Passive Einnahmen mit Immobilien? Vergiss es! Das ist die Wahrheit.

Wer dir erzählt, Immobilien seien ein passives Investment, bei dem kaum etwas schiefgehen kann, hat schlicht keine Ahnung von der Realität. In dieser Folge nimmt Johannes zwei echte Geschichten auseinander, die zeigen, was im Immobiliengeschäft alles danebengehen kann und warum du als Investor niemals blind auf Banken, Notare oder andere Institutionen vertrauen solltest.

Immobilien und passives Einkommen: Ein gefährlicher Mythos

Es kursiert hartnäckig die Vorstellung, Immobilien seien eine passive Kapitalanlage. Einmal kaufen, vermieten, Geld einnehmen, fertig. Wer in der Praxis mit Immobilien arbeitet, also beim Einkaufen, Renovieren und Verkaufen, weiß, dass das ungefähr so stimmt wie die Behauptung, Autofahren sei gefährlich weil das Lenkrad auf der falschen Seite ist. Immobilien sind aktives Geschäft. Das bedeutet nicht, dass sie sich nicht lohnen. Es bedeutet aber, dass du wach sein musst, Unterlagen prüfst und Verantwortung übernimmst, auch wenn du eine Bank, einen Notar oder einen Makler an deiner Seite hast.

In diesem Video teilt Johannes zwei konkrete Beispiele, die beide aus dem realen Alltag von Fix-and-Flip-Deals und Kapitalanlage-Käufen stammen. Beide klingen auf den ersten Blick abstrus. Beide sind passiert. Und beide haben eine klare Lektion, die du als Immobilieninvestor mitnehmen solltest.

Geschichte 1: Die Bank belastet das falsche Grundstück

Das erste Beispiel ist Johannes selbst passiert, beim Ankauf einer Wohnung in Münster. Ziel war der klassische Fix-and-Flip-Ansatz: Wohnung kaufen, zur WG umbauen, renovieren, als Kapitalanlage weiterverkaufen. Soweit ein ganz normaler Vorgang.

Wer Fix-and-Flip betreibt, kennt den Prozess. Die finanzierende Bank trägt eine Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie ein, die als Sicherheit für das Darlehen dient. Das Objekt wird belastet, die Finanzierung läuft, nach einigen Monaten wird die Grundschuld wieder ausgetragen. Opportunitätskosten, die sich lohnen.

Im Zuge dieser Grundschuldbestellung schickt die Bank in der Regel einen Gutachter oder beauftragt ein externes Unternehmen, das sich das Objekt vor Ort anschaut. Es geht dabei nicht primär um eine genaue Wertermittlung, also ob die Wohnung jetzt 230.000 oder 240.000 Euro wert ist. Es geht darum, ob das Gebäude überhaupt existiert, ob es so aussieht wie beschrieben, ob die Lage stimmt. Erst dann wird die Grundschuld bestellt.

Dieser Gutachter rief den Projektleiter von Johannes an und nannte eine Adresse für den Vor-Ort-Termin. Und genau da fiel es auf: Die Bank hatte die Grundschuldbestellung auf das falsche Grundstück angesetzt. Nicht auf die Schillerstraße 20, das tatsächlich angekaufte Objekt, sondern auf die Schillerstraße 23, also das Nachbargrundstück.

Was hätte passieren können, wenn das niemand gemerkt hätte?

• Der Kaufvertrag wäre beim Notar unterschrieben worden.
• Die Grundschuld wäre auf dem falschen Grundstück eingetragen worden.
• Die Finanzierung wäre damit technisch gesehen für ein anderes Objekt gewährt worden.
• Am Ende hätte Johannes ein Objekt gekauft, für das er keine gesicherte Finanzierung gehabt hätte.

Das klingt nach einem Fall, der sich in der Praxis nicht ereignen kann. Es hat sich aber ereignet. Und Johannes berichtet, dass ihm inzwischen drei bis vier Personen unabhängig voneinander von ähnlichen Vorfällen erzählt haben. Fehler bei Grundschuldbestellungen kommen vor. Nicht täglich, aber sie kommen vor.

Das Problem wurde rechtzeitig entdeckt, weil der Gutachter beim Anruf die Adresse des Besichtigungstermins nannte und der Projektleiter sofort merkte, dass die Straßennummer nicht stimmte. Ohne diesen Anruf wäre der Fehler möglicherweise erst aufgefallen, als es richtig teuer geworden wäre.

Geschichte 2: Ein Cent zu wenig und der Kauf wird rückabgewickelt

Die zweite Geschichte ist Roman passiert, dem Mitgründer von Leverage, der Softwarefirma, und einem erfahrenen Bestandshalter mit rund 30 Einheiten im Portfolio. Roman kaufte ein Objekt in Dresden. Alles lief regulär: Kaufvertrag beim Notar, Kaufpreisfälligkeit wurde ausgelöst, die Bank sollte den Kaufpreis überweisen.

