Neue Immobilie kaufen? Besichtigung des nächsten Fix&Flip Projekts, Objektanalyse und Roomtour

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit auf eine Besichtigung in Sulzberg: eine 120-Quadratmeter-Dachgeschosswohnung in einem Fünfparteienhaus aus dem Jahr 1970, Kaufpreis rund 300.000 Euro. Die ehrliche Objektanalyse zeigt, warum das Objekt für Endnutzer spannend ist, als Fix-and-Flip-Projekt aber nicht funktioniert, und was man aus solchen Besichtigungen trotzdem mitnehmen kann.

Das Objekt: Dachgeschosswohnung in Sulzberg, 120 Quadratmeter, Baujahr 1970

Das besichtigte Objekt liegt in Sulzberg, einem kleinen Ort nahe den Bergen mit geschätzten 5.000 bis 10.000 Einwohnern. Die Lage ist ruhig, familienfreundlich und gut in die Umgebung eingebettet. Das Gebäude selbst ist ein Fünfparteienhaus aus dem Jahr 1970, das von den bisherigen Eigentümern gepflegt wurde. Garten und Rücklagen sind vorhanden, was auf eine solide Eigentümergemeinschaft hindeutet.

Die Wohnung befindet sich im Dachgeschoss und hat eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern. Trotz der typischen Dachschrägen ist die Raumhöhe bemerkenswert: teilweise bis zu 350 Zentimeter, was dem Grundriss eine großzügige Wirkung gibt. Für eine Familie oder ein junges Pärchen, das sich hier wirklich verwirklichen möchte, hat das Objekt echtes Potenzial.

Der Kaufpreis: 25 Euro pro Quadratmeter, rund 300.000 Euro Gesamtpreis

Der Verkäufer hat 25 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, was bei 120 Quadratmetern einen Einkaufspreis von knapp 300.000 Euro ergibt. Johannes betont klar: Am Preis allein hat es nicht gelegen, dass dieses Objekt als Fix-and-Flip-Projekt nicht in Frage kommt. Der Kaufpreis war in Ordnung, gemessen an Lage und Substanz.

Das eigentliche Problem liegt woanders, nämlich im Aufwand, der nötig wäre, um die Wohnung auf einen verkaufsfähigen Zustand zu bringen.

Die Kostenkalkulation: Warum das Projekt als Fix and Flip nicht funktioniert

Für eine realistische Einschätzung als Immobilienhändler zählt nicht nur der Einkaufspreis, sondern die Gesamtinvestition inklusive Renovierungskosten. Und genau hier wird das Projekt zum Problem. Folgende Maßnahmen wären notwendig:

• Dach sanieren: Das Dach wurde seit dem ursprünglichen Bau, also seit den 1950er Jahren, nie erneuert. Eine vollständige Dachsanierung ist unumgänglich.
• Fenster austauschen: Auch hier muss komplett neu investiert werden.
• Grundriss verändern: Wände müssen raus, der Grundriss muss optimiert werden, um eine moderne, attraktive Raumaufteilung zu schaffen.
• Stahlträger einziehen: Weil tragende Wände wegfallen, sind Stahlträger notwendig, um die Statik zu sichern. Das ist aufwendig und teuer.
• Kompletter Trockenbau: Die gesamte Innenstruktur muss neu aufgebaut werden.

Johannes schätzt, dass man für diese Maßnahmen mindestens 75.000 Euro Renovierungskosten einplanen müsste, realistisch auch deutlich mehr. Wer hochwertig ausbaut, kann schnell bei 200.000 Euro Renovierungsbudget landen. Zusammen mit dem Kaufpreis von 300.000 Euro käme man auf eine Gesamtinvestition von bis zu einer halben Million Euro, und das bei einem Objekt in einem kleinen Ort ohne gesichertes Käuferpotenzial auf dem Niveau, das für einen profitablen Flip nötig wäre.

Das Fazit ist eindeutig: Kein grüner Zweig für den Fix-and-Flip-Investor. Als reines Endnutzerobjekt für jemanden, der sich Zeit lässt und selbst mit anpackt, sieht die Rechnung anders aus. Als schnelles Flip-Projekt funktioniert es nicht.

