Nicht jeder sollte Immobilien handeln | Mein Fazit nach 9 Monaten Fix and Flip

Nach neun Monaten Fix and Flip zieht Johannes ein ehrliches Fazit: Was hat er unterschätzt, welche Vorurteile stimmen, und für wen ist das Handeln mit Immobilien wirklich geeignet? In diesem Video bekommst du einen ungeschönten Einblick in die wichtigsten Lernpunkte aus seinem ersten Jahr als Flipper, vom Ankauf über die Renovierung bis zum Verkauf.

Der Start: Kompletter Neuanfänger trifft auf echte Praxis

Im Dezember 2020 war Johannes beim ersten Notartermin seines Lebens. Vorher hatte er noch nie einen Kaufvertrag gelesen, wusste nicht was ein Wirtschaftsplan ist und hatte keine Ahnung, was eine Hausverwaltung konkret macht. Kein Vorwissen, kein Netzwerk, einfach rein ins kalte Wasser. Mittlerweile ist der zweite Flip abgeschlossen und der dritte, ein Reihenmittelhaus, gerade im Ankauf. Genug Erfahrung also, um ein ehrliches Zwischenfazit zu ziehen.

Dieses Video richtet sich nicht an erfahrene Investoren, die schon dutzende Objekte gehandelt haben. Es richtet sich an alle, die mit dem Gedanken spielen, ihren ersten Flip zu machen, aber noch zögern. Genau für diese Gruppe ist das Fazit nach neun Monaten besonders wertvoll, weil es die drei größten Unterschätzungen direkt anspricht.

Unterschätzung Nummer 1: Der bürokratische Zeitaufwand beim Ankauf und Verkauf

Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft und wieder verkauft, unterschätzt massiv, wie viel Zeit allein die Bürokratie rund um diesen Prozess frisst. Johannes erklärt das an einem konkreten Ablauf:

• Du findest ein Objekt, vereinbarst einen Besichtigungstermin. Bis der stattfindet, vergehen schon zwei bis drei Tage.
• Kaufpreis verhandeln, Einigung erzielen: noch einmal zwei Wochen.
• Der Verkäufer beauftragt einen Notar. Der Kaufvertragsentwurf braucht weitere zwei bis drei Tage.
• Als Gewerbetreibender, der einen Vertrag mit einer Privatperson eingeht, hat man gesetzlich zwei Wochen Prüffrist. Diese Frist lässt sich nicht abkürzen.
• Nach dem Notartermin warten Bank und Verkäufer auf die Kaufpreisfälligkeit: nochmals zwei bis drei Wochen.

Allein auf der Ankaufsseite sind das locker fünf bis sechs Wochen, die ins Land gehen, ohne dass man auch nur einen Handwerker bestellt hat. Dasselbe wiederholt sich beim Verkauf. Zusammengerechnet kommt man schnell auf zwei bis zweieinhalb Monate, die rein für den administrativen Rahmen draufgehen. Kommen Feiertage oder Verzögerungen beim Käufer dazu, noch mehr.

Das Entscheidende: Dieser Prozess lässt sich kaum beschleunigen. Es gibt Fristen, es gibt gesetzliche Abläufe, und da kann man nicht einfach Gas geben. Wer das nicht einplant, wundert sich am Ende, warum ein Projekt sechs Monate gedauert hat, obwohl die eigentliche Renovierung nur acht Wochen in Anspruch genommen hat.

Unterschätzung Nummer 2: Die Koordination von Handwerkern

Der zweite große Punkt, den Johannes klar benennt: Die Koordination der verschiedenen Gewerke ist schwieriger als die meisten denken. Es geht nicht darum, Handwerker zu finden. Es geht darum, sie so zu planen, dass sie sich gegenseitig nicht blockieren.

Bei einem typischen Fix-and-Flip-Projekt hat man fünf bis sechs verschiedene Gewerke auf der Baustelle. Elektriker, Fliesenleger, Maler, Bodenleger, Sanitär. Jedes Gewerk muss zum richtigen Zeitpunkt auf der Fläche sein, damit das nächste nahtlos weiterarbeiten kann. In der Theorie klingt das machbar. In der Praxis sieht es so aus:

• Ein Handwerker ist krank.
• Ein anderer hat Urlaub, den er kurzfristig genommen hat.
• Beim nächsten kommt ein Notfallauftrag rein.
• Lieferzeiten für Material verzögern sich.

Schon verschiebt sich der gesamte Zeitplan. Deshalb empfiehlt Johannes, immer zwei bis drei Tage Puffer zwischen den einzelnen Gewerken einzuplanen. Und selbst dann sollte man realistisch mit zwei bis vier Wochen Verlängerung rechnen, die sich im Laufe einer Renovierung aufstapeln.

Das ist keine Kritik an den Handwerkern. Die sind Menschen. Aber genau das muss man verstehen und in der eigenen Kalkulation berücksichtigen. Wer einen fixen Verkaufstermin anpeilt und den Zeitplan zu eng ansetzt, gerät schnell unter Druck.

Unterschätzung Nummer 3: Die versteckten Kosten einer Renovierung

Das ist der Punkt, den Johannes als seinen persönlichen Lieblingsbereich bezeichnet, weil er so gut zeigt, wie groß die Lücke zwischen Theorie und Praxis sein kann. Jeder, der eine Wohnung renoviert, erstellt vorher eine Kostenliste. Fliesenarbeiten, Bodenbelag, Malerarbeiten, Bad. Diese großen Positionen hat man auf dem Schirm.

