Notarkosten beim Immobilienkauf: Höhe, Ablauf und wer was zahlt

Wofür Notarkosten anfallen

In Deutschland ist jeder Immobilienkaufvertrag beurkundungspflichtig. Ohne Notar gibt es keinen wirksamen Kaufvertrag und keine Eigentumsumschreibung. Die Notarkosten umfassen die Beurkundung, den Vollzug des Vertrags und die Kosten des Grundbuchamts. Zusammen liegen sie bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Die Gebühren sind nicht verhandelbar

Notare rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab. Die Gebühren hängen vom Geschäftswert ab, also vom Kaufpreis, und sind bundesweit identisch. Ein Notar darf weder Rabatt geben noch mehr verlangen. Der Notar wird deshalb nicht nach Preis ausgewählt, sondern nach Tempo und Zuverlässigkeit. Wer regelmäßig kauft, arbeitet mit einem Notariat zusammen, das Entwürfe in wenigen Tagen liefert und Termine kurzfristig vergibt. Bei einem Flip entscheidet genau das über mehrere Wochen Haltedauer.

Welche Posten enthalten sind

• Beurkundung des Kaufvertrags. Der größte Einzelposten, eine doppelte Gebühr nach Geschäftswert.

• Vormerkung im Grundbuch. Sie sichert deinen Anspruch auf Übereignung, bis die Umschreibung erfolgt.

• Grundschuldbestellung. Nur bei Finanzierung, gerechnet auf die Höhe der Grundschuld.

• Löschung alter Rechte. Grundschulden des Verkäufers, Wohnrechte, Nießbrauch.

• Eigentumsumschreibung. Die Gebühr des Grundbuchamts für den neuen Eigentümer.

• Treuhandabwicklung und Auslagen. Porto, Grundbuchauszüge, Behördenanfragen.

Rechenbeispiel: Kaufpreis 250.000 Euro mit Finanzierung

Die Beträge sind gerundet und je nach Konstellation unterschiedlich. Als Planungsgröße in der Kalkulation arbeiten wir mit 1,8 Prozent des Kaufpreises.

Wer zahlt

Der Käufer trägt in der Praxis fast alles: Beurkundung, Vollzug, Grundschuld und Umschreibung. Der Verkäufer zahlt die Löschung seiner eigenen Belastungen. Rechtlich haften beide Parteien gegenüber dem Notar gesamtschuldnerisch, wer intern was trägt, regelt der Kaufvertrag.

Vom Entwurf bis zur Eigentumsumschreibung

Zwischen der Einigung mit dem Verkäufer und dem Eintrag im Grundbuch liegen meist mehrere Monate. Die folgenden Zeiträume sind Erfahrungswerte, einzelne Grundbuchämter und Gemeinden arbeiten deutlich schneller oder langsamer.

Steht auf einer Seite ein Unternehmer und auf der anderen ein Verbraucher, muss der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Zwischen zwei Privatleuten ist diese Frist nicht zwingend, sinnvoll ist sie trotzdem. Rechne insgesamt mit drei bis sechs Monaten bis zur Umschreibung. Für den Flip zählt aber nicht dieser Zeitpunkt, sondern der vereinbarte Übergang von Nutzen und Lasten. Ab da kannst du das Objekt betreten und mit der Sanierung starten, obwohl du formal noch nicht im Grundbuch stehst.

Fälligkeit und Kaufpreiszahlung

Der Kaufpreis wird nicht mit der Beurkundung fällig, sondern erst, wenn der Notar dir die Fälligkeitsmitteilung schickt. Vorher zahlst du nichts, auch wenn der Verkäufer drängt. Der Notar verschickt diese Mitteilung, sobald alle im Vertrag genannten Voraussetzungen vorliegen. Üblich sind:

• Auflassungsvormerkung. Sie ist im Grundbuch im vereinbarten Rang eingetragen und sichert deinen Anspruch auf das Eigentum.

• Lastenfreistellung. Die Gläubigerbanken des Verkäufers haben ihre Löschungsunterlagen beim Notar hinterlegt, meist unter der Auflage, dass ihr Anteil am Kaufpreis direkt an sie fließt.

• Vorkaufsrecht. Die Gemeinde hat erklärt, dass sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nicht ausübt, oder ein Negativattest erteilt.

• Genehmigungen. Je nach Fall die Zustimmung des Verwalters bei einer Eigentumswohnung, eine Vollmachtsgenehmigung oder die Freigabe eines Gerichts.

Nach der Mitteilung hast du meist zehn bis vierzehn Tage Zeit. Halte die Frist ein, sonst fallen Verzugszinsen an. Sprich rechtzeitig mit deiner Bank, damit das Darlehen abrufbereit ist, denn zwischen Abruf und Wertstellung liegen oft noch einige Tage.

Notaranderkonto oder Direktzahlung

Bei der Direktzahlung überweist du den Kaufpreis nach der Fälligkeitsmitteilung direkt an den Verkäufer und, soweit nötig, an dessen ablösende Bank. Das ist heute der Normalfall, kostet keine zusätzliche Gebühr und ist schnell.

Beim Notaranderkonto geht das Geld zunächst auf ein Treuhandkonto des Notars, der es erst auszahlt, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Der Notar darf dieses Konto nur führen, wenn es dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse gibt. Typisch sind Fälle mit mehreren Gläubigern, eine drohende Zwangsversteigerung, eine schwierige Ablösesituation oder ein Verkäufer in wirtschaftlicher Schieflage. Dafür fällt eine zusätzliche Hinterlegungsgebühr an, und die Abwicklung dauert länger. Wir nutzen das Anderkonto nur dort, wo die Direktzahlung ein echtes Risiko hätte, und vereinbaren es im Kaufvertrag, nicht erst im Nachhinein.

Wann die Kosten steigen

• Änderungen nach dem Entwurf. Jede Nachbeurkundung kostet zusätzlich.

• Vollmachten. Kann eine Partei nicht erscheinen, kommt eine Vollmachtsbeurkundung oder Genehmigung dazu.

• Auslandsbezug oder Dolmetscher. Der Notar muss sicherstellen, dass alle Beteiligten den Vertrag verstehen.

• Geplatzter Termin. Auch ein nicht zustande gekommener Vertrag löst Gebühren aus, sobald der Entwurf gefertigt wurde.

Steuerliche Behandlung

Die Notarkosten für den Kaufvertrag gehören bei vermieteten Objekten zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben. Die Kosten der Grundschuldbestellung zählen dagegen zu den Finanzierungskosten und sind sofort als Werbungskosten absetzbar. Diese Trennung wird in der Steuererklärung oft übersehen.