Profit bei Fix & Flip | Kosten für Renovierungen | YouTube-Einnahmen | Business Insider | Q&A

In dieser Q&A-Folge beantwortet Johannes die meistgestellten Fragen rund um Fix and Flip: Welche Unternehmensstruktur passt zum Einstieg, wie kalkulierst du Renovierungskosten realistisch, und wie viel Profit bleibt am Ende tatsächlich übrig? Dazu gibt es ehrliche Einblicke in die YouTube-Einnahmen, den Weg in den Business Insider und die FAZ sowie konkrete Tipps für alle, die ihre erste Immobilie kaufen wollen.

Welche Unternehmensstruktur macht Sinn beim Fix and Flip?

Eine der häufigsten Fragen, die Johannes gestellt bekommt, dreht sich um die richtige Rechtsform. Seine Antwort ist klar und pragmatisch: Er hat mit einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) angefangen, gemeinsam mit einem Partner. Die Gründung kostet gerade einmal rund 40 Euro, der Verwaltungsaufwand ist überschaubar, und am Ende des Jahres wird der Gewinn einfach mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Nach etwa einem Jahr hat er die GbR rückwirkend in eine GmbH umgewandelt. Mittlerweile ist die Struktur weiter gewachsen: oben eine Holding-GmbH, darunter eine operative GmbH, die die Projekte abwickelt. Für alle, die gerade erst anfangen, empfiehlt Johannes die GbR als unkomplizierten Einstieg. Wer von vornherein weiß, dass er das Thema ernsthaft und dauerhaft verfolgen will, kann auch direkt mit einer GmbH starten.

Was machst du auf der Baustelle selbst?

Mittlerweile hat Johannes feste Teams für Sanitär, Elektro und allgemeine Handwerksarbeiten. Er ist nicht mehr täglich vor Ort, schaut aber alle zwei bis drei Tage vorbei, wenn das Objekt in der Nähe liegt. Das dient einerseits der Qualitätskontrolle, andererseits nimmt er die Community damit mit.

Kleine handwerkliche Aufgaben, ein bisschen streichen, etwas einbauen, macht er nach wie vor selbst, wenn er Lust dazu hat. Für ihn ist das ein echter Ausgleich zum Büro- und Organisationsalltag.

Wie lange dauert ein Fix-and-Flip-Projekt wirklich?

Von Ankaufsnotar bis Verkaufsnotar rechnet Johannes im Schnitt mit rund sechs Monaten, plus oder minus. Dabei ist die eigentliche Renovierung meistens der kürzeste Teil des gesamten Prozesses. Was die meiste Zeit kostet, sind die Fristen davor und danach: Grundbuchamt, Notartermine, Eigentumsübertragung. Das läuft nicht schneller, egal wie gut die Baustelle organisiert ist.

Welche Marge kalkulierst du beim Profit?

Johannes arbeitet mit einer Zielmarge von ca. 25% auf die gesamten Investmentkosten. Das bedeutet: Alle Kosten werden zusammengerechnet, Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Renovierung, Finanzierung, und darauf wird eine Marge von 25% angesetzt. Das ist der Gewinn vor Steuern, den ein Projekt mindestens liefern soll, damit es sich lohnt.

Welche Darlehensform passt zum Fix and Flip?

Für seinen ersten Flip hat Johannes ein variables Darlehen genutzt. Das ist bei Fix-and-Flip-Projekten die naheliegendste Wahl, weil du das Darlehen jederzeit zurückzahlen kannst, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Ein klassisches Annuitätendarlehen mit langer Laufzeit abzuschließen und dann frühzeitig zu kündigen, ergibt bei kurzfristigen Projekten keinen Sinn. Das variable Darlehen ist egal, ob du es nach einem Monat oder nach einem Jahr tilgst, ohne Strafkosten rückzahlbar. Der aktuelle Zinssatz liegt nach Johannes' Einschätzung bei knapp 6%.

