Neubau vs. Fix & Flip: Warum dieser Neubau anders ist | Teil 2

In dieser Folge geht Johannes gemeinsam mit Investor Stefan durch ein hochwertiges Neubauprojekt direkt am Rhein in Laufenburg, mit Blick auf die Schweiz. Im zweiten Teil der Besichtigung zeigen die beiden, worauf es beim Neubau wirklich ankommt: von Stellplatzregeln über Materialentscheidungen bis hin zu PV-Anlage, Mieterstrom und Entkalkungsanlage. Wer Neubau bisher als zu kompliziert abgestempelt hat, bekommt hier einen sehr konkreten Einblick in das, was es tatsächlich braucht.

Das Projekt: 11 Wohnungen direkt am Rhein

Das Neubauprojekt in Laufenburg umfasst zwei Gebäude mit insgesamt 11 Wohnungen, die direkt am Rhein liegen. Gegenüber auf dem anderen Ufer liegt die Schweiz. Was dieses Projekt von einem 0815-Neubau unterscheidet, ist die konsequente Ausrichtung auf den Standort. Stefan hat das Konzept komplett auf die Lage zugeschnitten: große Fensterfronten Richtung Rhein, Blick auf das Wasser und Grün, hochwertige Gemeinschaftsflächen und eine KfW-40-Zertifizierung.

Der Grundsatz dahinter ist einfach: Das Konzept muss zur Lage passen. Wer an einem so attraktiven Standort baut und dann ein Standardgebäude hinstellt, verschenkt enormes Potenzial. Stattdessen wurden hochwertige Materialien gewählt, eine entsprechende Ausstattung geplant und die Architektur auf den Ausblick ausgerichtet. Das Ergebnis ist ein Projekt mit einem Verkaufsvolumen von rund 6 Millionen Euro.

Stellplätze, Abstandsflächen und Baugenehmigung

Schon beim Thema Stellplätze zeigt sich, wie viel Planungsarbeit im Detail steckt. In Laufenburg verläuft ein offizieller Radweg direkt an der Grundstücksgrenze. Das bedeutet: Zwischen Stellplatz und Radweg müssen Sicherheitsabstände eingehalten werden, damit Autofahrer beim Öffnen der Tür keine Radfahrer gefährden. Dazu kommen Sichtdreieck-Anforderungen für die Tiefgaragenausfahrt, damit man beim Rausfahren die Straße einsehen kann.

Solche Details kommen oft erst im Rahmen der Baugenehmigung auf den Tisch und erfordern dann Anpassungen an der Planung. Außerdem schreibt die Gemeinde eine Mindestanzahl an Stellplätzen vor, damit das Parken nicht vollständig auf die Straße verlagert wird. Klingt banal, ist aber ein häufiger Stolperstein für unerfahrene Bauherren.

Übergaben im Neubau: Wann kann man einziehen?

Ein weiteres Thema, das Stefan anspricht, ist der richtige Zeitpunkt für den Einzug. Bei 11 Wohnungen ist es wichtig, die Übergabe gut zu koordinieren. Die Wohnung selbst muss vollständig bezugsfertig sein: Wasser, Heizung, alle Leitungen. Der Außenbereich hingegen wird oft mit einem separaten Fertigstellungsdatum geregelt, das häufig zwei bis drei Monate nach dem Einzugsdatum liegt.

Das führt manchmal zu Unmut bei den Käufern, weil die Außenanlagen noch eine Baustelle sind, während sie schon drin wohnen. Stefans Ansatz: klare Kommunikation, regelmäßige Updates, und die Käufer früh in den Prozess einbinden. Wer früh einziehen will, muss halt in Kauf nehmen, dass draußen noch gearbeitet wird.

Lift, Hebeschiebetueren und die Strategie dahinter

Ein Lift für drei Geschosse plus Keller kostet im oberen Segment schnell rund 60.000 Euro. Man könnte 10.000 bis 20.000 Euro sparen und eine günstigere Variante einbauen, aber das sieht man dann auch: Die Kabine wackelt, das Gefühl passt nicht zum Rest des Gebäudes. Stefan sieht den Lift als sicherheitsrelevantes Element und hat sich bewusst für die hochwertige Variante entschieden.

