Partner-Flipper aus München verkauft diese 60 m² Wohnung | Vorher/Nachher unter Zeitdruck!

In dieser Folge zeigt Matthias, ein Partner-Flipper aus dem Münchner Umland, seine frisch kernsanierte 60-m²-Wohnung im Vorher-Nachher-Vergleich. Rund 50.000 Euro Renovierungskosten, ein paar unerwartete Baustellen und eine Besichtigung, die in wenigen Minuten beginnt: ein realistischer Einblick in das, was Fix and Flip in der Praxis wirklich bedeutet.

Das Objekt: 60 m² außerhalb von München, oberste Etage mit Aufzug

Die Wohnung liegt außerhalb von München, hat knapp 60 Quadratmeter, zwei Zimmer, einen Balkon, einen Aufzug und befindet sich in der obersten Etage. Auf dem Papier klingt das nach einem soliden Objekt, und das ist es auch. Kein Luxus-Flip, kein Renditewunder, aber ein sogenanntes Brot-und-Butter-Geschäft, wie Johannes es nennt: eine Wohnung, die funktioniert, die sich verkauft und die man zu einem vernünftigen Preis renovieren kann.

Genau solche Objekte sind im Münchner Umland gefragt, sowohl bei Eigennutzern als auch bei Kapitalanlegern, die vermieten wollen. Diesen Doppelcharakter hat Matthias bewusst beim Renovierungskonzept berücksichtigt.

Bodenbelag: Vinyl statt Parkett, aus gutem Grund

Eine der ersten Entscheidungen beim Flip war die Wahl des Bodenbelags. Anstelle von Parkett wurde hier ein hochwertiger Vinyl in Eicheoptik verlegt, mit einem etwas höheren Weißanteil als die klassische Eiche. Der Grund ist pragmatisch: Parkett wäre für ein potenzielles Mietobjekt eine unnötig teure und pflegeintensive Wahl. Vinyl hält mehr aus, lässt sich leichter reinigen und spricht sowohl Eigennutzer als auch Vermieter an.

Wichtig dabei: Der Bodenbelag wurde in einer durchgehenden Richtung durch alle Räume verlegt. Ein Punkt, den Johannes explizit anspricht. In einer anderen Wohnung hat er kürzlich das Gegenteil gesehen, wo in jedem Zimmer die Legerichtung gewechselt wurde. Das sieht nicht nur unruhig aus, es wirkt auch amateurhaft und kann potenzielle Käufer abschrecken. Einheitlichkeit beim Boden ist ein kleines Detail mit großer Wirkung.

Bodenausgleich: unterschiedliche Niveaus als versteckte Herausforderung

Was von außen nicht sichtbar ist, aber erheblichen Aufwand bedeutet hat: alle Räume lagen auf unterschiedlichen Bodenniveaus. Der Flur war tiefer als das separate WC, und die Zimmer lagen wiederum tiefer als der Flur. Um einen einheitlichen, stufenlosen Bodenabschluss zu erzielen, musste das WC um knapp 2 cm abgetragen und die übrigen Räume angehoben werden. Das ist aufwendig, teuer und macht sich im Endergebnis unsichtbar, was bei einer Sanierung eigentlich das Ziel ist.

Solche versteckten Baustellen sind typisch für Altbestände und ein guter Grund, warum eine sorgfältige Vorabbesichtigung und ein erfahrener Handwerker bei jedem Flip unverzichtbar sind.

Was wurde alles renoviert?

Die Renovierung war eine klassische Kernsanierung. Konkret wurde erneuert:

• Elektrik komplett neu durch die gesamte Wohnung
• Innentüren und Zargen vollständig ausgetauscht
• Haustür innen frisch lackiert, neue Drücker montiert
• Wände vollflächig glattgespachtelt und neu gestrichen
• Decke im Flur abgehängt, ein alter Einbauschrank entfernt
• Wasseranschlüsse in der Küche erneuert, neue Wasseruhr installiert
• Bodenbelag in allen Räumen neu verlegt
• Badezimmer komplett umgebaut
• Separates WC neu gestaltet
• Balkon gestrichen, neuer Bodenbelag

Was nicht angefasst wurde: Fenster, Heizkörper und Thermostate. Diese waren in ausreichendem Zustand und hätten das Budget unnötig belastet. Im Fix and Flip geht es darum, das Richtige zu renovieren, nicht alles.

Das Bad: vom Altbestand zur modernen Dusche

Das Badezimmer ist das Herzstück jeder Wohnungssanierung und hier war der Eingriff entsprechend tiefgreifend. Wo vorher eine Badewanne stand, befindet sich jetzt eine großzügige begehbare Dusche. Die Entscheidung, die Wanne rauszunehmen, ist bei 60-m²-Wohnungen fast immer richtig: Käufer in dieser Größenklasse bevorzugen in der Regel eine Dusche, die mehr Platz lässt und moderner wirkt.

Gefliest wurde mit einer grauen Fliese mit feinem Muster, die auch im separaten WC Verwendung findet. Das schafft Kontinuität zwischen den beiden Nasszellen. Ergänzt wird das Bad durch einen schwarzen Handtuchheizkörper, einen Spiegel und ein Waschbecken, das Matthias komplett selbst ausgesucht hat. Das Ergebnis ist stimmig, zeitgemäß und wirkt deutlich hochwertiger als der Zustand vorher.

