Profit bei Fix & Flip | Kosten für Renovierungen | Youtube Einnahmen | Business Insider | Q&A

In dieser Q&A-Folge beantwortet Johannes die häufigsten Fragen aus der Community rund um Fix and Flip: Welche Unternehmensstruktur macht Sinn, was kostet eine Renovierung wirklich, wie lange dauert ein Projekt von Anfang bis Ende und was bleibt am Ende als Gewinn übrig? Dazu gibt es ehrliche Antworten zu YouTube-Einnahmen, dem Weg in die Frankfurter Allgemeine und den Business Insider sowie Tipps für alle, die mit ihrer ersten Immobilie starten wollen.

Welche Unternehmensstruktur passt zu Fix and Flip?

Eine der meistgestellten Fragen dreht sich um die richtige Rechtsform. Johannes hat selbst mit einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) angefangen, gemeinsam mit einem Partner. Die GbR kostet in der Gründung kaum etwas, rund 40 Euro, und am Ende des Jahres wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Das ist einfach, überschaubar und für den Einstieg absolut ausreichend.

Nach etwa einem Jahr hat Johannes die GbR rückwirkend in eine GmbH umgewandelt. Mittlerweile gibt es eine klassische Holdingstruktur mit einer Holding-GmbH und einer operativen GmbH darunter. Das macht steuerlich und haftungsrechtlich Sinn, sobald das Geschäft wächst und regelmäßige Projekte laufen.

Für alle, die gerade erst anfangen, lautet die Empfehlung klar: Mit einer GbR starten. Wenn du nur mal schauen willst, ob Fix and Flip überhaupt etwas für dich ist, brauchst du keine komplizierte Struktur. Wenn du weißt, dass du das öfter machen willst, kannst du von Anfang an mit einer GmbH oder sogar einer Holdingstruktur einsteigen.

Welche Arbeiten werden selbst übernommen?

Johannes arbeitet mittlerweile mit einem festen Team zusammen: einem Sanitärbetrieb, einem Elektriker und einem Allrounder-Team für die allgemeinen Gewerke. Das bedeutet, er ist nicht täglich auf der Baustelle. Wenn das Objekt in der Nähe liegt, schaut er alle zwei bis drei Tage vorbei, um den Fortschritt zu sehen und die Community mitzunehmen.

Kleinere Aufgaben wie Streichen oder einfache Einbauarbeiten macht er selbst, wenn er Lust hat. Für ihn ist das ein echter Ausgleich zum Büroalltag. Wer in Fix and Flip einsteigt, sollte aber von Anfang an wissen: Ohne ein verlässliches Handwerkerteam wird es schwer, skalierbar und profitabel zu arbeiten.

Wie lange dauert ein Fix-and-Flip-Projekt?

Von Notar zu Notar, also vom Ankauf bis zum Verkauf, rechnet Johannes mit ca. 6 Monaten. Das klingt zunächst lang, aber der Grund liegt nicht in der Renovierung selbst. Die eigentlichen Baustellen sind oft das kürzeste Glied in der Kette. Was Zeit kostet, sind die bürokratischen Prozesse:

• Wartezeiten vor dem Ankauf (Finanzierung, Prüfungen)
• Grundbuchamteintragungen nach dem Kauf
• Fristen beim Verkauf und erneute Notarabwicklung

Wer das zum ersten Mal durchläuft, unterschätzt diese Phasen gerne. Einplanen und realistisch kalkulieren ist deshalb das A und O.

Wie hoch ist der Profit bei einem Flip?

Johannes rechnet intern mit einer Marge von ca. 25% auf die gesamten Investitionskosten. Das bedeutet: Wenn ein Projekt aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Renovierungskosten und Finanzierungskosten zusammengerechnet 400.000 Euro kostet, ist das Ziel ein Gewinn von rund 100.000 Euro vor Steuern.

Diese Marge ist kein Selbstläufer. Sie setzt voraus, dass der Einkauf unter Marktwert gelingt, die Renovierungskosten sauber kalkuliert sind und der Verkaufspreis am Ende auch tatsächlich erzielt wird. All das muss stimmen, damit die Rechnung aufgeht.

