Neubau- oder Bestandsimmobilien als Kapitalanlage? Die Vor- und Nachteile mit Oliver Hold

Neubau oder Bestandsimmobilie als Kapitalanlage kaufen? Diese Frage stellen sich viele Investoren, und es gibt keine pauschale Antwort darauf. Johannes spricht in dieser Folge mit Oliver Hold, Immobilienmakler aus Kempten im Allgäu, der seit 2016 im Immobilienmarkt aktiv ist und beide Welten aus eigener Erfahrung kennt. Gemeinsam beleuchten sie die wichtigsten Vor- und Nachteile beider Varianten, damit du eine fundierte Entscheidung treffen kannst.

Warum die Frage Neubau oder Bestand so wichtig ist

Johannes beschreibt im Video, dass er selbst bisher hauptsächlich als Flipper aktiv war, also Immobilien günstig einkauft, renoviert und mit Gewinn weiterverkauft. Mit dem nächsten Lebensabschnitt kommt aber auch bei ihm der Wunsch auf, eine echte Kapitalanlage aufzubauen, also eine Immobilie zu kaufen, die dauerhaft Mieteinnahmen generiert und im Bestand bleibt. Genau bei dieser Entscheidung steht er vor der Frage, die viele Einsteiger und fortgeschrittene Investoren umtreibt: Kaufe ich eine Bestandsimmobilie, entwickle diese vielleicht selbst weiter, oder greife ich lieber zu einer neuen Immobilie vom Bauträger, vielleicht sogar auf dem Papier, bevor sie überhaupt gebaut ist?

Diese Frage hat keine universelle richtige Antwort, und das betonen Johannes und Oliver Hold im Gespräch ausdrücklich. Es kommt immer auf den Investor, die Region und die persönliche Zielsetzung an. Trotzdem lassen sich klare Unterschiede herausarbeiten, die bei der Entscheidung helfen.

Bestandsimmobilien als Kapitalanlage: Vorteile und Risiken

Eine Bestandsimmobilie wird in der Regel so gekauft, wie sie ist. Das Prinzip lautet: gekauft wie gesehen. Das klingt zunächst nach einem Nachteil, ist aber gleichzeitig die Grundlage dafür, dass hier noch echtes Schnäppchenpotenzial steckt.

• Günstigerer Einkaufspreis: Wer eine Bestandsimmobilie findet, die unter Marktwert angeboten wird, weil der Verkäufer den genauen Wert nicht kennt oder schnell verkaufen muss, kann eine deutlich bessere Rendite erzielen als beim Neubau. Genau das ist die Nische, in der das Fix-and-Flip-Prinzip funktioniert und die auch als Kapitalanlage interessant ist.
• Renditepotenzial: Aus rein rechnerischer Sicht liegt die mögliche Rendite bei Bestandsimmobilien tendenziell höher, weil der Einkaufspreis nach unten verhandelbar ist. Ein Bauträger hingegen kennt den Markt genau und kalkuliert seinen Preis so, dass er gerade noch verkauft wird, aber kaum Verhandlungsspielraum lässt.
• Entwicklungspotenzial: Eine Bestandsimmobilie lässt sich aktiv aufwerten. Durch gezielte Sanierung, Modernisierung oder sogar einen Umbau kann der Wert deutlich gesteigert werden. Das ist beim Neubau nicht möglich.

Auf der anderen Seite gibt es beim Bestand klare Risiken, die man nicht ignorieren sollte:

• Unbekannte Mängel: Wer eine ältere Immobilie kauft, kann Überraschungen erleben. Schimmel, marode Leitungen, ein sanierungsbedürftiges Dach oder ein feuchter Keller tauchen manchmal erst nach dem Kauf auf. Diese Kosten kann man schwer vorab einkalkulieren.
• Erhaltungsaufwand: Ältere Gebäude brauchen früher oder später Instandhaltungsmaßnahmen. Fassade, Heizungsanlage, Fenster, das alles kostet Geld und kann die Rendite empfindlich drücken, wenn man nicht ausreichend Rücklagen gebildet hat.
• Mietpreisspiegel und Mietpreisbremse: In vielen Städten ist die Miete bei Bestandsobjekten an den Mietspiegel gebunden. Das begrenzt, wie weit man die Miete nach oben anpassen kann, selbst wenn der Markt deutlich mehr hergeben würde.

