Neue Baustelle mit Rundgang | Bestand "Vorher" | Was passiert hier?

In dieser Folge nimmt dich Johannes mit auf eine neue Baustelle und zeigt dir den Zustand der Wohnung, bevor die Renovierung richtig losgeht. Es handelt sich um ein privates Projekt, bei dem eine in die Jahre gekommene Wohnung mit drei Schlafzimmern gezielt aufgewertet werden soll. Der Rundgang zeigt, was sich wo verändern wird und welche Überlegungen hinter den einzelnen Entscheidungen stecken.

Ein privates Projekt mit diskretem Einblick

Nicht jedes Projekt lässt sich vollständig transparent dokumentieren. Dieses hier ist ein privates Vorhaben von Johannes, was bedeutet: Kaufpreis, genaue Lage und Renditekalkulation bleiben diesmal außen vor. Das ist ungewöhnlich für den Kanal, aber nachvollziehbar. Die Aussicht der Wohnung ist so markant, dass schon ein kurzer Blick aus dem Fenster verraten würde, wo sich das Objekt befindet. Wer regelmäßig Fix-and-Flip-Projekte verfolgt, weiß, dass diskrete Vermarktung manchmal einfach Sinn ergibt, besonders wenn kein Verkaufsdruck besteht und man sich den Spielraum für ruhige Entscheidungen bewahren will.

Was Johannes aber zeigt, ist der Bestand vor der Renovierung: Zimmer für Zimmer, Entscheidung für Entscheidung. Und genau darin liegt der Mehrwert dieses Videos für alle, die selbst in Immobilienrenovierungen investieren oder darüber nachdenken. Du siehst, wie ein erfahrener Investor eine Wohnung bewertet, was er anfasst, was er so lässt wie es ist, und wo er gezielt optimiert.

Der Ausgangszustand: Solide Substanz, aber in die Jahre gekommen

Die Wohnung ist rund 15 bis 20 Jahre alt und wurde lange bewohnt, unter anderem von einer Familie mit Kindern. Der Zustand ist nicht katastrophal, aber auch nicht mehr zeitgemäß. Typisch für Objekte dieses Alters: Die Bausubstanz stimmt, aber die Ausstattung hat gelitten oder entspricht schlicht nicht mehr dem, was heute bei einer Vermietung oder einem Verkauf erwartet wird.

Genau das ist der klassische Ausgangspunkt für eine gezielte Bestandssanierung. Man kauft keine Ruine, muss aber trotzdem Hand anlegen, weil die Wohnung in der aktuellen Form Potenzial liegen lässt. Wer Immobilien als Kapitalanlage betrachtet, kennt diesen Typ Objekt gut. Es ist kein spektakuläres Fix-and-Flip mit Kernsanierung, sondern eine smarte Aufwertung mit überschaubarem Aufwand und klarem Ziel.

Das Bad: Umbau mit neuem Raumkonzept

Im Bad passiert am meisten. Der bisherige Grundriss hatte Waschtisch, Badewanne und WC auf einer Seite. Das neue Konzept sieht eine komplette Neuaufteilung vor:

• Eine ebenerdige, großzügige Dusche entsteht, wo vorher Waschtisch und Wand waren.
• Eine neue Mauer wird eingezogen, um den Raum neu zu strukturieren.
• Der Waschtisch wandert an eine neue Position, ebenso die Badewanne, die auf die gegenüberliegende Seite versetzt wird.
• Die bestehenden Türen bleiben erhalten, was Aufwand und Kosten spart.

Das ist ein gutes Beispiel dafür, wie man durch cleveres Umstrukturieren ohne kompletten Abriss ein Bad deutlich aufwerten kann. Eine ebenerdige Dusche ist heute bei Käufern und Mietern gefragt, unabhängig davon, ob das Objekt zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage gedacht ist. Wer beim Verkauf oder bei der Vermietung punkten will, kommt an diesem Detail kaum vorbei.

Schlafzimmer: Wo weniger mehr ist

Die Wohnung hat drei Schlafzimmer. In den Zimmern selbst hält sich der Aufwand in Grenzen. Die Fenster sind neuwertig, die Dachfenster laut Johannes erst etwa ein Jahr alt. Die Türen aus Buchenholz bleiben erhalten, weil sie noch in Ordnung sind und sich leicht aufarbeiten lassen. Was sich ändert:

• Der vorhandene Korkboden wird gegen Parkett getauscht. Der Korkboden ist zwar nicht uralt, aber Parkett wirkt hochwertiger und zahlt sich beim Wiederverkauf aus.
• Die Wände werden frisch in Weiß gestrichen. Schlicht, aber wirkungsvoll.
• Ein bestehendes Dreieck im Dachbereich, das als Abstellraum genutzt wurde, bleibt bestehen. Ob die Regale darin verändert werden, ist noch offen.

