Projektentwicklung mit Immobilien | Einfach erklärt | Geld verdienen, ohne zu bauen

Projektentwicklung klingt nach einem Thema für große Baukonzerne, dabei steckt dahinter ein Prinzip, das jeder Immobilieninvestor verstehen sollte. In diesem Video erklärt Johannes gemeinsam mit Markus, einem erfahrenen Projektentwickler und Makler aus dem Allgäu, wie Projektentwicklung im Detail funktioniert, welche Phasen ein Projekt durchläuft und warum du dabei nicht einmal selbst bauen musst, um Geld zu verdienen.

Was ist Projektentwicklung überhaupt?

Viele, die sich mit Immobilien beschäftigen, haben den Begriff Projektentwicklung schon gehört. Oft taucht er in Zusammenhängen auf, in denen es um große Gewinne, schnelles Geld oder aufwendige Neubauprojekte geht. Doch was steckt wirklich dahinter?

Markus, der im Allgäu sowie in den Kreisen Ravensburg und Bodensee als Projektentwickler und Makler tätig ist, bringt es auf eine einfache Formel. Ein Projekt besteht aus drei Elementen, die er als Dreieck beschreibt:

• Idee: Was soll entstehen? Wohnungen, ein Mehrfamilienhaus, ein Geschossbau?
• Standort: Welches Grundstück oder welche Bestandsimmobilie kommt in Frage?
• Kapital: Wer finanziert das Vorhaben, und wie?

Erst wenn alle drei Punkte zusammentreffen, spricht man von einem Projekt. Das klingt simpel, ist in der Praxis aber der entscheidende Filter. Viele scheitern, weil sie nur zwei Ecken des Dreiecks haben, beispielsweise eine gute Idee und Kapital, aber kein passendes Grundstück oder umgekehrt.

Die vier Phasen der Projektentwicklung

Ein Projekt lässt sich in vier klar voneinander abgrenzbare Phasen unterteilen. Wer diese Phasen kennt, versteht auch, an welchem Punkt er einsteigen oder aussteigen kann und wo die eigentliche Wertschöpfung entsteht.

Phase 1: Konzeption

Am Anfang steht die Konzeptionsphase. Hier geht es darum, die drei Elemente des Dreiecks zusammenzubringen. Das bedeutet konkret:

• Geeignete Projektpartner identifizieren
• Asset-Strategien entwickeln
• Finanzierungsstrukturen aufsetzen
• Ein passendes Grundstück suchen oder eine vorhandene Idee mit einem Standort verbinden
• Marktanalysen, Wirtschaftlichkeitsanalysen und Bedarfsanalysen durchführen

Diese Analysen sind keine Formalität. Sie schaffen das Grundgerüst des gesamten Projekts. Wer hier sauber arbeitet, weiß frühzeitig, ob die Idee am gewählten Standort überhaupt wirtschaftlich umsetzbar ist und ob der Markt das geplante Produkt tatsächlich aufnimmt. Ohne diese Grundlage sollte man kein Kapital in die Hand nehmen.

Phase 2: Konkretisierung und Baurecht

Sobald die Konzeption steht und die Machbarkeitsstudie grünes Licht gibt, geht es in die Konkretisierung. Der wichtigste Schritt in dieser Phase ist das Schaffen von Baurecht. Das bedeutet:

• Eine Genehmigungsplanung wird erstellt
• Der Bauantrag wird bei den zuständigen Behörden eingereicht
• Gegebenenfalls werden Nachkorrekturen vorgenommen
• Am Ende steht die Baugenehmigung

Diese Baugenehmigung ist der Schlüsselmoment des gesamten Prozesses. Sie ist nicht nur die Voraussetzung für den Bau selbst, sondern auch der erste und wichtigste Exit-Punkt. Wer bis hierhin alles richtig gemacht hat, hat bereits einen erheblichen Wertzuwachs geschaffen, ohne einen einzigen Stein bewegt zu haben.

Phase 3: Realisierung

Wer das Projekt nach der Baugenehmigung weiter selbst entwickeln will, geht in die Realisierungsphase. Hier wird es operativer:

• Ausführungsplanungen werden erstellt
• Bauunternehmer und Handwerkernetzwerke werden eingebunden
• Das Projekt wird entweder in Einzelvergabe an verschiedene Gewerke oder schlüsselfertig an einen Generalunternehmer vergeben

Wer hier fragt, ab wann der Architekt ins Spiel kommt, bekommt eine klare Antwort: von Anfang an. Ein Bauprojekt gliedert sich nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) in insgesamt neun Leistungsphasen, von der Vorplanung in Leistungsphase 1 bis zur Objektbetreuung in Leistungsphase 9. Der Architekt begleitet das Projekt also über die gesamte Laufzeit.

