NIEMALS in diesen Monaten Immobilien kaufen #248

Warum zieht sich ein Immobilienkauf manchmal monatelang hin, obwohl du alles richtig machst? In diesem Video erklärt Johannes, welche Fristen und Marktphasen du beim Fix-and-Flip nicht beeinflussen kannst, wo du aber trotzdem gezielt Hebel ansetzen kannst, und in welchen Monaten du dich auf deutliche Verzögerungen einstellen musst.

Die 14-Tagesfrist: Was steckt dahinter und warum kannst du sie nicht umgehen?

Wenn du als GmbH, GbR oder sonstige Gesellschaft eine Immobilie von einer Privatperson kaufst, greift automatisch die sogenannte 14-Tagesfrist. Die meisten Investoren stolpern irgendwann darüber und fragen sich, woher das kommt. Die Antwort liegt in der deutschen Geschichte nach der Wiedervereinigung.

Nach dem Mauerfall wurden massenhaft Immobilien in Ostdeutschland über Telefon, Prospekte und Fernsehwerbung verkauft. Westdeutsche Käufer griffen zu, ohne die Objekte je gesehen zu haben, oft in der Überzeugung, dort sei alles günstiger und attraktiver. Viele dieser Deals entpuppten sich als schlechte Investments, weil die Verkäufer Schrott zu Goldpreisen angeboten hatten. Um solche Überstürzungen künftig zu verhindern und den privaten Verbraucher zu schützen, wurde die 14-Tagesfrist eingeführt.

Konkret bedeutet das: Sobald dir der Kaufvertrag zur Sichtung zugeschickt wird, kannst du frühestens nach 14 bis 15 Tagen zum Notartermin. Diese Frist lässt sich nicht wegverhandeln, nicht verkürzen und nicht umgehen. Sie gilt im Ankauf und genau so wieder im Verkauf, wenn du als Unternehmen an eine Privatperson verkaufst. Summierst du beide Seiten, fehlen dir bei jedem Projekt rund 30 Tage, in denen du weder renovieren, noch bezahlen, noch vermarkten oder den Kaufpreis kassieren kannst.

Wenn du aber mehrere Projekte parallel laufen hast, relativiert sich das schnell. Der Zeitverlust egalisiert sich über die Projekte hinweg, und du wirst die Frist kaum noch als Bremse wahrnehmen. Beim ersten oder zweiten Deal hingegen fühlt sich dieser Monat tatsächlich lang an.

Notartermin, Auflassungsvormerkung und Kaufpreisfälligkeit: Warum Deutschland so langsam ist

Nach dem Notartermin beginnt die nächste Wartezeit. In Deutschland muss zunächst geprüft werden, ob das Grundbuch frei ist, dann wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die dich als zukünftigen Eigentümer absichert. Diese Vormerkung verhindert, dass dir das Objekt nach dem Notartermin noch unter der Nase weggezogen werden kann. Du bist sozusagen reserviert.

Die eigentliche Grundbuchumschreibung auf deinen Namen dauert aber in der Praxis oft 10 Monate bis über ein Jahr. Das klingt absurd, ist aber Realität in vielen deutschen Grundbuchämtern. In Großstädten ist die Situation besonders angespannt.

Bis die Kaufpreisfälligkeit ausgelöst wird, also bis du als Käufer die Zahlung leisten musst, vergehen bei Johannes erfahrungsgemäß 4 bis 6 Wochen nach dem Notartermin. Vergleicht man das mit dem spanischen System, wo am Tag des Notartermins alle Beteiligten direkt bezahlt werden und der Deal damit abgeschlossen ist, wird klar, wie viel Reibung das deutsche System erzeugt.

Du kannst beim Grundbuchamt nachfragen und leicht Druck machen. In Einzelfällen gewinnst du so vielleicht eine Woche. Aber du solltest dir dabei keine Feinde machen. Wer als nerviger Dauertelefonist bekannt wird, hat es im Markt schwerer. Lass die Kirche im Dorf und nutze deine Energie lieber für die Stellschrauben, die du wirklich in der Hand hast.

Der wichtigste Hebel: Den Schlüssel so früh wie möglich bekommen

Hier liegt einer der größten Unterschiede zwischen einem durchschnittlichen und einem gut organisierten Fix-and-Flip-Investor. Wenn du zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung acht Wochen wartest und erst danach mit der Renovierung anfängst, streckst du dein Projekt unnötig in die Länge. Zinsen, Bereitstellungsgebühren und Haltekosten laufen weiter, die Renovierung hat noch nicht begonnen.

Die Lösung: Versuche den Schlüssel schon vor der Kaufpreiszahlung zu bekommen, um sofort mit der Renovierung starten zu können. Das klingt einfacher als es ist, denn kein Eigentümer gibt normalerweise seinen Schlüssel an einen Käufer heraus, der noch nicht bezahlt hat.

Was funktioniert, ist eine Vorleistung. Du zahlst dem Verkäufer einen Teil des Kaufpreises vorab, direkt am Notartag oder kurz danach. Bei Johannes sind das in der Regel 10.000 Euro, die als Anzahlung im Kaufvertrag festgehalten werden. Im Gegenzug erhältst du den Schlüssel und eine schriftliche Bereitschaftserklärung, die dir erlaubt, auf eigene Kosten und eigenes Risiko mit der Renovierung zu beginnen.

