Neues von der Baustelle: Sanitär, LEDs, Bad und Toilette

Eine Woche nicht auf der Baustelle gewesen und trotzdem hat sich einiges getan: In dieser Folge nimmt dich Johannes mit durch die aktuelle Wohnung und zeigt, was der Sanitärbetrieb, der Generalunternehmer und der Elektriker in der Zwischenzeit alles umgesetzt haben. Von neuen Heizkörpern über die Unterputzdusche bis hin zur LED-Beleuchtung im Bad geht es Schritt für Schritt voran, auch wenn der ursprüngliche Fertigstellungstermin längst überschritten ist.

Sanitär wurde ausgelagert, der GU macht weiter

Einer der wichtigsten organisatorischen Schritte auf diesem Projekt war die Entscheidung, den Sanitärbereich auszulagern. Johannes erwähnt im Video, dass das eine Geschichte für sich ist und er dazu noch mal separat eingehen wird. Was man aber schon jetzt sehen kann: Der Sanitärbetrieb ist eingesprungen und hat in rund vier Tagen eine Menge erledigt. Heizkörper ausgetauscht, Rohre neu verlegt, Anschlüsse gesetzt. Das ist das Tempo, das man auf einem Fix-and-Flip-Projekt braucht, wenn man Verzögerungen aufholen will.

Parallel hat der Generalunternehmer weiter verputzt und gespachtelt. In der Küche ist alles mittlerweile ein zweites Mal gespachtelt, die Ecken sitzen sauber, die Eckprofile sind eingebaut. Die neuen Wasseranschlüsse für die Küche wurden ebenfalls verlegt. Die alten Rohre bleiben zunächst noch, weil noch nicht final feststeht, wo genau das Spülbecken positioniert wird. Das ist eine klassische Situation auf solchen Projekten: Flexibilität einplanen, auch wenn das kurzfristig nach Chaos aussieht.

Heizkörper raus, neue Heizkörper rein, und das war nötig

Was viele beim Kauf einer älteren Immobilie unterschätzen: Die Heizungsinstallation kann eine echte Zeitbombe sein. Auf diesem Projekt hat der Sanitärer nach dem Öffnen der Wände festgestellt, dass die alten Röhrenheizkörper und die dazugehörigen Verbindungen in einem schlechten Zustand waren. Laut seiner Einschätzung war die Wohnung nur noch Monate oder wenige Jahre von einem ernsthaften Wasserschaden entfernt.

Genau das ist der Punkt, den du als Fix-and-Flip-Investor oder Kapitalanleger immer im Kopf behalten solltest: Günstig kaufen bedeutet nicht, günstig sanieren. Wer an der Haustechnik spart, riskiert teure Folgeschäden. In diesem Fall wurden die Heizkörper in der gesamten Wohnung komplett ausgetauscht und die Rohre neu verlötet. Jetzt stimmt die Basis wieder.

Das kleine Gäste-WC bekommt ein komplettes Update

Im Gäste-WC wurde ein Geberit-Spülkasten neu eingebaut, der vorher schlicht nicht vorhanden war. Die Toilette ist gesetzt, neue Messuhren wurden höher positioniert, damit man sie besser ablesen kann. Ein kleines Waschbecken ist bereits bestellt und wartet auf seinen Einbau. Die Decke wurde abgehängt und Spots sind vorbereitet, sodass nach dem Fliesen direkt weitergemacht werden kann.

Solche Details klingen nach Kleinigkeiten, machen aber am Ende den Unterschied zwischen einer Wohnung, die sich gut anfühlt, und einer, die sich gut verkauft. Ein sauber saniertes Gäste-WC mit modernem Spülkasten, klarer Beleuchtung und einem frischen Waschbecken ist für potenzielle Käufer ein klares Signal: Hier wurde nichts halbherzig gemacht.

Das Badezimmer: Unterputzdusche, Regendusche und LED-Beleuchtung

Der Schwerpunkt des Videos liegt auf dem Hauptbadezimmer, und hier passiert gerade am meisten. Die Planung ist ambitioniert und konsequent durchgezogen:

• Unterputz-Armatur mit Regendusche: Die Rohre werden in der Wand verlegt, die Regendusche kommt aus der Decke. Für alle, die den Begriff nicht kennen: Bei einer Unterputzinstallation sieht man von der Armatur an der Wand nur die Blende, alles andere verschwindet hinter dem Putz. Das sieht hochwertig aus und ist langfristig wartungsärmer.
• Bodenebene Dusche mit Abwasserrinne: Es wird ein Podest aufgebaut, das mit Gefälle in Richtung einer Abwasserrinne ausgeführt wird. Das ist die moderne Alternative zur klassischen Duschtasse und macht optisch deutlich mehr her.
• Waschtisch mit Aufsatzwaschbecken: Mittig positioniert, mit schwarzem Wasserhahn. Das Aufsatzwaschbecken ist bereits bestellt.
• Großer indirekt beleuchteter Spiegel: Der Spiegel wird raumgreifend und von hinten beleuchtet. Kombiniert mit der LED-Schiene in der Decke entsteht ein stimmiges Lichtkonzept, das das Bad deutlich größer wirken lässt.
• Neuer weißer Heizkörper: Ursprünglich war Schwarz angedacht, aber da die Dusche bereits schwarze Elemente bekommt, fiel die Entscheidung auf Weiß, um das nicht zu überladen. Gute Entscheidung für ein Bad dieser Größe.

