen kennt, findet nach wie vor Objekte mit guter Rendite.

Gleichzeitig birgt der Kauf einer Bestandsimmobilie ein klares Risiko: Überraschungen nach dem Kauf. Ein undichtes Dach, marode Leitungen, feuchte Keller, Schäden an der Fassade. Wer eine Immobilie kauft, ohne gründlich zu prüfen, kann schnell in Kosten laufen, die die Rendite empfindlich drücken. Das gilt besonders dann, wenn man keine Erfahrung mit Renovierungen hat oder die handwerkliche Seite unterschätzt.

• Vorteil: Günstiger Einkaufspreis möglich, Schnäppchen sind weiterhin zu finden
• Vorteil: Hohe Rendite bei richtigem Einkauf realistisch
• Vorteil: Entwicklungspotenzial, durch Sanierung oder Umbau lässt sich der Wert aktiv steigern
• Nachteil: Unerwartete Folgekosten nach dem Kauf sind möglich
• Nachteil: Erfordert mehr Aufwand in Prüfung, Verwaltung und Instandhaltung
• Nachteil: Bei schlechtem Zustand können Mieter und Mietpreis leiden

Neubauten als Kapitalanlage: Sicherheit hat ihren Preis

Bei einem Neubau vom Bauträger ist die Preisgestaltung deutlich transparenter. Der Bauträger weiß genau, welchen Bruttopreis er ansetzen muss, damit das Objekt trotzdem verkäuflich bleibt. Das bedeutet: Spielraum nach unten gibt es kaum. Schnäppchen sind bei Neubau-Projekten die absolute Ausnahme, weil professionelle Kalkulatoren die Preise bestimmen und sich an Marktvergleichswerten orientieren.

Was Neubau aber bietet, ist eine Art finanzielle Planbarkeit. Die Kaufpreise werden in der Regel abschlagsweise bezahlt, also entsprechend dem Baufortschritt. Dieses Prinzip ist in der sogenannten Makler- und Bauträgerverordnung geregelt, die seit den 1980er-Jahren den Verbraucher schützt. Damals gingen immer wieder Bauträger pleite, und Käufer blieben auf halbfertigen Immobilien sitzen. Heute gibt es klare gesetzliche Vorgaben, wann welcher Betrag fällig wird, und zwar erst dann, wenn die entsprechende Bauleistung erbracht wurde.

Ein weiterer Vorteil des Neubaus ist die Gewährleistung. Für die nächsten Jahre, in der Regel fünf Jahre bei Bauwerken, haftet der Bauträger für Mängel. Größere Kostenpositionen wie Dach, Fassade oder Heizungsanlage sind in den ersten Jahren durch diese Gewährleistung abgedeckt, was die laufenden Kosten überschaubar hält.

• Vorteil: Planbare Kosten, keine bösen Überraschungen nach dem Kauf
• Vorteil: Gewährleistung durch den Bauträger für mehrere Jahre
• Vorteil: Geringer Instandhaltungsaufwand in den ersten Jahren
• Vorteil: Oft nicht an Mietpreisbremse oder Mietspiegel gebunden
• Vorteil: Energieeffizienz könnte zukünftig noch stärker an Bedeutung gewinnen
• Nachteil: Kaum Schnäppchenpotenzial, Preise sind marktgenau kalkuliert
• Nachteil: Niedrigere Rendite im Vergleich zu gut eingekauften Bestandsobjekten
• Nachteil: Weniger Entwicklungspotenzial, kein aktiver Hebel auf den Wert

Mietpreisbremse: Ein Vorteil für Neubau-Investoren

Ein Punkt, den Oliver besonders hervorhebt, ist die Frage der Mietpreisbremse. In vielen deutschen Großstädten und gefragten Lagen gilt eine gesetzliche Begrenzung, wie hoch die Miete bei Neuvermietungen sein darf. Diese orientiert sich am örtlichen Mietspiegel.

Neubauten sind von dieser Regelung in der Regel ausgenommen. Das bedeutet: Als Vermieter einer neuen Immobilie kannst du die Miete deutlich freier am Markt ausrichten, ohne an den Mietspiegel gebunden zu sein. Das ist in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin, München oder Frankfurt ein echter Vorteil, weil die erzielbare Miete spürbar höher liegen kann.

Ob diese Regelung so bleibt, ist allerdings offen. Politisch wird immer wieder diskutiert, ob und wie Neubauten stärker reguliert werden sollen. Wer sich heute für einen Neubau entscheidet, setzt also auch darauf, dass diese Ausnahme zumindest mittelfristig bestehen bleibt.

