Projektentwicklung mit Immobilien | Einfach erklärt | Geld verdienen, ohne zu bauen

Projektentwicklung klingt nach Großinvestoren und Millionenbudgets, ist aber konzeptionell einfacher aufgebaut als viele denken. In diesem Video erklärt Johannes gemeinsam mit Markus, einem Projektentwickler und Makler aus dem Allgäu und dem Bodenseekreis, wie Projektentwicklung mit Immobilien funktioniert, welche vier Phasen ein Projekt durchläuft und warum du ein Projekt verkaufen kannst, ohne auch nur einen einzigen Stein verbaut zu haben.

Was ist Projektentwicklung überhaupt?

Bevor man über Phasen, Exit-Strategien und Baurecht spricht, lohnt es sich, den Begriff selbst sauber zu definieren. Markus bringt es auf einen klaren Nenner: Ein Projekt besteht immer aus drei Elementen, die zusammenkommen müssen. Man kann sich das wie ein Dreieck vorstellen:

• Idee: Was soll entstehen? Wohnungen, ein Mehrfamilienhaus, ein Geschossbau?
• Standort: Welches Grundstück, welche Bestandsimmobilie oder welche Grünfläche eignet sich?
• Kapital: Wer finanziert das Projekt, und wie ist das Finanzierungskonstrukt aufgebaut?

Erst wenn alle drei Punkte zusammentreffen, spricht man von einem Projekt im eigentlichen Sinne. Das ist die Basis. Wer nur eine gute Idee hat, aber kein Grundstück und kein Kapital, hat noch kein Projekt. Wer Kapital hat, aber keine Idee und keinen Standort, genauso wenig. Die Kunst liegt darin, alle drei Seiten des Dreiecks zu schließen, und genau das ist die eigentliche Arbeit eines Projektentwicklers.

Die vier Phasen der Projektentwicklung

Ein Projekt läuft nicht einfach los, sondern gliedert sich in klar definierte Abschnitte. Markus beschreibt vier Phasen, die ein Projekt von der ersten Idee bis zur Fertigstellung durchläuft.

Phase 1: Konzeption

Am Anfang steht die Konzeption. Hier versucht man, die drei Elemente des Dreiecks zusammenzubringen: Idee, Standort und Kapital. Das bedeutet in der Praxis, geeignete Projektpartner zu finden, Finanzierungskonstrukte aufzusetzen und ein passendes Grundstück zu suchen. Gleichzeitig analysiert man den Markt, führt Wirtschaftlichkeitsanalysen durch und prüft den tatsächlichen Bedarf am geplanten Standort.

Wichtig zu verstehen: Die Reihenfolge ist dabei flexibel. Manchmal hat man das Kapital und die Idee bereits und sucht nur noch den Standort. Manchmal hat man das Grundstück und fragt sich, was sich dort sinnvoll umsetzen lässt. Es gibt keine starre Startreihenfolge, solange am Ende alle drei Seiten des Dreiecks abgedeckt sind.

Am Ende der Konzeptionsphase steht ein belastbares Grundgerüst: Man weiß, was gebaut werden soll, kennt die Rahmenbedingungen und hat erste Partner an Bord.

Phase 2: Konkretisierung und Baurecht

In der zweiten Phase wird das Konzept konkret. Und das bedeutet vor allem eines: Baurecht schaffen. Wer bauen will, braucht eine Baugenehmigung. Dafür wird eine Genehmigungsplanung erstellt und bei den zuständigen Behörden eingereicht. Das ist kein reiner Formalakt, sondern oft ein Prozess, bei dem nachgebessert und nachjustiert werden muss, bevor die Genehmigung tatsächlich erteilt wird.

Die Baugenehmigung ist ein entscheidender Wertschöpfungsschritt. Wer ein Grundstück ohne Baurecht kauft und anschließend Baurecht schafft, hat den Wert der Immobilie signifikant gesteigert, noch ohne auch nur einen Spatenstich gemacht zu haben. Genau hier liegt eine der zentralen Logiken der Projektentwicklung.

Phase 3: Realisierung

Nach der Baugenehmigung folgt die Realisierungsphase. Jetzt geht es an die Ausführungsplanung, die Vergabe an Bauunternehmer und den eigentlichen Bau. Man hat dabei grundsätzlich zwei Wege:

• Einzelvergabe: Man arbeitet mit einem Netzwerk aus Handwerkern und Bauunternehmern und koordiniert die Gewerke selbst.
• Generalunternehmer: Man vergibt das gesamte Projekt schlüsselfertig an einen Generalunternehmer und übernimmt primär die Steuerung und Kontrolle.

Tief in diese Phase hinein begleitet auch der Architekt das Projekt. Wer sich mit dem Thema genauer beschäftigt: Die Leistungen des Architekten sind in den sogenannten HOAI-Leistungsphasen geregelt. Es gibt insgesamt neun Leistungsphasen, die von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung reichen. Das gibt einen guten Überblick darüber, wie vielschichtig die Planung und Umsetzung eines Projekts tatsächlich ist.

