Neue Immobilie kaufen? Besichtigung des nächsten Fix&Flip Projekts: Objektanalyse und Roomtour

In dieser Folge nimmt dich Johannes mit auf eine Besichtigung in Sulzberg, einem kleinen Ort nahe der Berge. Die Wohnung hat 120 Quadratmeter im Dachgeschoss und wurde auf ihr Fix-and-Flip-Potenzial geprüft. Das Ergebnis ist ehrlich: Als Endnutzer spannend, als Flipper leider ein klares Passen.

Das Objekt auf einen Blick

Bei dem besichtigten Objekt handelt es sich um eine Dachgeschosswohnung mit rund 120 Quadratmetern in einem Fünfparteienhaus aus dem Jahr 1970. Die Lage ist Sulzberg, ein kleines Dorf mit schätzungsweise 5.000 bis 10.000 Einwohnern, direkt in der Nähe der Berge. Ruhig, grün, familienfreundlich. Für Endnutzer, die Natur und Erholung suchen, definitiv ein interessanter Standort.

Die Wohnung selbst liegt im Dachgeschoss und hat trotz der Dachschrägen eine beeindruckende Raumhöhe von bis zu 3,50 Metern an manchen Stellen. Das gibt dem Objekt ein großzügiges Raumgefühl, das beim ersten Betreten sofort auffällt. Eigentümer kümmern sich offensichtlich gut um das Haus, der Garten ist gepflegt und es gibt Rücklagen in der Eigentümergemeinschaft.

Ein wesentlicher Haken: Das Dach wurde seit 1950 nicht mehr saniert. Hier muss auf jeden Fall Geld in die Hand genommen werden, unabhängig davon, ob man als Flipper oder als Selbstnutzer einzieht.

Warum Johannes als Flipper passen muss

Der Angebotspreis liegt bei rund 2.500 Euro pro Quadratmeter, was bei 120 Quadratmetern einem Kaufpreis von knapp 300.000 Euro entspricht. Am Preis allein liegt es laut Johannes nicht. Für die Lage und die Substanz ist das grundsätzlich vertretbar. Das eigentliche Problem steckt im Renovierungsaufwand.

Um die Wohnung zeitgemäß und verkaufsfähig herzurichten, müsste man unter anderem:

• Wände herausreißen und den Grundriss komplett neu denken
• Stahlträger einziehen, weil tragende Wände wegfallen würden
• Kompletten Trockenbauausbau durchführen
• Neue Fenster einbauen
• Das Dach sanieren, das seit Jahrzehnten nicht angefasst wurde

Die Renovierungskosten schätzt Johannes auf mindestens 75.000 Euro, je nach Materialwahl und Ausführungsqualität aber auch deutlich mehr. Wer hochwertig baut oder umbaut, kann schnell bei 200.000 Euro Renovierungsbudget landen. Das macht aus einem 300.000-Euro-Objekt ein Gesamtprojekt von 500.000 Euro oder mehr, bevor man überhaupt an Verkauf oder Rendite denkt.

Für einen schnellen Fix-and-Flip, also den Ankauf, die Renovierung und den zügigen Weiterverkauf mit Marge, ist das schlicht zu viel. Es wäre kein schneller Flip, sondern ein mehrjähriges Großprojekt mit enormen Risiken und gebundenem Kapital.

Endnutzer vs. Flipper: Zwei völlig verschiedene Perspektiven

Das ist ein wichtiger Punkt, den Johannes in diesem Video sehr klar herausarbeitet: Ein Objekt kann für eine bestimmte Zielgruppe absolut passend sein, während es für eine andere komplett ausscheidet. Diese Dachgeschosswohnung in Sulzberg ist dafür ein gutes Beispiel.

Für ein junges Pärchen oder eine Familie, die selbst anpacken will, die Freude an der Gestaltung hat und sich langfristig in der Region niederlassen möchte, steckt hier enormes Potenzial. 120 Quadratmeter, hohe Decken, ruhige Lage, Bergnähe. Mit handwerklichem Geschick und Zeit lässt sich daraus etwas sehr Schönes machen.

Für einen Fix-and-Flip-Investor sieht die Rechnung anders aus. Hier zählt die Marge. Kaufpreis plus Renovierungskosten plus Nebenkosten plus Finanzierungskosten müssen am Ende unter dem erzielbaren Verkaufspreis liegen, und zwar mit ausreichend Puffer. Wenn der Renovierungsaufwand zu hoch ist und zu viele unbekannte Kostenfaktoren wie ein marodes Dach, fehlende Träger und ein optimierungsbedürftiger Grundriss zusammenkommen, ist das Risiko schlicht zu groß.