Welche Darlehensform eignet sich für Fix and Flip?

Für seinen ersten Flip hat Johannes ein variables Darlehen genutzt, und diese Empfehlung gilt grundsätzlich weiterhin. Der Grund ist simpel: Bei einem Fix and Flip willst du das Darlehen so schnell wie möglich zurückzahlen, sobald das Objekt verkauft ist. Bei einem klassischen Festzinsdarlehen mit langer Laufzeit wird das teuer, weil die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, wenn du früher tilgst.

Beim variablen Darlehen ist es egal, ob du nach drei Monaten oder nach einem Jahr zurückzahlst. Du zahlst nur für die Zeit, in der du das Geld tatsächlich genutzt hast. Aktuell liegt der Zinssatz für solche Darlehen bei rund 6%, was in der Kalkulation natürlich berücksichtigt werden muss.

Was kostet eine Renovierung pro Quadratmeter?

Das ist eine der praktischsten Fragen, die Johannes im Q&A beantwortet. Er unterscheidet dabei zwischen zwei Renovierungsniveaus:

• Hochwertige Vollsanierung: ca. 600 bis 700 Euro pro Quadratmeter
• Leichte Renovierung für Kapitalanleger: ca. 300 bis 500 Euro pro Quadratmeter

Diese Zahlen basieren auf echten Kostenvoranschlägen aus abgeschlossenen Projekten. Johannes hebt ausdrücklich hervor, dass er sich solche Angebote immer abspeichert, auch wenn er ein Objekt letztlich nicht kauft. Diese Datenbank an Referenzwerten hilft enorm dabei, neue Objekte schnell und realistisch einzuschätzen.

Wichtig zu wissen: Die Materialkosten und Stundenlöhne im Handwerk sind in den letzten zwei Jahren teils um bis zu 100% gestiegen. Das spürt Johannes selbst in seinen Kalkulationen. Sein klarer Rat: Den Puffer in der Kalkulation großzügiger ansetzen als früher. Mindestens 10% Puffer auf die Renovierungskosten einplanen, eher mehr.

Wie kommt man am besten an Off-Market-Immobilien?

Off-Market-Deals klingen verlockend, weil man dabei ohne den öffentlichen Markt und ohne Bieterwettbewerb kaufen kann. Aber Johannes macht klar: Off-Market ist nicht planbar. Du kannst keinen verlässlichen Deal-Flow aufbauen, wenn du ausschließlich auf Direktkontakte setzt.

Seine Empfehlung ist eine Kombination aus mehreren Kanälen:

• Enge Beziehungen zu 10 bis 15 Maklern in der Zielregion pflegen, die dich mit guten Objekten versorgen
• Flyer verteilen und an Türen klopfen in Zielgebieten
• Aushänge in lokalen Geschäften, Supermärkten oder beim Tante-Emma-Laden
• Netzwerken mit Handwerkern, Friseuren und anderen lokalen Kontakten, die früh mitbekommen, wenn jemand verkaufen will

Es ist also keine einzelne Geheimwaffe, sondern die Kombination aus vielen Kanälen gleichzeitig, die einen stabilen Dealflow erzeugt.

Was rätst du jemandem, der seine erste Immobilie kaufen will?

Wer noch keine Erfahrung hat, soll sich gezielt Rat bei Menschen holen, die bereits mehrere Bestandsobjekte haben. Nicht beim Nachbarn, nicht beim Metzger, sondern bei jemandem, der schon fünf, zehn oder mehr Immobilien durchlaufen hat, Nebenkostenabrechnungen kennt und mit Mietern umgegangen ist.

Johannes bringt es auf den Punkt mit einem einfachen Bild: Wer fliegen lernen will, fragt nicht den Pinguin. Erfahrung ist durch nichts zu ersetzen, deshalb so nah wie möglich an Menschen, die das schon gemacht haben.

Als erstes Objekt empfiehlt er eine kleine, gefragte Wohnung: Ein- bis Zweizimmerwohnung, gerne mit Balkon, in einer guten Lage. Diese Wohnungen sind leicht zu verkaufen oder zu vermieten, das Risiko ist überschaubar und man lernt alle relevanten Prozesse ohne riesigen Kapitaleinsatz kennen.