Wichtig dabei: Ab diesem Zeitpunkt übernimmst du auch die laufenden Kosten der Immobilie, also das Hausgeld und alles, was für die Eigentümergemeinschaft anfällt. Das ist selbstverständlich und zeigt dem Verkäufer, dass du es ernst meinst.

Was passiert, wenn der Kauf doch nicht zustande kommt? Dann musst du entweder zurückbauen oder verlierst die Vorleistung und hast eine halb renovierte Wohnung in den Händen. Dieses Risiko ist real, aber kalkulierbar. In der Praxis kommt es kaum vor, wenn der Deal sauber vorbereitet ist.

Der Vorteil dieser Vorgehensweise ist erheblich. Stell dir vor, du hast heute deinen Notartermin, bekommst den Schlüssel und startest sofort mit der Renovierung. Nach acht Wochen, wenn die Kaufpreiszahlung fällig wird, bist du bereits fertig oder kurz davor. Du gehst dann direkt in den Vertrieb. Vier Wochen später hast du einen Käufer, wartest noch die 14-Tagesfrist ab und bist beim Notar. Du hast effektiv zwei Monate an Projektlaufzeit eingespart.

Bei einem einzelnen Objekt klingt das überschaubar. Wenn du das aber zehnmal in einem Jahr machst, sparst du dir kumuliert rund ein Jahr an Haltekosten, Zinsen und Zeit. Das ist der Unterschied, der am Ende des Jahres auf der Rendite sichtbar wird.

Diese Monate solltest du nicht unterschätzen: Saisonale Totphasen im Immobilienmarkt

Neben den rechtlichen und bürokratischen Fristen gibt es noch eine weitere Variable, die du nicht steuern kannst: die saisonalen Ruhephasen des deutschen Immobilienmarkts. Und die sind deutlicher, als viele Anfänger erwarten.

Es gibt im Jahr zwei Phasen, in denen praktisch alles stillsteht:

• Anfang Dezember bis Mitte Januar: Der Jahreswechsel lähmt den Markt vollständig. Alle wollen noch schnell ihre letzten Notartermine des Jahres unter Dach und Fach bringen, dann gehen alle in den Weihnachtsurlaub, und bis Mitte Januar kommt kaum jemand wieder in den normalen Betrieb zurück. Wer in dieser Phase kaufen oder verkaufen will, braucht viel Geduld.
• Juli und August: Die Sommerferien legen den Markt ähnlich lahm. Grundbuchämter sind unterbesetzt, Notarbüros schicken Out-of-Office-Antworten, Steuerberater sind nicht erreichbar, und vor allem: die Handwerker sind im wohlverdienten Urlaub. Renovierungen, die im Juli oder August starten sollen, ziehen sich fast immer in die Länge.

Johannes bringt es auf den Punkt: In diesen vier Monaten, also Juli, August, Dezember und Januar, kannst du davon ausgehen, dass alles doppelt so lange dauert wie geplant oder gar nicht vorangeht. Das ist keine Ausnahme, das ist die Regel.

Was bedeutet das für deine Projektplanung? Wenn du merkst, dass dein Kaufvertrag oder dein Verkaufsprozess in eine dieser Phasen läuft, musst du das von Anfang an einkalkulieren. Gerätst du mit dem Ankauf in den Juli, verschiebt sich der Renovierungsstart in den August, und damit auch der Verkaufsbeginn und der Notartermin beim Käufer. Das kann am Ende bedeuten, dass ein Projekt, das in sechs Monaten hätte abgeschlossen sein können, acht oder neun Monate dauert, ohne dass irgendjemand Fehler gemacht hätte.

Was du konkret mitnehmen kannst

Zusammengefasst gibt es beim Fix-and-Flip drei Kategorien von Zeitfressern:

• Nicht beeinflussbar: Die 14-Tagesfrist im Ankauf und Verkauf. Einplanen, fertig.
• Kaum beeinflussbar, aber mit Fingerspitzengefühl: Die Wartezeit zwischen Notartermin und Kaufpreisfälligkeit. Du kannst leicht nachfragen, aber nicht drücken.
• Gut beeinflussbar: Den Schlüssel frühzeitig bekommen und vor der Kaufpreiszahlung mit der Renovierung starten. Vorleistung anbieten, Vertrauen aufbauen, Kosten übernehmen.

Wer das konsequent umsetzt und die saisonalen Totphasen in seiner Projektplanung berücksichtigt, wird schnell merken, dass Fix-and-Flip deutlich effizienter läuft als bei Investoren, die einfach abwarten und hoffen. Zeit ist Geld, gerade in einem Geschäft, das auf kurzen Haltedauern und hoher Umschlagsgeschwindigkeit basiert. Jede Woche, die du früher fertig bist, ist eine Woche weniger Zinsen, eine Woche früher Verkaufserlös und eine Woche früher freies Eigenkapital für das nächste Objekt.

Johannes macht Fix-and-Flip seit über vier Jahren und hat aktuell mehr als 30 laufende Projekte quer durch Deutschland, viele davon mit Partnern, die das zum ersten Mal umsetzen. Wenn du verstehen willst, wie das konkret aussieht und ob das für dich ein gangbarer Weg ist, lohnt sich ein Blick auf die weiteren Inhalte von Flipper Immo.