Das gleiche Prinzip gilt bei den Fenstern. Eine einfache Flügeltür kostet vielleicht 1.500 bis 2.000 Euro. Ein Hebe-Schiebe-Element mit Festverglasung liegt eher bei 5.000 bis 6.000 Euro. Der Mehrwert: Das Element lässt sich weit öffnen, steht nichts im Weg, und die Verbindung zwischen Wohn- und Terrassenbereich ist deutlich besser. Gerade bei einer Erdgeschosswohnung mit Garten Richtung Rhein macht das einen spürbaren Unterschied.

Auch die Verschattung wurde hochwertig ausgeführt. Im Wohn- und Essbereich kommen Raffstoren zum Einsatz, die sich in der Neigung verstellen lassen. So kann man zwischen Beschattung und Privatsphäre flexibel wechseln. In den Schlafzimmern wurden Rollläden verbaut, die komplett abdunkeln. Alles elektrisch gesteuert, was Käufer und Mieter gleichermaßen schätzen.

Bodenbelag: Verklebt statt schwimmend

In der noch zu verkaufenden Wohnung kann der zukünftige Eigentümer den Bodenbelag selbst wählen: Parkett, Vinyl oder Fliesen sind die üblichen Optionen. Teppich oder Laminat will heute kaum noch jemand. Wichtig dabei ist, dass der Boden verklebt und nicht schwimmend verlegt wird.

Der Grund: Ein verklebter Boden ist deutlich schalloptimierter als ein schwimmend verlegter. Durch die feste Verbindung mit der Masse darunter wird der Schall deutlich besser absorbiert und abgeleitet. Wer schon mal einen Golfball über schwimmendes Parkett rollen gesehen hat im Vergleich zu verklebtem, versteht den Unterschied sofort. Außerdem ergibt das Verkleben in Kombination mit Fußbodenheizung bautechnisch mehr Sinn, da der Wärmeübergang besser ist.

Innenausbau: Edelputz, Silikatfarbe und Feuermelder mit Fernwartung

Im gesamten Gebäude, auch im Treppenhaus und Kellerbereich, wurde durchgehend 1,5 mm Edelputz an den Wänden verarbeitet. Die Decken bekommen Spritzputz. Als Farbe kommt Silikatfarbe zum Einsatz, die Feuchtigkeit reguliert und damit das Wohnklima verbessert. Stefan setzt dabei auf Produkte der Firma Sto, die in der Region bekannt und für Qualität geschätzt wird.

Auch die Feuerwarnmelder sind keine Standardlösung. Sie werden mit Fernwartung betrieben, über einen Rahmenvertrag mit einem Dienstleister. Dieser übernimmt gleichzeitig die Wärmemengenzähler, Wasserzähler und Rauchwarnmelder. Das macht den laufenden Betrieb des Gebäudes deutlich einfacher.

Die Eingangstür zur Wohnung wiegt rund 200 Kilogramm und ist als Sicherheitstür ausgeführt. Auch das ist ein Detail, das man auf den ersten Blick nicht sieht, aber das Qualitätsgefühl beim Eintreten sofort prägt.

Keller, Tiefgarage und E-Mobilitaet

Im Kellerbereich wurde durchgehend gefliest, auch dort wo man es nicht zwingend erwartet. Treppenhaus, Schleuse und alle Gemeinschaftsflächen im Untergeschoss sind mit Edelputz verarbeitet. Viele Bauherren greifen hier zu einfachem Betonputz und Farbe. Das spart kurzfristig Geld, sieht aber schnell billig aus.

Jedes Kellerabteil ist mit eigenen Steckdosen ausgestattet, die über den Wohnungszähler des jeweiligen Eigentümers abgerechnet werden. Wer im Keller eine Hobbywerkstatt betreibt, zahlt den Strom dafür über seine eigene Abrechnung. Das ist sauber gelöst und verhindert Streit.