Neubauimmobilien als Kapitalanlage: Sicherheit gegen geringere Rendite

Ein Neubau vom Bauträger bietet vor allem eines: Planungssicherheit. Der Kaufpreis steht von Anfang an fest und wird in Raten bezahlt, die sich am Baufortschritt orientieren. Das ist in Deutschland durch die sogenannte Makler- und Bauträgerverordnung klar geregelt, die den Käufer schützt und sicherstellt, dass nur das bezahlt wird, was auch tatsächlich fertiggestellt wurde. Diese Regelung wurde eingeführt, weil in der Vergangenheit, vor allem in den 80er Jahren und davor, immer wieder Bauträger insolvent gegangen sind und Käufer ihr Geld verloren haben.

• Keine versteckten Mängel: Bei einer neuen Immobilie kaufst du etwas, das frisch gebaut ist. Es gibt keine unangenehmen Überraschungen in Form von Schimmel oder maroden Leitungen.
• Gewährleistung: Nach dem Kauf eines Neubaus hast du in der Regel fünf Jahre Gewährleistung auf die Bauleistung. In diesem Zeitraum muss der Bauträger auftretende Mängel auf eigene Kosten beheben. Das gibt gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf eine spürbare finanzielle Sicherheit.
• Geringerer Erhaltungsaufwand: In den ersten zehn bis fünfzehn Jahren nach dem Bau sind die laufenden Kosten für Instandhaltung deutlich geringer als bei einem Altbau. Dach, Fassade und Technik sind neu und müssen nicht sofort erneuert werden.
• Keine Mietpreisbremse: Das ist aktuell einer der entscheidenden Vorteile. Neubauten sind in vielen Kommunen von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das bedeutet, dass du die Anfangsmiete freier gestalten kannst und nicht zwingend an den lokalen Mietspiegel gebunden bist. In angespannten Märkten kann das einen erheblichen Unterschied bei der Mieteinnahme machen.
• Energieeffizienz: Neue Gebäude werden nach aktuellen Energiestandards gebaut. Das ist vor allem dann relevant, wenn zukünftig Vermieter stärker an den Heizkosten beteiligt werden sollen. Ein energieeffizientes Gebäude reduziert dieses Risiko deutlich. Oliver Hold betont im Video, dass das zwar noch Zukunftsmusik ist, aber ein durchaus realistisches Szenario, das man im Hinterkopf behalten sollte.

Der klare Nachteil beim Neubau ist die Rendite. Bauträger kennen den Markt sehr genau. Sie wissen, welche Bruttorendite sie anbieten müssen, damit die Immobilie noch gekauft wird, und sie kalkulieren den Preis so, dass für den Investor kaum noch Luft nach oben bleibt. Professionelle Investoren und Immobilienfirmen, die systematisch Kapitalanlagen aufbauen, meiden Neubauten deshalb meistens und suchen gezielt nach Bestandsobjekten mit Potenzial.

Mieterqualität: Neubau oder Bestand?

Eine Frage, die viele Investoren beschäftigt, ist die Qualität der Mieter. Lässt sich pauschal sagen, ob Mieter in Neubauten pfleglicher mit der Immobilie umgehen als in Bestandsobjekten?

Oliver Hold gibt darauf im Video eine ehrliche Antwort: Nein, das lässt sich nicht pauschalisieren. Es ist verlockend zu denken, dass jemand, der sich eine höhere Miete in einem Neubau leisten kann, auch sorgfältiger mit der Wohnung umgeht. Das kann tendenziell stimmen, ist aber kein verlässliches Muster.