Das separate WC: kleines Highlight mit schwarzen Akzenten

Auch das separate WC wurde vollständig neu gestaltet. Statt eines alten Standklos mit kleinem Spülkasten gibt es jetzt ein Wand-WC mit modernem Unterputz-Kasten, dazu ein kleines Waschbecken, einen Spiegel und einen dezenten Deckenstrahler. Das optische Highlight ist eine schwarze Abschlussleiste, die als gestalterisches Element eingesetzt wird. Geschmackssache, aber gut gemacht. Es zeigt, dass auch kleine Räume mit wenig Aufwand eine klare Handschrift bekommen können.

Homestaging: was es bringt und wie es gemacht wurde

Die fertige Wohnung wurde von einer Homestagerin namens Linda in Szene gesetzt. Das Ergebnis überzeugt: Nicht zu viel, nicht zu wenig. Im Schlafzimmer vermittelt das Staging das Gefühl, als ob jemand gerade aufgestanden wäre und Kaffee gemacht hätte. Im Küchenbereich stehen echte Croissants auf der Theke, während der vermeintliche Sekt in Wirklichkeit aus einem Gelfüllmodell besteht.

Homestaging ist beim Fix and Flip kein Luxus, sondern ein Verkaufsinstrument. Es hilft potenziellen Käufern, sich die Möblierung vorzustellen, was bei leeren Wohnungen oft schwerfällt. Gerade bei 60-m²-Wohnungen, wo jeder Quadratmeter zählt, macht ein professionell gestylter Grundriss einen spürbaren Unterschied bei der Besichtigung.

Zeitdruck und Probleme: das gehört zum Flip dazu

Das Projekt hat länger gedauert als ursprünglich geplant. Abstimmungsprobleme, Urlaube der Handwerker und unvorhergesehene bauliche Themen haben sich über die Monate Juli und August gezogen und den Abschluss verzögert. Zum Zeitpunkt der Videoaufnahme war noch nicht einmal der letzte Handgriff getan, denn in wenigen Minuten begann die nächste Besichtigung.

Johannes bringt es auf den Punkt: Im Fix and Flip ist man im Geschäft des Problemelösens. Nicht alles lässt sich vorab planen. Handwerker werden krank, Baustellen bringen Überraschungen, Entscheidungen müssen nachträglich revidiert werden. Wer damit nicht umgehen kann, wird in diesem Geschäft Schwierigkeiten haben. Wer flexibel bleibt und pragmatisch handelt, kommt ans Ziel.

Trotz der Verzögerung: Zum Zeitpunkt der Aufnahme hatte die Wohnung bereits acht bis neun Besichtigungen hinter sich und zwei bis drei konkrete Kaufangebote vorliegen. Das Objekt nimmt der Markt gut an.

Kosten: rund 50.000 Euro für eine klassische Mittelsanierung

Die Gesamtkosten der Renovierung liegen bei rund 50.000 Euro. Johannes ordnet das selbst ein: weder extrem teuer noch besonders günstig, sondern eine realistische Zahl für eine vollständige Kernsanierung einer 60-m²-Wohnung in dieser Region. Wer ein solches Projekt plant, sollte diesen Betrag als Orientierungswert nehmen und obendrauf noch einen Puffer von mindestens 10 bis 15 Prozent einkalkulieren, denn unerwartete Kosten kommen bei fast jedem Flip.

Große Gewinnmargen sind bei solchen Projekten im Münchner Umland nicht zu erwarten, das sagt Johannes offen. Die Kaufpreise sind hoch, die Renovierungskosten sind es auch. Trotzdem rechnet sich das Geschäft, weil der Markt funktioniert und die Nachfrage stabil ist. Es ist kein Projekt, mit dem man reich wird, aber eines, das solide abläuft und am Ende verkauft wird.

Was man aus diesem Flip mitnehmen kann

Dieses Projekt zeigt sehr gut, wie ein realistischer Fix-and-Flip-Ablauf aussieht, mit allen Höhen und Tiefen. Einige Punkte, die sich aus dem Video ableiten lassen:

• Bodenbelag einheitlich verlegen, in einer Richtung durch alle Räume. Das wirkt professioneller und kostet nichts extra.
• Vinyl statt Parkett bei Objekten, die auch zur Vermietung geeignet sein sollen, ist eine pragmatische und richtige Entscheidung.
• Badewanne gegen Dusche tauschen bei kleinen Wohnungen erhöht die Attraktivität spürbar.
• Bodenausgleich einplanen: Unterschiedliche Bodenniveaus sind in Altbeständen häufig und treiben die Kosten, wenn man sie nicht früh erkennt.
• Homestaging vor dem Verkauf ist kein Luxus, sondern zahlt sich aus.
• Zeitpuffer einplanen: Verzögerungen durch Handwerker, Urlaube oder unvorhergesehene Baustellen sind die Regel, nicht die Ausnahme.
• Nicht alles renovieren: Fenster, Heizkörper und Thermostate wurden bewusst nicht angefasst, weil sie es nicht nötig hatten. Das spart Budget für die wirklich wichtigen Maßnahmen.

Ein Follow-up-Video mit den genauen Zahlen zum Kauf, zur Renovierung und zum Verkaufspreis ist angedacht, wenn Matthias den Abschluss gemacht hat. Es lohnt sich, den Kanal im Auge zu behalten.