Phase 4: Vermarktung

Die Vermarktungsphase beginnt nicht erst, wenn das Gebäude fertig ist. Im Gegenteil: Viele Banken verlangen eine bestimmte Vorverkaufsquote, bevor sie die Projektfinanzierung überhaupt freigeben. Das bedeutet, ein Teil der Wohnungen muss bereits verkauft sein, bevor der erste Spatenstich erfolgt.

Hier kommt ein Begriff ins Spiel, den man kennen sollte: Vom Planwerk verkaufen. Das bedeutet, dass Wohnungen noch nicht gebaut sind, wenn der Käufer sie erwirbt. Er kauft auf Basis von Plänen, Visualisierungen und dem Konzept. Wer schon mal diese computeranimierten Bilder von Neubauprojekten auf Immobilienportalen gesehen hat, hat genau das vor Augen: jemand hat sein Baurecht geschaffen und vermarktet das Projekt, bevor es realisiert ist.

Exit-Strategien: Wann und wie du Gewinne realisierst

Das ist vermutlich der Teil, der für viele Investoren am interessantesten ist. In der Projektentwicklung gibt es mehrere Exit-Strategien, und es ist wichtig zu verstehen, dass man nicht zwingend bis zur Fertigstellung dabei sein muss.

Exit 1: Verkauf nach Baugenehmigung

Der erste und oft lukrativste Exit-Punkt liegt direkt nach der Baugenehmigung. Du hast Baurecht geschaffen, ein belastbares Konzept entwickelt und kannst das gesamte Projekt jetzt an einen Bauunternehmer oder Investor verkaufen. Du hast nie selbst gebaut, aber dennoch einen erheblichen Mehrwert generiert. Gerade für erfahrene Projektentwickler, die das Wissen und die Kontakte mitbringen, ist das ein sehr effizienter Weg.

Je nach Verhandlungsgeschick kann man zusätzlich vereinbaren, dass man nach Fertigstellung die Vermarktung der einzelnen Wohnungen übernimmt und daran noch einmal verdient.

Exit 2: Vollständige Wertschöpfungskette

Die zweite Möglichkeit ist, das Projekt komplett selbst durchzuentwickeln. Du erstellst das Konzept, schaffst das Baurecht, lässt bauen und verkaufst am Ende das fertige Produkt, also die einzelnen Wohnungen oder die gesamte Immobilie. Hier ist die Gewinnspanne am größten, aber auch das eingesetzte Kapital und das Risiko sind entsprechend höher.

Diese Variante eignet sich besonders für erfahrene Investoren, die über ein stabiles Netzwerk aus Architekten, Bauunternehmern und Handwerkern verfügen und die gesamte Prozesskette steuern können.

Projektentwicklung funktioniert auch im Bestand

Ein wichtiger Punkt, den Markus im Gespräch hervorhebt: Projektentwicklung beschränkt sich nicht auf unbebaute Grünflächen oder Neubauprojekte. Dasselbe Dreiecksprinzip gilt auch für Bestandsgebäude, Abrissgebäude und Denkmalimmobilien.

Auch hier gilt: Du hast einen Standort (die Bestandsimmobilie), du bringst Kapital mit und du entwickelst eine Idee, was aus dem Objekt werden soll. Das kann eine Kernsanierung sein, eine Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen oder die Entwicklung eines Denkmalschutzobjekts mit den damit verbundenen steuerlichen Vorteilen. Der Prozess ist derselbe, nur der Ausgangspunkt ist ein anderer.

Was du daraus für deine Investitionsstrategie mitnehmen kannst

Projektentwicklung ist kein Hexenwerk, aber es braucht Struktur und das richtige Verständnis der einzelnen Phasen. Wer neu in dieses Thema einsteigt, sollte sich folgende Kernpunkte merken:

• Ohne das vollständige Dreieck aus Idee, Standort und Kapital gibt es kein Projekt.
• Die Baugenehmigung ist der zentrale Wertschöpfungsschritt und gleichzeitig der erste sinnvolle Exit-Punkt.
• Man muss nicht zwingend selbst bauen, um in der Projektentwicklung Geld zu verdienen.
• Marktanalysen und Machbarkeitsstudien sind keine optionalen Schritte, sie sind die Grundlage jeder soliden Entscheidung.
• Die Vermarktung beginnt nicht nach dem Bau, sondern parallel zur Entwicklung.
• Projektentwicklung funktioniert sowohl auf der grünen Wiese als auch im Bestand.

Wenn du Grundstücke, Grünflächen oder Bestandsobjekte hast, die du entwickeln oder anbieten möchtest, lohnt sich der direkte Kontakt zu erfahrenen Projektentwicklern. Genauso gilt: Wenn du Tipps zu geeigneten Objekten hast, werden attraktive Finder-Provisionen gezahlt. Fragen zum Thema gerne in die Kommentare oder direkt an die im Video verlinkten Kontakte.