So findest du die perfekte Wohnung für Fix & Flip

Wie findest du als Fix-and-Flip-Investor zuverlässig die richtigen Objekte, ohne jedes Mal von vorne anzufangen? In diesem Video zeigt Johannes, wie sein Dealflow wirklich funktioniert: von der Maklerbeziehung über Flyer-Kampagnen bis hin zum Tippgeber-Netzwerk. Das ist kein Geheimwissen, sondern ein System, das sich mit Konsequenz aufbauen lässt.

Der Makler ist dein wichtigster Partner bei der Akquise

Viele Fix-and-Flip-Einsteiger träumen von Off-Market-Deals und geheimen Quellen. Die Realität sieht nüchterner aus: Rund 75 bis 80 Prozent aller Deals kommen vom Makler. Das gilt unabhängig davon, ob du ein paar hunderttausend Euro im Jahr umsetzt oder wie Tobias aus Stuttgart rund 30 Millionen Euro, der seinen gesamten Dealflow über gerade einmal fünf bis zehn Makler organisiert.

Der entscheidende Punkt ist, dass du nicht 100 Makler in einer WhatsApp-Gruppe brauchst. Dieses Geschäft baut auf echte Beziehungen zu wenigen, verlässlichen Menschen. Johannes spricht von seiner Excel-Liste mit rund 200 Kontakten, darunter Makler, Hausverwaltungen, Gartenlandschaftsbauer und Entrümpler. Von diesen 200 gehen am Ende vier Personen einmal im Jahr mit ihm Steak essen, und genau diese vier versorgen ihn übers Jahr mit Deals. Um diese vier zu finden, muss man rund 100 Makler ansprechen. Das ist die Quote, und die solltest du kennen, bevor du anfängst.

So baust du Maklerbeziehungen richtig auf

Der erste Schritt ist simpel: Leg bei den relevanten Maklern in deiner Zielregion einen Suchauftrag auf ihrer Website an, damit du benachrichtigt wirst, bevor ein Objekt auf Immobilienscout24 oder anderen Portalen online geht. Dann gehst du die Top 50 Makler in deinem Umkreis durch. Falls kein Suchauftrag auf der Website möglich ist, schreibst du eine klare, fachliche E-Mail mit deinem Gesuch.

Dabei ist eines entscheidend: Stell dich als Wiederkäufer vor. Der normale Makler-Kunde kauft einmal und dann vielleicht 20 Jahre nichts. Du kaufst regelmäßig und bietest im besten Fall auch an, das renovierte Objekt wieder über denselben Makler zu verkaufen. Das bedeutet für den Makler doppelte Provision am selben Objekt, mit aktualisierten Fotos, einem höheren Verkaufspreis und den gleichen Unterlagen. Diese Art von Angebot kommt an.

Noch wichtiger als die Provision ist die persönliche Beziehung. Johannes zahlt die Maklerprovision konsequent am ersten Tag, weil er weiß, wie viel Prozent seines Dealflows von diesen wenigen Leuten abhängt. Und er denkt auch darüber nach, einem Makler, der Gravel-Bikes mag, einfach eines zu kaufen. 2.000 Euro im Verhältnis zu vier Deals im Jahr sind eine andere Rechnung. Einmal im Jahr Steak essen für 250 Euro pro Person bringt mehr als 200 Euro Zusatzprovision, weil es eben keine Transaktion ist, sondern ein echtes Signal.

Wichtig beim Makler-Netzwerk: Suche dir Makler, die keinen Bock auf Verkauf haben. Klingt paradox, macht aber Sinn. Wer eine katastrophale Website mit überbelichteten Fotos betreibt, ist nicht gut darin, Objekte an den Markt zu bringen. Das sind oft Bankenmakler bei Sparkasse, Raiffeisenbank oder Volksbank, die eine feste Stelle haben, eine geringe Provision kassieren und hauptsächlich darauf aus sind, möglichst wenig Probleme zu haben. Genau das macht sie zu idealen Kontakten: Sie wollen schnell, unkompliziert und ohne Drama abwickeln. Du bist ihr Problemlöser.