Mieterqualität: Neubau oder Bestand?

Eine weitere Frage, die im Gespräch aufkommt, ist die nach der Qualität der Mieter. Lassen sich bei Neubau-Wohnungen tendenziell zuverlässigere Mieter finden als bei günstigeren Bestandswohnungen?

Oliver hält sich hier bewusst zurück. Er sagt klar, dass man das nicht pauschal sagen kann. Grundsätzlich gilt: Wer eine vergleichsweise hohe Miete zahlen kann, hat meistens ein stabiles Einkommen und geht mit der Wohnung vielleicht ein bisschen sorgfältiger um. Aber das ist eine Tendenz, keine Regel. Schlechte Erfahrungen mit Mietern können bei Neubau genauso auftreten wie bei Bestand, und umgekehrt gibt es bei Bestandswohnungen sehr verlässliche langjährige Mieter.

Entscheidend ist am Ende, welche Mieter man sich ins Haus holt und wie sorgfältig man bei der Auswahl vorgeht, unabhängig vom Objekt.

Was machen die Profis?

Oliver spricht einen wichtigen Punkt an, der für alle relevant ist, die sich an professionellen Immobilieninvestoren orientieren wollen. Wer das Investieren in Immobilien wirklich professionell betreibt, kauft fast immer Bestandsimmobilien mit Potenzial. Die Rendite ist bei gut eingekauften Bestandsobjekten schlicht attraktiver als bei Neubauten, wo der Bauträger die Kalkulation kontrolliert.

Professionelle Investoren wissen, dass ein Neubau in der Regel eine schlechtere Rendite abwirft, weil der Einkaufspreis kaum verhandelbar ist und die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis oft nicht ausreichend sind, um eine starke Rendite zu erzielen. Bestand mit Entwicklungspotenzial hingegen, also Objekte, die günstig eingekauft und anschließend aufgewertet werden, bietet deutlich mehr Spielraum.

Das bedeutet aber nicht, dass Neubau grundsätzlich falsch ist. Für jemanden, der sein Kapital sicher parken möchte, wenig Zeit hat und sich nicht mit Renovierungen und Instandhaltung befassen will, kann ein Neubau eine sinnvolle und unkomplizierte Lösung sein.

Energieeffizienz und Zukunftssicherheit

Ein Thema, das im Video nur kurz angerissen wird, aber in Zukunft an Bedeutung gewinnen könnte: die Energieeffizienz. Politisch wird seit Jahren darüber diskutiert, ob Vermieter stärker an den Heizkosten beteiligt werden sollen, zum Beispiel durch eine Aufteilung des CO2-Preises zwischen Mieter und Vermieter.

Wer eine energieeffiziente Neubau-Immobilie besitzt, wäre in so einem Szenario klar im Vorteil. Alte Bestandsgebäude mit schlechter Dämmung und veralteter Heizungsanlage könnten in Zukunft teurer werden, wenn Vermieter einen größeren Anteil der Energiekosten übernehmen müssen.

Ob das tatsächlich so kommt und in welchem Ausmaß, ist ungewiss. Oliver sagt selbst, dass er keine Glaskugel hat. Aber wer langfristig denkt, sollte diesen Faktor zumindest auf dem Schirm haben.

Fazit: Neubau oder Bestand, was ist besser?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht, und das ist keine Ausweichung, sondern die ehrliche Einschätzung. Beide Varianten haben ihre Berechtigung, je nach Ziel, Marktkenntnissen, verfügbarem Eigenkapital und persönlicher Risikobereitschaft.

Wenn du als Investor maximale Rendite anstrebst, Erfahrung mit Immobilien mitbringst und bereit bist, dich aktiv um das Objekt zu kümmern, dann spricht vieles für eine Bestandsimmobilie mit Potenzial. Der günstige Einkauf ist der stärkste Hebel auf die Rendite, und den gibt es fast nur im Bestand.

Wenn du dagegen Kapital sicher anlegen möchtest, wenig Zeit oder Interesse an aktivem Management hast und vor allem Ruhe und Planbarkeit suchst, dann kann ein Neubau die richtige Wahl sein. Du zahlst zwar einen höheren Preis und nimmst eine niedrigere Rendite in Kauf, dafür schläfst du ruhiger und hast in den ersten Jahren kaum ungeplante Kosten.

Eines gilt in jedem Fall: Wer kauft, sollte die Zahlen kennen, den Markt verstehen und nicht blind auf Empfehlungen vertrauen, egal ob es um Neubau oder Bestand geht.