Passive Einnahmen mit Immobilien? Vergiss es! DAS ist die Wahrheit.

Immobilien sind passiv und da kann nicht viel passieren. Wer das glaubt, wird früher oder später eines Besseren belehrt. In dieser Folge teilt Johannes zwei echte Geschichten aus dem Immobilienalltag, die zeigen, was alles schiefgehen kann, obwohl du selbst alles richtig machst, und warum du bei Fix and Flip niemals einfach auf Autopilot schalten kannst.

Warum Immobilien alles andere als passiv sind

Das Narrativ vom passiven Einkommen durch Immobilien hält sich hartnäckig. Auf Social Media, in Podcasts, in Büchern über Kapitalanlage, überall liest du, dass Immobilien quasi von selbst laufen. Die Miete kommt rein, der Wert steigt, du lehnst dich zurück. So schön das klingt, so weit ist es von der Realität entfernt, sobald du ernsthaft in Immobilien investierst.

Fix and Flip, also der Kauf, die Renovierung und der Wiederverkauf von Immobilien, ist ein aktives Geschäftsmodell. Du kaufst, du steuerst eine Renovierung, du koordinierst Handwerker, Makler, Notare und Banken, du verkaufst. An jedem dieser Punkte steckt Arbeit, Aufmerksamkeit und Haftung. Und genau an jedem dieser Punkte kann etwas schiefgehen, auch wenn der Fehler gar nicht bei dir liegt.

Johannes bringt in dieser Folge zwei konkrete Beispiele, die er selbst erlebt hat oder die aus seinem direkten Umfeld kommen. Beide Geschichten klingen auf den ersten Blick unglaubwürdig. Beide sind real passiert.

Geschichte 1: Die Bank belastet das falsche Grundstück

Beim Kauf einer Wohnung in Münster, die als WG-Kapitalanlage renoviert und umgebaut werden sollte, hat die finanzierende Bank einen Fehler gemacht, der das gesamte Projekt hätte gefährden können.

Zur Erklärung: Wenn du eine Immobilie über eine Bank finanzierst, bestellt die Bank in der Regel eine Grundschuld auf das Kaufobjekt. Das ist die Absicherung der Finanzierung im Grundbuch. Ohne diesen Eintrag gibt es keine Auszahlung, ohne Auszahlung kein Kauf. Der Ablauf ist dabei weitgehend standardisiert:

• Die Bank schickt eine Grundschuldbestellung an den Notar.
• Im besten Fall wird die Grundschuld direkt beim Notartermin mit beurkundet.
• Vor der Eintragung schickt die Bank oft einen Gutachter zum Objekt, der prüft, ob das Gebäude existiert und dem beschriebenen Zustand entspricht.

Genau dieser Gutachter hat in diesem Fall den Fehler aufgedeckt, ohne es zu wissen. Er rief den Projektleiter an, nannte die Adresse, zu der er fahren wolle, und die Adresse stimmte nicht. Die Bank hatte die Grundschuldbestellung nicht auf die Schillerstraße 20 gesetzt, also das tatsächlich gekaufte Objekt, sondern auf die Schillerstraße 23, das Nachbargrundstück.

Was wäre passiert, wenn das niemandem aufgefallen wäre? Der Notar hätte beurkundet, der Kauf wäre abgeschlossen worden, aber die Finanzierung wäre rechtlich für ein anderes Objekt gewesen. Das bedeutet: kein abgesichertes Kaufobjekt, keine korrekte Finanzierung, potenziell ein massives rechtliches und finanzielles Problem.

Der Fehler ist glücklicherweise vorher aufgefallen. Die Grundschuld musste aufwendig ausgetragen und neu bestellt werden, was mit Kosten verbunden war, aber am Ende war das Problem der Bank zuzuschreiben, nicht dem Investor.

Was Johannes besonders betont: Dieser Fehler ist kein Einzelfall. Ihm haben inzwischen mehrere Personen aus seinem Netzwerk erzählt, dass ihnen dasselbe passiert ist. Die Bank vertauscht Grundbucheinträge, kopiert falsche Daten, überträgt die falsche Flurstücknummer. Es passiert öfter als man denkt.

Die Lektion daraus ist eindeutig: Egal was du von der Bank, vom Notar oder von einem Makler bekommst, schau es dir an. Prüf die Adressen, Flurstücknummern, Namen und Beträge. Niemand sonst haftet am Ende für deinen Kauf. Du bist derjenige, der das Objekt kauft, und du trägst die Verantwortung dafür, dass alle Dokumente korrekt sind.

Geschichte 2: Kaufrückabwicklung wegen einem Cent

Die zweite Geschichte klingt noch absurder, ist aber genauso real. Roman, Mitgründer bei Leverage und gleichzeitig Bestandshalter mit rund 30 Einheiten, hat in Dresden ein neues Objekt angekauft. Der Prozess lief regulär ab: Notartermin, Weiterleitung ans Grundbuchamt, Kaufpreisfälligkeit.