Einen weiteren Hebel nennt Johannes: den Makler in Projekte einbeziehen. Jeder seiner Makler sieht die Baustelle im Vorher- und Nachher-Zustand. Wer den ganzen Tag Exposés auf Papier sieht, freut sich über eine echte Baustelle. Dasselbe gilt für den Bankberater, der die Finanzierung begleitet. Bezieht diese Menschen mit ein, zeigt ihnen, was ihr aus einer Immobilie macht. Das schafft Vertrauen und Bindung.

Metasuche und Portale als Grundausstattung

Neben dem Maklernetzwerk gibt es digitale Werkzeuge, die zur absoluten Grundausstattung gehören. Ein Metasuchportal, das verschiedene Plattformen wie Kleinanzeigen, Immowelt und andere gleichzeitig durchsucht, kostet rund 30 Euro im Jahr und liefert automatisierte Benachrichtigungen, sobald ein passendes Objekt auftaucht. Deals, die du auf einer einzelnen Plattform vielleicht übersehen hättest, kommen so direkt zu dir. Das ist keine optionale Spielerei, sondern Pflicht.

Flyer und Offline-Akquise: So funktioniert es wirklich

Rund 75 Prozent des Dealflows läuft über Makler. Der Rest lässt sich mit Offline-Maßnahmen ergänzen, und da sind Postkarten und Flyer ein bewährtes Mittel. Du kannst sie in Hauseingänge hängen, an schwarze Bretter im Supermarkt, im Gym, beim Tennisclub oder im Kindergarten. Diese schwarzen Bretter existieren überall, du hast sie nur bisher nicht wahrgenommen.

Die Realität beim Flyern ist ernüchternd: Johannes hat für 3.000 Flyer 700 Euro bezahlt und null Anrufe bekommen. Ein anderer Flipper hat 200 Flyer verteilt und drei Deals daraus gemacht. Die Schlagzahl macht den Unterschied. Wer wirklich auf Flyer setzt, sollte mindestens 10.000 Stück alle zwei Monate in einer klar definierten Region verteilen. Über Dienste wie Flyeralarm kannst du ein PDF hochladen, eine Postleitzahl auswählen und die Verteilung mit der Tagespost organisieren.

Was steht auf dem Flyer? Klar, ehrlich und direkt. Kein Vortäuschen einer privaten Suche, wenn man als Investor unterwegs ist. Wichtige Elemente:

• Ansprache als Nachbar oder aus der Region, um Nähe zu signalisieren
• Klares Gesuch: Was suchst du, wo, in welcher Größe
• Ein direkter Call to Action mit Kontaktmöglichkeit
• Hinweis auf unkomplizierte Abwicklung
• Der eigene Name, gerne mit Zweitnamen, weil das seriöser wirkt
• Pflicht: "PS: Ich bin kein Makler." Wer diesen Satz weglässt, wird Skepsis ernten, weil viele Empfänger sonst davon ausgehen, dass da jemand auf Provisionsjagd ist

Auf der Rückseite des Flyers macht Johannes etwas Besonderes: Er druckt ein Luftbild oder ein schönes Foto seiner Stadt auf. Die Idee dahinter: Wenn man jemandem schon auf die Nerven geht, kann man ihm wenigstens ein kleines Lächeln ins Gesicht zaubern. Das Bild bleibt am Kühlschrank kleben. Tatsächlich hat er nach zwei Jahren einen Anruf bekommen, weil jemand den Flyer nicht wegwerfen wollte, weil das Bild so schön war. Das ist kein Trick, das ist ein Mehrwertgedanke.

Beim Verteilen gilt: Starte in hochpreisigen Lagen. Über Karten auf Plattformen wie Homeday oder Immoscout erkennst du, wo die Quadratmeterpreise höher liegen. In teureren Märkten ist das Delta zwischen Einkauf und Verkauf in der Regel größer, was den Flip attraktiver macht. Sozialbauten, Genossenschaften und Neubau brauchst du dabei nicht berücksichtigen, das spart Zeit und Budget.