Was man nicht auf dem Schirm hat, sind all die kleinen Sachen, die sich im Laufe einer Renovierung auftürmen:

• Rauchmelder, die ausgetauscht werden müssen
• Gummidichtungen an der Gartentür
• Ein defektes Türscharnier
• Der Türspion, dessen Größe man dreimal bestellt, bis man die richtige hat
• Lichtschalter-Innenlebens, Fenstergriffe, Silikon-Fugen
• Kleine Leitungsabschlüsse, Stecker, Abdichtungen

Jede einzelne Position kostet vielleicht zehn, zwanzig, fünfzig Euro. Aber in der Summe und mit der Anzahl der Positionen läppert sich das zu einem spürbaren Betrag zusammen. Die klare Empfehlung aus neun Monaten Erfahrung: Immer 10 bis 20 Prozent Puffer auf die Renovierungskosten aufschlagen. Wenn dieser Puffer am Ende nicht aufgebraucht wird, hat man einfach mehr verdient. Wenn er aufgebraucht wird, war man gut vorbereitet. Konservativ und realistisch kalkulieren ist hier keine Vorsicht, sondern Pflicht.

Der organisatorische Overhead, den niemand erwähnt

Neben den drei großen Punkten gibt es noch einen Block, der im Vorfeld kaum jemand auf dem Schirm hat: den organisatorischen Aufwand rund um den Eigentümerwechsel. Wenn du eine Immobilie kaufst, die bereits verwaltet wird, kommen auf dich Dinge zu wie:

• Die Hausverwaltung will den Kaufvertrag sehen, um die Besitzübergabe zu dokumentieren.
• Vermietete Stellplätze müssen unter Umständen gekündigt werden.
• Strom, Gas und Wasser müssen auf deinen Namen angemeldet werden.
• Telefonate mit Behörden, Versorgern und der Hausverwaltung häufen sich.

Das klingt klein, ist aber in der Summe ein erheblicher Zeitfresser. Johannes spricht von 50 zusätzlichen E-Mails und Telefonaten, die man schlicht nicht einplanen kann, weil man sie vorher nicht kennt. Diese Dinge lernt man erst durch die Erfahrung, nicht durch YouTube-Videos oder Bücher.

Was Fix and Flip wirklich bedeutet: Probleme lösen

Johannes bringt es auf eine einfache Formel: Der Job eines Flippers ist Probleme lösen. Und zwar viele davon, jede Woche, und die meisten davon unvorhergesehen. Selbst erfahrene Flipper werden von Problemen überrascht, die sie noch nie gesehen haben. Das ist keine Ausnahme, das ist der Alltag.

Wenn du keine Freude daran hast, unerwartete Situationen zu managen, wenn du schlechte Laune bekommst, sobald irgendetwas nicht so läuft wie geplant, dann ist Fix and Flip wahrscheinlich nichts für dich. Nicht jeder muss ein Flipper werden, und das ist keine Kritik, sondern eine ehrliche Einschätzung.

Für Johannes selbst ist die Antwort eindeutig: Er möchte nie wieder etwas anderes machen. Er plant, sich rechtlich professionell aufzustellen, mit einer GmbH-Holding-Struktur inklusive Co. KG, um steuerlich optimal für die Zukunft aufgestellt zu sein und Investitionen entsprechend absetzen zu können.

Empfehlung für Einsteiger: Erst privat flippen, keine GmbH von Anfang an

Wer Fix and Flip einfach mal ausprobieren möchte, ohne direkt ein ganzes Unternehmenskonstrukt aufzubauen, bekommt von Johannes eine klare Empfehlung: Fang privat an. Eine GmbH von Beginn an zu gründen und dann festzustellen, dass Fix and Flip doch nichts für einen ist, ist ein teures Problem. Eine GmbH wieder aufzulösen kann bis zu einem Jahr dauern und ist bürokratisch aufwendig.

Wer einen einzigen Flip privat macht, wird in der Regel noch nicht als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Das gibt dir die Möglichkeit, das Modell zu testen, echte Erfahrungen zu sammeln und dann erst zu entscheiden, ob du das professionell und in größerem Maßstab angehen möchtest. Wenn du danach sagst, du willst mehr davon, ist der Zeitpunkt gekommen, über die richtige Unternehmensstruktur nachzudenken.

Fazit: Realistisch starten, Puffer einplanen, Probleme mögen

Nach neun Monaten und zwei abgeschlossenen Flips mit dem dritten bereits im Ankauf lässt sich festhalten: Fix and Flip funktioniert, aber nicht so einfach und schnell, wie viele es sich vorstellen. Die wichtigsten Lektionen noch einmal zusammengefasst:

• Bürokratie kostet Zeit: Zwei bis zweieinhalb Monate allein für Ankauf und Verkauf sind realistisch.
• Handwerkerkoordination ist Kernarbeit: Zwei bis vier Wochen Puffer bei der Renovierungsdauer einplanen.
• Kostenplanung konservativ angehen: 10 bis 20 Prozent Aufschlag auf das Renovierungsbudget als Reserve.
• Organisatorischen Aufwand nicht unterschätzen: Verwaltung, Anmeldungen, Kommunikation kostet echte Arbeitszeit.
• Fix and Flip ist für Problemlöser: Wer damit kein Problem hat, wird schnell Gefallen daran finden.

Wenn du Fragen zu einzelnen Punkten hast oder eigene Erfahrungen teilen möchtest, schreib sie in die Kommentare unter dem Video. Johannes antwortet dort so gut es geht auf alles.