Wie rechnest du die Renovierungskosten aus?

Hier gibt Johannes einen sehr praxisnahen Einblick in seine Kalkulation. Er stützt sich auf zwei Quellen:

• Eigene Erfahrungswerte aus abgeschlossenen Projekten
• Gesammelte Kostenvoranschläge von Handwerkern aus vergangenen Besichtigungen, die er sorgfältig ablegt und aufbewahrt

Als grobe Orientierung nennt er folgende Quadratmeterpreise für Renovierungen:

• 600 bis 700 Euro pro Quadratmeter für eine hochwertige, anspruchsvolle Renovierung
• 300 bis 500 Euro pro Quadratmeter für eine solide, funktionale Renovierung im Kapitalanleger-Stil

Wichtig dabei: Die Material- und Lohnkosten sind in den letzten zwei Jahren teils um bis zu 100% gestiegen. Johannes merkt das direkt in seinen Kalkulationen. Sein Rat: Den Puffer nicht zu knapp ansetzen. Mindestens 10% Puffer auf die geschätzten Renovierungskosten sollten immer eingeplant werden, tendenziell eher mehr.

Lohnt sich Fix and Flip aktuell noch?

Kurze Antwort: ja, immer. Johannes erklärt das Grundprinzip so klar, dass es kaum besser geht. Fix and Flip funktioniert nach demselben Prinzip wie der Gebrauchtwagenhandel. Du kaufst etwas unter Marktwert, steigerst den Wert durch eine hochwertige Renovierung, und verkaufst es dann für einen Preis, der knapp über dem aktuellen Marktwert liegt. Die Spanne dazwischen ist dein Gewinn.

Dieses Prinzip hat schon im Jahr 1900 funktioniert, es funktioniert heute, und es wird auch in 100 Jahren noch funktionieren. Marktphasen, Zinsen und Konjunktur verändern die Rahmenbedingungen, aber das Grundprinzip bleibt konstant. Der Schlüssel liegt darin, den Einkauf günstig genug zu gestalten und die Renovierungskosten sauber zu kalkulieren.

Wie kommt man am besten an Off-Market-Immobilien?

Johannes räumt hier mit einer Erwartungshaltung auf: Off-Market ist nicht der einzige Weg, und vor allem ist es kein Weg, den man einfach per Abkürzung gehen kann. Verlässlicher als rein auf Off-Market-Deals zu hoffen ist es, mit 10 bis 15 Maklern sehr gute Beziehungen aufzubauen und dauerhaft als ernsthafter Käufer wahrgenommen zu werden.

Wer trotzdem aktiv Off-Market-Deals suchen möchte, hat verschiedene Kanäle zur Auswahl:

• Flyern in Wohngebieten
• Aushänge in Einkaufsmärkten und lokalen Läden
• Gespräche mit Handwerkern, Friseuren und anderen lokalen Netzwerkpartnern
• Direktansprache an Türen

Das Fazit: Es ist eine Kombination aus mehreren Kanälen, sechs, sieben, acht verschiedenen Quellen, die zusammen einen soliden Deal Flow ergeben. Wer nur auf einen Kanal setzt, wird zu wenige Angebote sehen.

Was rätst du jemandem, der seine erste Immobilie kaufen will?

Johannes hat hier einen einfachen, aber effektiven Rat: Rede mit den richtigen Leuten. Nicht mit dem Metzger nebenan oder dem Nachbarn ohne Immobilienerfahrung, sondern mit Leuten, die bereits fünf, zehn oder mehr Objekte gekauft und verwaltet haben. Menschen, die schon Mieterkontakte hatten, Nebenkostenabrechnungen gemacht haben und wissen, wie sich Immobilien im Alltag verhalten.

Auf der Produktseite empfiehlt er für den Einstieg kleine, begehrte Wohnungen: eine Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnung, gerne mit Balkon, in einer guten Lage. Solche Objekte lassen sich gut kalkulieren, sind breit nachgefragt und verzeihen Anfängerfehler besser als große Mehrfamilienhäuser.