Eine Kaufpreisfälligkeit bedeutet: Der Notar bestätigt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis jetzt bezahlt werden darf. Die Bank überweist dann den Kaufpreis direkt an den Verkäufer.

Was ist passiert? Die Bank hat überwiesen. Aber statt des vollständigen Kaufpreises von 320.000 Euro hat die Bank exakt einen Cent zu wenig überwiesen. Nicht 1.000 Euro weniger, nicht 100 Euro, sondern einen Cent.

Das Ergebnis? Der Kauf wurde vollständig rückabgewickelt. Der Notar behandelt das Geschäft so, als wäre es nie zustande gekommen. Es entstehen Kosten, Aufwand, Zeitverlust und am Ende steht niemand besonders gut da. Alles wegen einem einzigen Cent, der schlicht nicht überwiesen wurde, weil die Bank irgendwo beim Übertragen des Betrags einen Fehler gemacht hat.

Das Absurde daran: Es gab offenbar keine schnelle Lösung. Niemand wusste genau, ob man diesen einen Cent einfach nachüberweisen kann, ob das die Situation heilt oder ob der formale Prozess trotzdem eine Rückabwicklung verlangt. Am Ende hat die Formalität gewonnen und das Objekt wurde zurückgewickelt.

Was diese Geschichten dir als Immobilieninvestor sagen

Beide Fälle haben einen gemeinsamen Nenner: Der Fehler lag nicht beim Investor. Weder Johannes noch Roman haben etwas falsch gemacht. Trotzdem wurden beide Transaktionen dadurch beeinträchtigt oder im zweiten Fall sogar vollständig gestoppt.

Das ist einer der unbequemsten Aspekte des Immobilienbusiness: Du kannst nicht nur für deine eigenen Fehler verantwortlich gemacht werden, du trägst auch die Konsequenzen der Fehler anderer. Banken machen Fehler. Notare machen Fehler. Gutachter, Grundbuchämter, Makler, alle arbeiten mit Menschen, und Menschen machen Fehler.

Was du tun kannst, ist nicht, alle Fehler zu verhindern, aber du kannst sie früh erkennen:

• Prüfe jedes Dokument selbst, egal ob es von der Bank, dem Notar oder dem Finanzamt kommt. Schau auf Adressen, Flurstücknummern, Beträge und Namen.
• Verlasse dich nicht blind auf Institutionen. Auch eine große, renommierte Bank macht Übertragungsfehler.
• Frag nach, wenn etwas nicht stimmt. Der Gutachter hat in Geschichte eins die falsche Adresse genannt. Wäre der Projektleiter nicht aufmerksam gewesen, wäre es vielleicht erst beim Notar oder danach aufgefallen.
• Versteh den Prozess, den du durchläufst. Wer was bestellt, wann was passiert, welche Dokumente zu welchem Zeitpunkt vorliegen müssen. Wer die Abläufe kennt, erkennt auch Abweichungen.

Johannes bringt es auf eine klare Formel: In rund 90 Prozent der Fälle ist der Mensch die Fehlerquelle, nicht das System, nicht der Prozess, sondern die Person, die kopiert, überträgt, ausfüllt oder überweist. Das ist keine Kritik an Menschen, das ist schlicht die Realität in einem Geschäft, das auf Papierkram, Zahlen und Formalitäten aufgebaut ist.

Immobilien und Fix and Flip: Was du wirklich erwartet

Diese Folge ist kein Argument gegen Immobilien als Kapitalanlage oder gegen Fix and Flip als Geschäftsmodell. Es ist eine ehrliche Einordnung dessen, was dich erwartet, wenn du in diesem Bereich aktiv wirst.

Fix and Flip bedeutet: Du kaufst eine Immobilie, oft renovierungsbedürftig und unter Marktwert, renovierst sie und verkaufst sie mit Gewinn weiter. Das ist ein aktives Modell mit attraktiven Renditen, aber eben auch mit aktivem Aufwand. Du bist Projektmanager, Koordinator und Kaufmann in einer Person.

Wer das weiß und sich darauf vorbereitet, wird damit umgehen können. Wer erwartet, dass das alles von selbst läuft und er nur die Gewinne einsammelt, wird früher oder später von der Realität eingeholt, sei es durch einen falsch eingetragenen Grundbucheintrag oder durch einen Cent, der beim Überweisen fehlt.

Die gute Nachricht: Diese Geschichten enden nicht zwingend mit einem Desaster. In beiden Fällen wurde das Problem erkannt und gelöst, mit Aufwand, mit Kosten, aber ohne dauerhaften Schaden. Weil die beteiligten Investoren aufmerksam waren und den Prozess verstanden haben.

Genau das ist der Unterschied zwischen jemandem, der ernsthaft in Immobilien investiert, und jemandem, der darauf hofft, dass es irgendwie passiv läuft.