Was man aus solchen Besichtigungen trotzdem mitnimmt

Johannes macht einen wichtigen Punkt, der für alle gilt, die sich im Immobilienbereich bewegen wollen: Besichtigungen sind kein verlorener Aufwand, auch wenn man nicht kauft. Wer regelmäßig Objekte anschaut, lernt den Markt kennen. Man entwickelt ein Gefühl dafür, was ein Quadratmeter in welcher Lage kostet, welche Substanz realistisch ist und wie viel Renovierungsaufwand hinter bestimmten Objekten steckt.

Konkret hat Johannes durch diese Besichtigung:

• Kontakt zu einem Makler vor Ort aufgebaut, der ihn bereits für weitere Objekte, darunter mehrere Mehrfamilienhäuser, weiterempfohlen hat.
• Ein reales Gefühl für den lokalen Marktpreis in dieser Region bekommen.
• Die Substanz eines Baujahr-1970-Hauses live beurteilen können.

Der Begriff dafür ist Immobilien-Shopping: aktiv schauen, analysieren, Kontakte knüpfen, auch wenn man am Ende nicht kauft. Wer nur dann eine Besichtigung macht, wenn er zu 100 Prozent kaufbereit ist, verschenkt wertvolles Marktwissen.

Die Besichtigung selbst: Roomtour mit Einschränkungen

In der Wohnung selbst durfte offiziell kein Video gedreht werden. Johannes hat trotzdem ein paar Aufnahmen gemacht, um euch die Substanz zu zeigen: die Dachschrägen, die Raumhöhen, den Grundriss und den allgemeinen Zustand. Das Haus macht von außen und in den Gemeinschaftsbereichen einen gepflegten Eindruck, was bei einem Gebäude dieses Alters nicht selbstverständlich ist.

Was außerdem auffiel: Der Makler hatte für die gleiche Besichtigung zwei Parteien gleichzeitig eingeladen. Johannes kommentiert das trocken: Man kann das so machen, besonders clever findet er es nicht. Die Stimmung war entsprechend etwas angespannt, der Austausch mit dem Makler dennoch konstruktiv und produktiv.

Was als nächstes kommt

Parallel zur Besichtigung läuft noch das aktuelle Bauprojekt. Eigentlich war für diesen Tag schon ein Vorher-Nachher-Video geplant, aber die Baustelle war noch nicht bereit. Sägemehltrocken auf dem Boden, Türen werden noch abgehängt, überall Material. Das Video folgt in der nächsten Woche.

Der Samstagsmorgen war also produktiv: Objekt angeschaut, ehrlich analysiert, Entscheidung getroffen, weitergemacht. Genau so funktioniert das Geschäft als Immobilienhändler. Nicht jede Besichtigung endet mit einem Kauf, aber jede Besichtigung liefert Daten, Kontakte und Marktkenntnis, die beim nächsten Objekt den Unterschied machen.

Das wichtigste Fazit für Fix-and-Flip-Investoren

Dieses Objekt zeigt sehr klar, woran ein Fix-and-Flip-Projekt scheitert, auch wenn der Kaufpreis stimmt:

• Der Renovierungsaufwand übersteigt das, was sich innerhalb eines kurzen Flip-Zeitraums sinnvoll umsetzen und refinanzieren lässt.
• Wenn strukturelle Eingriffe wie Stahlträger, komplette Grundrissveränderung und Dachsanierung zusammenkommen, wird aus einem Flip ein Bauprojekt. Das bindet Kapital, Zeit und Nerven weit über das Ziel hinaus.
• Die Lage in einem kleinen Ort erhöht das Risiko zusätzlich: Der potenzielle Käuferkreis ist kleiner, die Preisobergrenze ist enger gesteckt.

Als Endnutzer, mit eigenem Gestaltungswillen und Zeit, sieht die Rechnung anders aus. Dachschrägen mit 350 Zentimeter Höhe, 120 Quadratmeter Grundfläche, ruhige Lage, Bergnähe: Das hat echte Lebensqualität. Aber für den professionellen Immobilienhändler, der auf schnelle Umschlagsgeschwindigkeit und kalkulierbare Renovierungskosten angewiesen ist, passt dieses Objekt schlicht nicht.

Wenn du selbst überlegst, ob ein Objekt als Fix-and-Flip taugt, ist die entscheidende Frage nicht allein der Kaufpreis. Frag dich: Was muss alles gemacht werden, wie lange dauert das, und was bleibt am Ende übrig? Wenn die Antwort auf die letzte Frage keine klare positive Marge ergibt, ist Passen die richtige Entscheidung.