Marktbeobachtung als Pflichtprogramm für Investoren

Auch wenn aus dieser Besichtigung kein Kauf wird, hat sie einen echten Wert. Johannes macht deutlich, dass man als Immobilieninvestor regelmäßig auf Besichtigungen gehen sollte, selbst wenn man schon im Vorfeld weiß, dass das jeweilige Objekt wahrscheinlich nicht passt. Der Grund ist einfach: Man lernt den Markt kennen, indem man aktiv ist.

Wer regelmäßig Objekte besichtigt, entwickelt ein Gefühl dafür, was in einer bestimmten Region als Preis gilt, was realistisch sanierbar ist und welche Grundrisse sich gut oder schlecht verkaufen. Dieses Wissen ist durch keine Tabelle und kein Spreadsheet ersetzbar.

Außerdem entstehen bei Besichtigungen Kontakte. Der Makler vor Ort hat Johannes direkt weitere Mehrfamilienhäuser in Aussicht gestellt. Netzwerk und Sichtbarkeit im lokalen Markt entstehen eben dadurch, dass man präsent ist und zeigt, dass man ernsthaft kaufen will, wenn das Richtige kommt.

Der Tipp von Johannes lautet deshalb klar: Schau dir alles an, was auch nur ansatzweise in Frage käme. Immobilien-Shopping nennt er das. Nicht jede Besichtigung führt zum Kauf, aber jede Besichtigung bringt Marktkenntnis und potenzielle Kontakte.

Was macht ein gutes Fix-and-Flip-Objekt aus?

Dieses Video zeigt im Umkehrschluss sehr gut, worauf es bei der Objektauswahl für Fix-and-Flip ankommt. Ein geeignetes Objekt zeichnet sich durch folgende Eigenschaften aus:

• Der Renovierungsaufwand ist kalkulierbar und hält sich im Rahmen. Keine strukturellen Eingriffe wie Träger einziehen oder komplette Grundrissveränderungen.
• Das Verhältnis aus Kaufpreis, Renovierungskosten und erzielbarem Verkaufspreis ergibt eine ausreichende Marge nach allen Kosten.
• Die Bausubstanz ist in Ordnung. Dach, Fenster und Haustechnik müssen zumindest nicht alle gleichzeitig erneuert werden.
• Die Lage ermöglicht einen zügigen Weiterverkauf. Kleinstdörfer mit eingeschränkter Infrastruktur sind für Flipper schwieriger als Städte oder gut angebundene Gemeinden.
• Der Zeitaufwand bleibt überschaubar. Ein guter Flip ist kein Zwei-Jahres-Projekt, sondern lässt sich in wenigen Monaten abwickeln.

Sulzberg erfüllt mehrere dieser Kriterien nicht. Das Dach ist ein Risikofaktor, die Grundrissveränderungen sind aufwendig, die Stahlträger sind ein handwerklicher und finanzieller Unsicherheitsfaktor. All das zusammen macht aus dem Objekt ein Projekt für Selbstnutzer mit Herzblut, nicht für Investoren mit Renditekalkulationen.

Fazit: Klare Analyse statt emotionaler Entscheidung

Was dieses Video so wertvoll macht, ist die Ehrlichkeit der Analyse. Es wäre leicht, sich von der Raumhöhe, dem Potenzial und der idyllischen Lage mitreißen zu lassen. Genau das passiert vielen unerfahrenen Käufern, die dann in Projekte geraten, die sie finanziell und zeitlich überfordern.

Als Fix-and-Flip-Investor muss man lernen, nein zu sagen. Und zwar nicht nur bei Objekten, die offensichtlich zu teuer sind, sondern auch bei solchen, die auf den ersten Blick interessant wirken, aber beim näheren Hinschauen zu viele unkalkulierbare Baustellen haben. Disziplin bei der Objektauswahl ist eine der wichtigsten Fähigkeiten in diesem Business.

Die Besichtigung in Sulzberg war trotzdem sinnvoll. Markt kennengelernt, Makler vernetzt, Kontakte geknüpft. Und das nächste Objekt wartet schon, denn auf der eigenen Baustelle läuft der Betrieb weiter. Das Vorher-Nachher-Video folgt in der nächsten Woche.