Wie lange machst du schon Fix and Flip und was hast du vorher gemacht?

Johannes ist seit Anfang 2021 in Fix and Flip aktiv, das sind zum Zeitpunkt des Videos knapp drei Jahre. Davor war er Makler in Dubai, danach Vertriebsleiter ebenfalls in Dubai, anschließend Vertriebsleiter auf Mallorca für eine deutsche Fluggesellschaft. In dieser Rolle hat er die USA und Kanada betreut, neue Flugrouten eröffnet und war regelmäßig in New York, Boston und Seattle unterwegs. Diese Zeit hat ihm viel beigebracht: Verhandlungsführung, internationales Netzwerken und unternehmerisches Denken.

Wie bist du in den Business Insider und die FAZ gekommen?

Beide Medienpräsenzen sind ohne einen einzigen Euro Werbebudget zustande gekommen. Den Business Insider hat er über ein Netzwerk-Event von Maximilian Wolf kennengelernt: Eine Redakteurin stand zufällig neben ihm, sie haben sich kurz unterhalten, und zwei Wochen später erschien ein vollständiger Artikel über sein Fix-and-Flip-Konzept.

Die Frankfurter Allgemeine hat ihn direkt über seinen YouTube-Kanal gefunden. Eine Journalistin recherchierte zum Thema Fix and Flip, stieß auf seinen Kanal, schrieb ihn an, und nach einem kurzen Telefonat erschien der Artikel. Der YouTube-Kanal funktioniert also nicht nur als Community-Plattform, sondern auch als Eingangstor für Medienpräsenz.

Was verdienst du mit YouTube?

Ehrliche Antwort: rund 100 Euro pro Monat über die YouTube-Werbeeinnahmen. Dazu kommen geringe Einnahmen über Amazon-Affiliate-Links und ein T-Shirt-Experiment über Spreadshirt, das ebenfalls bei ungefähr 100 Euro geblieben ist.

YouTube ist für Johannes kein Einkommenskanal, er sagt selbst, dass er unter einer Brücke schlafen müsste, wenn er davon leben wollte. Er macht es, weil es ihm Spaß macht und weil er die Community aufbauen und mitnehmen will. Sein einziges kostenpflichtiges Angebot ist ein Kurs für rund 800 Euro, hinter dem er nach eigener Aussage zu 100% steht.

Wo kaufst du aktuell und lohnt sich Flippen noch?

Johannes kauft aktuell im Allgäu, von Kempten bis Oberstdorf, und sucht außerdem in Dresden nach Objekten: Einzimmer-, Zwei- und Dreizimmerwohnungen, aber auch Mehrfamilienhäuser. Wer ein passendes Objekt in diesen Regionen hat, kann sich direkt bei ihm melden.

Der begrenzende Faktor ist aktuell das Eigenkapital: Johannes kann nur so viel Kapital gleichzeitig rotieren, wie vorhanden ist. Deshalb sucht er auch aktiv Partner, die Kapital mitbringen und gemeinsam Projekte umsetzen wollen.

Und lohnt sich Fix and Flip aktuell noch? Seine Antwort ist klar: Ja, immer. Das Grundprinzip bleibt unveränderlich. Du kaufst unter Marktwert, steigerst den Wert durch eine hochwertige Renovierung und verkaufst zu einem Preis leicht über Marktwert. Die Spanne dazwischen ist der Gewinn. Dieses Prinzip hat schon 1900 funktioniert, es funktioniert heute und es wird in 100 Jahren noch funktionieren, egal ob in Deutschland, den USA, Japan oder anderswo.

Er erklärt es am Beispiel Gebrauchtwagen: Ein aufbereitetes Auto beim Händler kostet mehr als dasselbe Modell ungepflegt bei einer Privatperson. Der Händler kauft günstig, steckt Arbeit rein, poliert, wechselt das Öl, setzt neue Reifen auf und verkauft mit einem kleinen Aufschlag. Genau das ist Fix and Flip. Wer das Prinzip einmal verstanden hat, erkennt es überall.