Was man sagen kann: In gefragten Märkten sind die Mietpreisunterschiede zwischen einem sanierten Bestandsobjekt und einem Neubau oft gering. Ein gut renovierter Altbau in guter Lage zieht ähnliche Mieter an wie ein Neubau, und der deutlich günstigere Einkaufspreis des Bestands sorgt am Ende für eine bessere Gesamtrendite. Wichtig ist dabei aber, dass der Bestand tatsächlich in ordentlichem Zustand ist. Ein Objekt mit offensichtlichen Mängeln und niedrigen Nebenkosten zieht oft Mieter an, die langfristig mehr Probleme bereiten können.

Was professionelle Investoren machen

Oliver Hold macht im Gespräch einen klaren Punkt: Wer professionell im Immobilienbereich investiert, greift fast immer zur Bestandsimmobilie mit Entwicklungspotenzial. Neubau bedeutet in der Regel schlechtere Rendite, und das wissen die Profis. Sie suchen Objekte, bei denen man durch den günstigen Einkauf oder durch aktive Aufwertung eine spürbar bessere Rendite erzielen kann als das, was ein Bauträger auf dem Markt anbietet.

Wenn du also die Strategie der Profis kopieren willst, tendiert die Empfehlung klar Richtung Bestand. Das setzt aber voraus, dass du bereit bist, dich aktiv mit der Immobilie zu beschäftigen, ein gutes Gespür für versteckte Mängel entwickelst oder dir Expertise dazu holst, und auch mit dem Gedanken umgehen kannst, dass im Laufe der Zeit Erhaltungskosten anfallen.

Wer sollte eher zum Neubau greifen?

Es gibt durchaus Situationen, in denen ein Neubau als Kapitalanlage Sinn ergibt. Oliver Hold nennt dafür einen klaren Fall: Wer einfach Kapital parken möchte, sich nicht aktiv um die Immobilie kümmern will und auf Sicherheit und Planbarkeit setzt, für den ist ein Neubau eine solide Option. Man hat in den ersten Jahren kaum Erhaltungsaufwand, die Gewährleistung schützt vor teuren Überraschungen, und die Verwaltung ist vergleichsweise unkompliziert.

Auch die regionale Lage spielt eine Rolle. Was in einer Großstadt wie Berlin funktioniert, ist in einer mittelgroßen Stadt wie Kempten im Allgäu möglicherweise eine völlig andere Rechnung. Die Nachfrage, die erzielbaren Mieten und die Kaufpreise unterscheiden sich stark, und das beeinflusst, welche Strategie am Ende besser passt.

Fazit: Keine universelle Antwort, aber klare Orientierung

Johannes und Oliver ziehen am Ende des Gesprächs kein eindeutiges Fazit, und das ist ehrlich und richtig. Die Entscheidung zwischen Neubau und Bestand hängt immer vom Investor, seiner Situation, der Lage und seinen Zielen ab. Es gibt keine Strategie, die für jeden passt.

Was sich aber klar sagen lässt:

• Wer maximale Rendite anstrebt und bereit ist, aktiv zu investieren und sich zu kümmern, sollte Bestandsimmobilien mit Potenzial suchen.
• Wer Sicherheit, Planbarkeit und wenig Aufwand bevorzugt, kann mit einem Neubau besser schlafen, muss aber Abstriche bei der Rendite akzeptieren.
• Profis kaufen fast immer Bestand, weil dort die Marge steckt.
• Neubau kann durch die fehlende Mietpreisbindung und die Energieeffizienz zukünftig interessanter werden, das bleibt aber derzeit noch Spekulation.
• Schnäppchen gibt es nach wie vor, auch in einem angespannten Markt. Wer sucht und das richtige Netzwerk hat, findet sie.

Beide Wege haben ihre Berechtigung. Entscheidend ist, dass du weißt, was du willst, und deine Kaufentscheidung nicht dem Zufall überlässt, sondern auf einer klaren Strategie aufbaust.