Phase 4: Vermarktung

Die Vermarktung ist keine eigene Phase, die erst am Ende beginnt, sondern läuft oft parallel von Anfang an mit. Das hat einen praktischen Hintergrund: Viele Banken verlangen eine bestimmte Vorabverkaufsquote, bevor sie das Projekt finanzieren. Man muss also einen Teil der Wohnungen oder Einheiten bereits verkauft haben, bevor der erste Spatenstich erfolgt. Das Stichwort dazu lautet vom Planwerk verkaufen, also den Verkauf nicht realisierter Wohnungen auf Basis von Plänen und Computeranimationen.

Wer auf Immo-Portalen oder in sozialen Medien diese computeranimierten Bilder von Neubauvorhaben sieht, schaut oft genau auf dieses Instrument. Das Projekt ist noch nicht gebaut, aber es wird bereits vermarktet und verkauft, weil die Bank es verlangt und weil es für den Entwickler die Finanzierungssicherheit schafft.

Exit-Strategien: Wann und wie kannst du ein Projekt verkaufen?

Einer der wichtigsten Punkte aus diesem Gespräch ist folgender: Du musst ein Projekt nicht bis zur letzten Phase durchhalten. Es gibt mehrere Zeitpunkte in der Wertschöpfungskette, an denen du aussteigen und Gewinn mitnehmen kannst.

• Exit nach der Baugenehmigung: Du hast das Dreieck geschlossen, Baurecht geschaffen und das Konzept konkretisiert. Jetzt verkaufst du das Projekt mit Baugenehmigung an einen Bauunternehmer oder Investor weiter. Das ist ein vollwertiger Exit, ohne dass du auch nur eine Wand hochgezogen hast. Der Käufer erwirbt die Idee, das Baurecht und das Konzept und baut selbst.
• Exit nach der Realisierung: Du begleitest das Projekt durch die gesamte Wertschöpfungskette, lässt bauen und verkaufst anschließend die fertigen Wohnungen oder das fertige Produkt. Das ist aufwendiger, bietet aber in der Regel den höchsten Gesamterlös.
• Mischmodell: Du verkaufst das Projekt mit Baurecht an einen Bauunternehmer, verhandelst aber gleichzeitig, dass du die fertigen Wohnungen anschließend vermarktest. So kannst du weiterhin an der Wertschöpfung teilhaben, ohne selbst das Baurisiko zu tragen.

Die Wahl der Exit-Strategie hängt von vielen Faktoren ab: Wie viel Kapital steht zur Verfügung? Wie hoch ist die eigene Risikobereitschaft? Wie gut ist das Netzwerk aus Handwerkern, Architekten und Finanzierungspartnern? Wer die Grundlagen kennt und das Dreieck aus Idee, Standort und Kapital sauber zusammenbringt, hat echte Gestaltungsmöglichkeiten, wann und wie er seinen Gewinn realisiert.

Projektentwicklung funktioniert auch im Bestand

Ein weiterer wichtiger Hinweis aus dem Video: Projektentwicklung ist nicht nur auf Grünflächen oder Abrissgrundstücke beschränkt. Sie funktioniert genauso mit Bestandsgebäuden. Das Grundprinzip bleibt identisch. Du hast einen Standort, in diesem Fall eine bestehende Immobilie, kombinierst ihn mit Kapital und einer Idee und entwickelst daraus ein Projekt.

Das kann die Umwandlung eines alten Bürogebäudes in Wohnungen sein, die Sanierung und Aufstockung eines Mehrfamilienhauses oder die Entwicklung einer Denkmalschutzimmobilie. Auch im Bestand liegt oft erhebliches Wertsteigerungspotenzial, das durch gezieltes Denken und die richtige Konzeption gehoben werden kann.

Was du aus diesem Video mitnehmen kannst

Projektentwicklung ist kein Geheimwissen, das nur Großentwicklern vorbehalten ist. Die Grundstruktur ist klar und nachvollziehbar. Das Dreieck aus Idee, Standort und Kapital ist der Ausgangspunkt. Die vier Phasen, Konzeption, Konkretisierung, Realisierung und Vermarktung, geben die Richtung vor. Und die Exit-Strategien zeigen, dass du an verschiedenen Punkten des Prozesses Wert realisieren kannst, nicht erst wenn das letzte Dach gedeckt ist.

Wer ein Grundstück, eine Grünfläche oder ein Abrissgebäude kennt oder selbst besitzt, kann genau das als Startpunkt nutzen. Der Rest, also Kapital und Idee, lässt sich im richtigen Netzwerk zusammenbringen. Und genau da beginnt die eigentliche Arbeit eines Projektentwicklers.