Privatperson oder GmbH für Fix and Flip? Warum du das nicht überstürzen solltest

Eine Frage, die zu früh gestellt wird

Kaum jemand steigt in Fix and Flip ein, ohne sich früher oder später zu fragen, ob eine GmbH nicht die klügere Struktur wäre. Das ist grundsätzlich eine berechtigte Überlegung, wird in der Praxis aber fast immer zu früh gestellt, meistens noch vor dem ersten Objekt. Die ehrliche Antwort vorweg: Für die meisten Einsteiger ist die GmbH am Anfang die falsche Entscheidung, nicht weil sie steuerlich schlecht wäre, sondern weil der Aufwand und die Kosten in keinem Verhältnis zum tatsächlichen Volumen stehen.

Was sich zwischen den Rechtsformen tatsächlich unterscheidet

Als Privatperson oder mit einem einfachen Gewerbe versteuerst du deinen Gewinn zu deinem persönlichen Einkommensteuersatz, der je nach Höhe des Gewinns bis zu 45 Prozent betragen kann, und haftest dabei mit deinem gesamten Privatvermögen. Eine GmbH versteuert Gewinne auf Unternehmensebene mit insgesamt rund 30 Prozent und begrenzt die Haftung grundsätzlich auf das Gesellschaftsvermögen. Wie sich diese Steuersätze konkret an einem Rechenbeispiel auswirken, zeigt der Artikel Fix & Flip in Deutschland: Warum Steuern KEIN Killer sind ausführlich, das wird hier nicht wiederholt.

Was in dieser Rechnung oft fehlt, ist die andere Seite: Eine GmbH kostet bei der Gründung Notargebühren und verlangt ein Stammkapital von 25.000 Euro, von dem mindestens die Hälfte tatsächlich eingezahlt werden muss. Danach kommen laufende Kosten für Buchhaltung, Jahresabschluss und in der Regel einen Steuerberater, die Jahr für Jahr anfallen, unabhängig davon, ob ein einziger Deal abgeschlossen wurde oder zehn. Willst du Gewinn aus der GmbH später privat entnehmen, fällt zusätzlich Abgeltungsteuer auf die Ausschüttung an, was den vermeintlichen Steuervorteil wieder ein Stück relativiert.

Warum eine GmbH am Anfang meistens der falsche Schritt ist

Bei ein oder zwei Deals im Jahr frisst der laufende Verwaltungsaufwand einer GmbH häufig einen großen Teil des Steuervorteils wieder auf, den sie eigentlich bringen sollte. Dazu kommt: Eine GmbH lässt sich schwerer wieder auflösen als eine private Struktur, und wer sie gründet, bevor überhaupt ein einziger Deal abgeschlossen ist, trifft eine kostspielige Entscheidung auf Basis von Zahlen, die noch gar nicht existieren. Die meisten, die eine GmbH voreilig gründen, tun das nicht wegen einer durchgerechneten Notwendigkeit, sondern weil es sich professioneller anfühlt. Professionell ist aber vor allem, was wirtschaftlich sinnvoll ist, nicht was gut klingt.

Wann sich der Wechsel tatsächlich lohnt

Der Punkt, an dem eine GmbH wirklich Sinn ergibt, hängt an zwei Dingen: dem tatsächlichen Volumen und der Frage, was mit dem Gewinn passieren soll. Wer drei, vier oder mehr Deals im Jahr macht und den Gewinn überwiegend direkt in den nächsten Ankauf reinvestiert, statt ihn privat zu verbrauchen, profitiert von der niedrigeren Steuerlast auf Unternehmensebene deutlich stärker, weil die Abgeltungsteuer bei der Entnahme dann seltener oder in geringerem Umfang anfällt. Wer dagegen weiterhin nur gelegentlich flippt und den Gewinn ohnehin für den eigenen Lebensunterhalt braucht, zahlt mit einer GmbH am Ende oft drauf, sobald man Gründungskosten, laufenden Aufwand und Ausschüttungsteuer zusammenrechnet.

Was ist mit gemeinsamen Deals zu zweit oder mehreren?