Eines der Schlafzimmer hatte zuvor zwei Türen, was es zu einem klassischen Durchgangszimmer gemacht hat. Eine Tür wird geschlossen. Damit entsteht ein echter, abgeschlossener Raum, der sich viel besser nutzen lässt und auch mehr Wandfläche bietet. Eine kleine Maßnahme mit großer Wirkung auf die Wohnqualität und Vermarktbarkeit.

Wohnzimmer und Essbereich: Bestand klug nutzen

Der Wohn- und Essbereich ist großzügig geschnitten. Hier war früher eine Wand eingezogen, die separate Zimmer ermöglicht hat. Diese Wand wurde bereits zu Beginn der Arbeiten herausgebrochen, was den Raum deutlich offener macht. Jetzt entsteht ein kombinierter Wohn- und Essbereich, der modern wirkt ohne strukturell viel verändern zu müssen.

Was sich konkret ändert:

• Ein neuer Kachelofen aus Speckstein kommt in den Wohnbereich. Speckstein speichert Wärme besonders gut und ist gleichzeitig ein optischer Hingucker, der den Raum aufwertet.
• Die alten Fliesen werden erneuert. Der vorhandene Holzboden bleibt in Teilen, wo er noch passt.
• Das Sofa bekommt seinen Platz an einer klar definierten Wand, der Fernseher gegenüber. Ein durchdachtes Konzept, das den Raum strukturiert.

Die Frage, ob man die Wand zwischen Küche und Wohnbereich herausnehmen und ein vollständig offenes Konzept schaffen soll, hat Johannes bewusst verneint. Eine gewisse Trennung zwischen Küche und Wohnzimmer ist in der Praxis oft sinnvoller als ein großer offener Raum, besonders wenn die Wohnung vermietet wird und verschiedene Nutzungsszenarien abgedeckt werden sollen.

Küche: Neu von Grund auf

Die Küche wird komplett neu gemacht. Der alte Fliesenspiegel ist bereits weg, die Leitungen liegen frei. Auf der gesamten Länge der Wand entsteht eine neue, vollständige Küche. Der vorhandene Raum wird damit optimal ausgenutzt.

Was bleibt, ist die Wand zur Küche hin. Johannes hat das bewusst so entschieden: Kein komplett offener Grundriss, sondern eine klare räumliche Trennung. Das klingt zunächst konservativ, ist aber aus Vermietungs- und Verkaufsperspektive oft die bessere Wahl. Nicht jeder Interessent will eine offene Küche, und eine klar strukturierte Wohnung lässt sich breiter vermarkten.

Was bleibt, was geht: Die Logik hinter den Entscheidungen

Was diesen Rundgang so lehrreich macht, ist nicht die Summe der Maßnahmen, sondern die Logik dahinter. Johannes erklärt bei jedem Punkt, warum etwas bleibt oder warum etwas geändert wird. Das ist die eigentliche Kompetenz beim Renovieren von Bestandsimmobilien: nicht blind alles rausreißen, sondern bewerten, was noch gut ist und was sich zu ersetzen lohnt.

Zusammengefasst bleibt bei diesem Projekt:

• Die Türen aus Buchenholz, weil sie Qualität haben und sich aufarbeiten lassen
• Die Dachfenster, weil sie erst ein Jahr alt sind
• Die gewölbte Holzdecke in einem der Schlafzimmer, weil sie ein echtes Merkmal ist
• Die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer, weil die räumliche Trennung Sinn ergibt

Was erneuert wird:

• Boden in allen Zimmern (Parkett statt Kork)
• Wände streichen, durchgehend Weiß
• Bad komplett umbauen mit neuer Raumaufteilung, ebenerdiger Dusche und versetzter Badewanne
• Neue Küche auf voller Wandlänge
• Kachelofen aus Speckstein im Wohnzimmer
• Neue Fliesen im Wohn- und Essbereich
• Elektrische Anpassungen: einzelne Steckdosen und Leitungen, die nicht mehr optimal positioniert sind

Was du als Investor daraus mitnehmen kannst

Dieses Video zeigt exemplarisch, wie man eine Bestandsimmobilie bewertet, bevor man mit der Renovierung beginnt. Die Wohnung ist kein Totalschaden, sondern ein solides Objekt, das gezielte Aufwertung verträgt. Genau das ist der Kern eines wirtschaftlich sinnvollen Fix-and-Flip-Ansatzes oder einer klassischen Bestandssanierung zur Wertsteigerung.

Wer Immobilien als Kapitalanlage kauft, sollte sich bei jedem Objekt dieselben Fragen stellen, die Johannes hier implizit beantwortet: Was muss wirklich raus? Was lässt sich mit wenig Aufwand aufwerten? Wo steckt das echte Potenzial? Und wo gibt man unnötig Geld aus, ohne dass es sich am Ende in Miete oder Verkaufspreis niederschlägt?

In kommenden Folgen wird Johannes Projekte zeigen, bei denen er alle Karten auf den Tisch legt, also Kaufpreis, Renovierungskosten und kalkulierte Rendite. Wer das nicht verpassen will, sollte den Kanal abonniert haben.