In der Tiefgarage ist die E-Mobilität bereits vorbereitet. Die Leerrohre wurden vom Elektroraum bis zu jedem Stellplatz gezogen. Um eine Wallbox zu installieren, muss nur noch das Kabel eingezogen, mit dem Wohnungszähler verbunden und die Box aufgehängt werden. Das dauert ein paar Stunden. Wer das im Nachhinein nachrüsten muss, zahlt dagegen schnell 3.000 bis 4.000 Euro, weil Schlitze geöffnet, Durchbrüche brandschutztechnisch abgedichtet und alles wieder verschlossen werden muss. Ein Leerrohr beim Bau kostet im Vergleich fast nichts.

PV-Anlage, Batteriespeicher und Mieterstrom

Auf dem Dach sitzt eine PV-Anlage mit Batteriespeicher. Der besondere Ansatz: Die Anlage gehört Stefan persönlich, nicht der GmbH, über die das Projekt läuft. Der Strom wird über ein Mieterstrommodell direkt an die Eigentümer verkauft. Dafür braucht es spezielle fernauslesbare Zähler, die Stefan in Zusammenarbeit mit dem Dienstleister Metagrid realisiert hat.

Die PV-Anlage ist gleichzeitig Voraussetzung für die KfW-40-Zertifizierung. Dabei ist nicht entscheidend, wem die Anlage gehört, sie muss lediglich vorhanden und auf dem Dach installiert sein. Den steuerlichen Vorteil der Abschreibung nimmt Stefan auf der privaten Ebene mit.

Energieberater und KfW-40-Zertifizierung

Die KfW-40-Zertifizierung erfordert einen externen Energieberater. Stefan arbeitet mit einer Firma aus Berlin zusammen, die ihn durch den gesamten Prozess begleitet. Vieles lässt sich dabei remote klären: technische Details, Berechnungen, Bewertungsmodelle. Der Berater muss nicht vor Ort sein.

Wichtig ist, von Anfang an jemanden einzubinden, der das Bewertungsmodell kennt. Wer die Zertifizierung am Ende nicht bekommt, hat ein ernstes Problem, weil dann Finanzierungskonditionen und Fördermittel wegfallen. Das ist kein Bereich, in dem man sparen sollte.

Entkalkungsanlage: Ein Detail, das viele vergessen

Laufenburg hat sehr hartes Wasser mit hohem Kalkgehalt. Stefan hat deshalb eine Entkalkungsanlage für das gesamte Objekt eingebaut. Die Kosten liegen je nach Objektgröße bei rund 10.000 Euro. Das klingt viel, ist aber sinnvoll, wenn man bedenkt, was passiert, wenn man das weglässt: Die Leitungen verkalken, die Armaturen leiden, und früher oder später steht eine teure Sonderumlage im Raum. Bei einem Neubau ist das besonders ärgerlich, weil Käufer genau das nicht erwarten.

Das passt zu Stefans grundsätzlichem Ansatz: Wer hochwertige Wohnungen verkauft, muss auch in den Bereichen mitdenken, die der Käufer nicht sofort sieht. Eine Entkalkungsanlage, ein durchdachtes Schließsystem, ein Kinderwagen- und ein separater Fahrradraum sind Details, die das Gesamtkonzept abrunden.

Die Angst vor grossen Zahlen

Ein häufiges Hemmnis beim Einstieg in Neubau ist die Angst vor großen Zahlen. Stefan beschreibt es so: Das Geld kommt rein und geht am nächsten Tag wieder raus. Er ist im Prinzip ein Durchlauferhitzer. Das Projekt hat ein Verkaufsvolumen von rund 6 Millionen Euro, aber der persönliche Gewinn ist der Teil, der am Ende übrig bleibt. Die Zahl selbst klingt beeindruckend, ändert aber nichts daran, wie das operative Geschäft funktioniert: Bank anrufen, Überweisung beauftragen, weiter.

Was dieses Projekt zeigt: Neubau ist kein anderes Universum. Es braucht ein klares Konzept, das zur Lage passt, die richtigen Partner im Netzwerk, einen Energieberater, der die Zertifizierung kennt, und die Bereitschaft, auch in Bereichen zu investieren, die man nicht sofort sieht. Wer das beherzigt, baut nicht einfach Wohnungen, sondern schafft Wert.

Stefan hat noch eine Wohnung im Projekt frei. Alle Infos dazu findest du in der Videobeschreibung direkt unter dem Video.