Der Kaufpreis lag bei 320.000 Euro. Die Bank überwies allerdings nicht 320.000,00 Euro, sondern 319.999,99 Euro. Einen Cent zu wenig.

Das klingt nach einem Tippfehler, der sich mit einem kurzen Anruf klären lässt. Tatsächlich führte dieser eine Cent dazu, dass der gesamte Kauf rückabgewickelt wurde. Weil niemand eine klare Antwort darauf hatte, wie der fehlende Betrag nachträglich noch überwiesen werden kann, ob das überhaupt zulässig ist oder wie die Lösung in diesem spezifischen Ablauf aussehen soll, wurde der Kauf behandelt, als wäre er nie zustande gekommen. Alles auf Anfang, mit entsprechenden Kosten für alle Beteiligten.

Johannes hat das offizielle Schreiben gesehen. Da steht schwarz auf weiß, dass genau ein Cent fehlt und der Kauf deshalb rückabgewickelt wird. Eine Geschichte, die man sich nicht ausdenkt.

Was du daraus für deine Immobilienstrategie mitnimmst

Beide Geschichten haben eine gemeinsame Wurzel: Menschliche Fehler. Keine fehlerhaften Systeme, keine unlösbaren Prozesse. Jemand hat etwas falsch kopiert, falsch eingetragen oder falsch überwiesen. Johannes schätzt, dass in der Immobilienbranche zu rund 90 Prozent Menschen die eigentliche Fehlerquelle sind, nicht Technik oder Bürokratie an sich.

Das ist keine Entschuldigung, sondern eine Realität, auf die du dich einstellen musst. Und es gibt konkrete Konsequenzen, die du daraus ziehen solltest:

• Prüfe jedes Dokument, das dich betrifft. Egal ob es von der Bank kommt, vom Notar, vom Gutachter oder von einer anderen renommierten Institution. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.
• Überprüfe Adressen, Flurstücke und Grundbuchnummern. Wenn eine Grundschuldbestellung rausgeht, schau rein. Stimmt das Grundstück? Stimmt die Adresse? Stimmt die Flurstücksnummer?
• Schau dir Kaufpreisfälligkeiten und Überweisungsbelege genau an. Auch bei scheinbar klaren Zahlungen kann ein einzelner Fehler enorme Folgen haben.
• Du trägst die Verantwortung. Makler, Bank, Notar, Gutachter: Die sind alle Teil des Prozesses, aber du bist derjenige, der am Ende mit den Konsequenzen leben muss. Kein Dienstleister übernimmt diese Verantwortung vollständig für dich.

Fehler in der Immobilienbranche kosten nicht ein paar Euro. Sie kosten schnell 10.000, 20.000 oder 100.000 Euro, manchmal mehr. Ein Verkauf, der rückabgewickelt werden muss, verursacht Notarkosten, Grunderwerbsteuer-Rückerstattungskosten, Zeitverlust und in manchen Fällen auch Konventionalstrafen. Das ist kein Bereich, in dem man nachlässig sein sollte.

Fix and Flip ist kein passiver Job und das ist auch gut so

Wer Fix-and-Flip oder Immobilieninvestments generell mit der Erwartung angeht, dass alles von selbst läuft, wird früher oder später unangenehm überrascht. Das Geschäftsmodell Einkaufen, Renovieren, Verkaufen oder Halten als Kapitalanlage ist lohnend, aber es verlangt aktive Aufmerksamkeit in jeder Phase.

Das fängt beim Ankauf an. Grundbuchauszug lesen, Flurstücksnummer prüfen, Finanzierungsunterlagen kontrollieren. Es geht weiter in der Renovierungsphase, wo Handwerker koordiniert, Budgets überwacht und Zeitpläne eingehalten werden müssen. Und es endet beim Verkauf oder bei der Vermietung, wo wieder Dokumente, Verträge und Zahlungsflüsse stimmen müssen.

Wer das versteht, wer bereit ist, aktiv dabei zu sein, der kann mit Immobilien langfristig solide Rendite erwirtschaften und echtes Vermögen aufbauen. Wer das nicht versteht, zahlt irgendwann Lehrgeld. Manchmal einen Cent. Manchmal deutlich mehr.

Wenn dir selbst schon mal ein ähnlicher Fehler passiert ist oder jemand in deinem Umfeld eine vergleichbare Geschichte erlebt hat, teile sie gern in den Kommentaren. Aus solchen Erfahrungen lernt die gesamte Community.