Die LED-Schienen laufen jetzt Unterputz von der Decke nach unten, genau so, wie Johannes es sich vorgestellt hatte. Das war im letzten Baustand noch offen und musste nochmal aufgemacht werden. Eine kleine Koordinationsschwäche, die aber behoben ist.

Elektriker, Kabel und ein kurzer Schreckmoment

Kurzer Moment der Panik im Video: Johannes sieht beim Drehen, dass an einer Stelle Kabel zu fehlen scheinen. Nach kurzem Nachdenken wird klar, dass die Kabel bereits in der Wand sind und nur noch rausgefräst werden müssen, sobald der Spachtel trocken ist. Der Elektriker hat also nichts vergessen, Johannes hat es nur nicht sofort gesehen. Peter bekommt trotzdem ein Lob, weil er zuverlässig ist und die Vorarbeit stimmt.

Das zeigt ganz gut, wie stressig so eine Baustelle sein kann: Viele Gewerke laufen parallel, der Überblick fehlt manchmal kurz, und dann sieht etwas wie ein Fehler aus, das eigentlich keiner ist. Gute Handwerker, mit denen man klar und offen kommuniziert, sind deshalb das A und O auf jedem Renovierungsprojekt.

Schreiner, Glaselement und Türen

Auch der Schreiner war bereits auf der Baustelle. Ein Schrank wird eingebaut, außerdem ein individuelles Türelement. Die Tür wurde separat bestellt und der Schreiner baut daraus ein maßgefertigtes Element, das perfekt in die Wohnung passt. Zusätzlich ist an einer Stelle eine Glasscheibe geplant, die zwischen zwei Leisten fixiert wird. Das klingt nach einem Detail, macht aber in Verbindung mit dem Gesamtkonzept einen Unterschied in der Außenwirkung der Wohnung.

Ausblick: Fliesen, Fertigstellung und der nächste Deal

Johannes ist realistisch: Der ursprünglich geplante Fertigstellungstermin vor 15 Tagen ist nicht gehalten worden. Das hat mehrere Gründe, die er in einem separaten Fazit-Video aufarbeiten wird. Für alle, die selbst in Fix and Flip investieren oder darüber nachdenken: Verzögerungen auf Baustellen sind keine Ausnahme, sie sind die Regel. Entscheidend ist, wie du damit umgehst, wie schnell du nachjustierst und ob dein Puffer das auffängt.

Trotzdem geht es voran. Worauf sich Johannes besonders freut, sind die 80 x 80 cm Sandfliesen, die im Bad verlegt werden. In Kombination mit der Unterputzdusche, dem großen Spiegel und der indirekten Beleuchtung soll daraus ein Bad entstehen, das in dieser Preisklasse und Lage wirklich einen Unterschied macht.

Auf dem Immobilienmarkt selbst beobachtet Johannes eine Bewegung: Es kommt mehr auf den Markt. Wer als Investor antizyklisch denkt, findet gerade bessere Einstiegsmöglichkeiten als in Boomzeiten. Das nächste Objekt ist in Sichtweite, und nach vier abgeschlossenen Projekten hat Johannes ein strukturiertes Konzept entwickelt, das künftig für klarere Abläufe sorgen soll, weniger Wiederholungen, weniger offene Fragen, mehr Effizienz.

Zudem wird im Haus diskutiert, die alten Balkone abzufräsen und durch neue, rund 2,50 Meter tiefe Balkone zu ersetzen. Das wäre ein erheblicher Mehrwert für alle Wohnungen im Gebäude, auch wenn die aktuelle Einheit bis dahin bereits verkauft sein dürfte.

Was du aus diesem Baustellenupdate mitnehmen kannst

Ob du selbst ein Fix-and-Flip-Projekt planst oder einfach verstehen willst, wie eine Renovierung in der Praxis abläuft, diese Folge zeigt gut, worauf es ankommt:

• Haustechnik nicht unterschätzen: Alte Heizkörper und marode Rohre können teuer werden, wenn du sie nicht früh genug anfasst.
• Gewerke koordinieren: Sanitär, Elektro, GU und Schreiner müssen aufeinander abgestimmt sein. Kleine Fehler in der Abfolge kosten Zeit und Geld.
• Qualität zeigt sich in Details: Unterputzarmaturen, LED-Beleuchtung, Aufsatzwaschbecken, schwarze Wasserhähne. Das sind keine Luxusmerkmale, das ist modernes Standardniveau, das Käufer erwarten.
• Verzögerungen einkalkulieren: Kein Projekt läuft exakt nach Plan. Wer das weiß und entsprechende Puffer einbaut, kommt gelassener durch die Bauphase.
• Antizyklisch denken: Wenn der Markt schwächelt und andere zögern, ist oft genau der richtige Zeitpunkt, um zuzuschlagen.

Mehr dazu in den nächsten Folgen, wenn das Bad fertig gefliest ist und das Fazit zum Gesamtprojekt gezogen wird.