Wer nicht allein, sondern mit einem oder mehreren Partnern flippt, stellt sich die Rechtsformfrage oft noch dringlicher, weil zusätzlich die Aufteilung von Gewinn, Arbeit und Haftung zwischen mehreren Personen geregelt werden muss. Für den Einstieg ist auch hier häufig eine GbR die pragmatischste Lösung, weil sie ohne große Gründungskosten schnell aufgesetzt ist und die Gewinnbeteiligung frei vereinbart werden kann. Der Haftungsnachteil bleibt dabei allerdings bestehen und trifft bei einer GbR sogar alle Gesellschafter gemeinsam, weshalb ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag, der Rollen, Kapitaleinlagen und Ausstiegsszenarien regelt, hier besonders wichtig ist, unabhängig davon, wie gut man sich persönlich kennt.

Typische Denkfehler bei dieser Entscheidung

Ein häufiger Fehler ist, die GmbH allein wegen der niedrigeren Steuerlast von rund 30 Prozent zu gründen, ohne die Ausschüttungsteuer bei der Entnahme mitzudenken. Wird der Gewinn am Ende doch privat gebraucht, kann die tatsächliche Gesamtbelastung höher liegen als gedacht, teils sogar näher an der persönlichen Einkommensteuer, als der erste Vergleich suggeriert.

Ein zweiter Fehler ist, die Rechtsform als Statussymbol zu behandeln, nach dem Motto, ohne GmbH sei man kein richtiger Unternehmer. Banken und Geschäftspartner bewerten in erster Linie die Bonität und die Erfahrung, die hinter einer Person oder einem Unternehmen steht, nicht in erster Linie die Rechtsform. Ein Einzelunternehmer mit drei erfolgreich abgeschlossenen Flips wirkt auf eine finanzierende Bank überzeugender als eine frisch gegründete GmbH ohne jede Historie.

Ein dritter Fehler betrifft die UG, die haftungsbeschränkte Variante mit geringerem Startkapital. Sie klingt nach einer günstigen Zwischenlösung, hat in der Praxis aber eine schwächere Bonität als eine reguläre GmbH und wird von Banken bei größeren Finanzierungen entsprechend zurückhaltender behandelt, was sie für aktiven Immobilienhandel eher ungeeignet macht.

Wie du ein Steuerberater-Gespräch vorbereitest, statt weiter zu googeln

Damit das Gespräch mit dem Steuerberater tatsächlich zu einer Entscheidung führt statt zu einer weiteren allgemeinen Erklärung, lohnt es sich, mit konkreten Zahlen hinzugehen: dein geplantes oder bereits erreichtes Volumen an Deals pro Jahr, eine realistische Einschätzung deiner durchschnittlichen Marge pro Deal, und eine ehrliche Antwort auf die Frage, ob der Gewinn überwiegend reinvestiert oder privat gebraucht wird. Mit diesen drei Angaben kann ein Steuerberater innerhalb weniger Minuten sagen, ob sich eine GmbH für deine konkrete Situation lohnt, statt dir eine allgemeine Einschätzung zu geben, die für jeden Fall gleich klingt.

Was du stattdessen tun solltest

Die Entscheidung zwischen Privatperson, Gewerbe und GmbH ist am Ende keine allgemeine Frage, die ein Blogartikel für dich beantworten kann, sondern eine Frage deiner eigenen Steuersituation, deines geplanten Volumens und deiner tatsächlichen Ambitionen. Zwei bis drei Deals im Jahr nebenberuflich brauchen eine andere Struktur als zehn Deals hauptberuflich mit dem Ziel, alles wieder zu investieren. Die ehrliche, wenn auch für einen Artikel unbefriedigende Antwort lautet deshalb: Sprich mit einem Steuerberater, der deine tatsächlichen Zahlen kennt, nicht nur ein Rechenbeispiel aus einem Artikel im Internet. Und an dem Punkt darfst du auch aufhören, weitere Blogartikel zum Thema zu lesen, so gut sie auch gemeint sind. Sie können die Richtung zeigen, die konkrete Entscheidung für deine Situation treffen sie nicht.

Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung zu deiner Situation wende dich an einen Steuerberater.

Die kurze Version

Privatperson oder Gewerbe bedeutet höhere persönliche Steuerlast, aber wenig Gründungsaufwand und volle Flexibilität. Eine GmbH bedeutet niedrigere Steuerlast auf Unternehmensebene, dafür Gründungskosten, laufenden Verwaltungsaufwand und Abgeltungsteuer bei der Entnahme. Für die meisten Einsteiger mit ein bis zwei Deals im Jahr lohnt sich die GmbH noch nicht. Sie wird interessant, sobald Volumen und Reinvestitionsquote steigen, und die endgültige Entscheidung gehört in ein Gespräch mit einem Steuerberater, nicht in einen weiteren Artikel.