Tippgeber-Netzwerk: Wer dir Deals bringen kann

Neben Maklern und Flyern gibt es eine weitere unterschätzte Quelle: das Tippgeber-Netzwerk. Dabei geht es darum, Menschen aus dem Alltag mit einem Formular auszustatten, das sie an dich weiterleiten, wenn sie von einem potenziellen Verkauf hören. Diese Menschen sind nah am echten Leben und damit nah an Objekten:

• Friseure und Barber: hören täglich, was Menschen beschäftigt
• Gutachter
• Bestatter: wissen oft früh von Erbschaftsfällen
• Gärtner und Handwerker: sind regelmäßig in Häusern und Wohnungen
• Hausverwaltungen: kennen Eigentümer, die verkaufen wollen
• Entrümpler: sind sehr nah an Todesfall- und Erbschaftsobjekten dran

Für jeden vermittelten Deal, der zum Kauf führt, gibt es eine Tippgeberprovision. Johannes empfiehlt, lieber eine konkrete Summe zu nennen, zum Beispiel 4.000 Euro, als einen Prozentwert. Der Grund: Prozent ist abstrakt und für Menschen ohne Immobilienerfahrung nicht greifbar. Eine feste Zahl ist verständlich, motivierend und schafft klare Erwartungen. Im Erfolgsfall zahlt man, im anderen Fall nicht.

Zeitungsinserate als Marketingbaustein

Für einen späteren Zeitpunkt, wenn die Akquise systematisch läuft, eignen sich auch Inserate in lokalen Zeitungen und Kreisblättern. Das ist kein Anfängerinstrument, sondern eine Marketingmaßnahme, die regelmäßig betrieben wird und Sichtbarkeit schafft. Die Kosten liegen je nach Format bei einigen hundert bis wenigen tausend Euro pro Jahr. Der Effekt ist nicht sofort messbar, aber als Teil eines kontinuierlichen Akquise-Lärms macht es Sinn.

Wichtig im Zeitungsinserat: Aufmerksamkeit entsteht in zwei Sekunden oder gar nicht. Ein kleiner, karrierter Text in Arial 12 liest niemand. Besser ist eine klare Überschrift, eine Zahl, eine Frage oder ein kurzer Ausruf, der dazu bringt, kurz innezuhalten. Was online Clickbait heißt, funktioniert in der Zeitung genauso.

Besichtigungen als Teil der Akquise nutzen

Auch jede einzelne Besichtigung ist eine Akquisechance. Wer zu einem Objekt geht, sollte immer einen Flyer dabei haben und ihn am schwarzen Brett im Hauseingang hinterlassen. Damit bist du bereits im Haus präsent, ohne extra Aufwand zu betreiben. Gleichzeitig gilt: Der Immobilienmarkt ist klein. Gemeinsamkeiten mit einem Makler, ein gemeinsamer Bekannter, derselbe Fußballverein oder dasselbe Hobby können den Ausschlag geben, ob du ein Objekt bekommst oder nicht, selbst wenn du dasselbe Angebot machst wie jemand anderes. Besichtigungen sind Training, und wer regelmäßig dabei ist, wird als verlässlicher Käufer wahrgenommen.

Was du aus dem System mitnehmen solltest

Die Akquise im Fix and Flip ist kein Hexenwerk. Es gibt keine geheimen Off-Market-Quellen, die dir jemand verkaufen muss. Was es gibt, ist ein System aus:

• Einer gepflegten Maklerliste mit echten, persönlichen Beziehungen zu einem Kern von vier bis fünf Personen
• Suchaufträgen bei Maklern und auf Metasuchportalen
• Regelmäßigen Flyer-Aktionen in hochpreisigen Lagen
• Einem Tippgeber-Netzwerk aus dem eigenen Alltag
• Gelegentlichen Zeitungsinseraten als Marketingmaßnahme

Das alles braucht Zeit zum Aufbau, und nicht alles muss sofort und gleichzeitig passieren. Wer am Anfang steht, fängt mit den Maklern und einem Metasuchportal an. Den Rest baut man nach und nach auf. Was zählt, ist die Schlagzahl und die Konsequenz, mit der man das System betreibt.