Wie lange machst du Fix and Flip schon, und was hast du davor gemacht?

Johannes ist seit Anfang 2021 im Fix-and-Flip-Geschäft, das sind zum Zeitpunkt des Videos knapp zweieinhalb bis drei Jahre. Davor war er Makler in Dubai, dann Vertriebsleiter in Dubai, danach Vertriebsleiter auf Mallorca für eine deutsche Fluggesellschaft und hat von dort aus die Märkte USA und Kanada betreut. Neue Flugrouten eröffnen, Kunden treffen, Deals abschließen. Eine Welt, die ihm viel gebracht hat, sowohl an Erfahrung als auch an Weltoffenheit.

Wie viel verdienst du mit YouTube?

Ehrliche Antwort: rund 100 Euro im Monat über die YouTube-AdSense-Vergütung. Das deckt noch nicht annähernd den Zeitaufwand, den er in den Kanal steckt. Johannes macht YouTube nicht für den direkten monetären Rückfluss, sondern weil es ihm Spaß macht und er die Community mitnehmen will.

Er hat zwar einen Kurs im Angebot, für den er selbst steht und den er für sein Geld für absolut fair hält. T-Shirts und ähnliche Merchandising-Produkte hat er kurz ausprobiert, aber schnell wieder gelassen. Affiliate-Links über Amazon bringen ebenfalls kaum etwas. Sein klares Statement: Wer von einem YouTube-Kanal in dieser Größe leben müsste, würde es nicht weit bringen.

Wie kam es zu den Artikeln in Business Insider und FAZ?

Beide Kontakte sind organisch entstanden, ohne bezahlte Platzierung. Die Business-Insider-Redakteurin hat Johannes auf einem Event von Maximilian Wolf angesprochen. Ein kurzes Gespräch draußen in der Kälte, ein Satz über seinen YouTube-Kanal und das Thema Fix and Flip, und zwei Wochen später war der Artikel fertig. Die FAZ-Journalistin hat ihn über YouTube gefunden, während sie zum Thema Fix and Flip recherchiert hat, ihn angeschrieben und nach einem kurzen Telefonat von 10 bis 15 Minuten den Artikel geschrieben.

Johannes sagt klar: Dafür zu bezahlen wäre in seinem aktuellen Stadium nicht sein Ansatz. Beide Kooperationen sind rein durch Sichtbarkeit und organische Reichweite entstanden.

Wo kauft Johannes aktuell an?

Der Fokus liegt derzeit auf dem Allgäu, von Kempten bis Oberstdorf. Daneben schaut er sich in Dresden nach Mehrfamilienhäusern sowie Ein-, Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen um, wo er bereits Partnernetzwerke vor Ort aufbaut.

Wer eine Immobilie anzubieten hat, kann ihn direkt per Instagram-DM oder E-Mail kontaktieren. Für die Zukunft plant er, mit Kapitalpartnern zu arbeiten, weil das eigene Eigenkapital nur begrenzt rotierend einsetzbar ist. Das Ziel: Aus einem Flip zwei machen, aus zwei werden vier, und das Ganze Schritt für Schritt skalieren.

Das Fazit aus dem Q&A

Diese Q&A-Folge gibt einen seltenen Einblick in die echte Mechanik hinter einem Fix-and-Flip-Business: realistische Margen von rund 25%, Renovierungskosten zwischen 300 und 700 Euro pro Quadratmeter je nach Ausbaustufe, ein variables Darlehen als sinnvollste Finanzierungsform und eine GbR als unkomplizierter Startpunkt. Dazu kommt ein klares Bild davon, was YouTube im Vergleich zum eigentlichen Immobiliengeschäft wirtschaftlich bedeutet und warum Sichtbarkeit trotzdem unbezahlbare Türen öffnen kann.