Q&A: Wieviel Eigenkapital bei der Bank | Wie Fix & Flip mit Immobilien starten & weitere Antworten

In dieser Q&A-Folge beantwortet Johannes eure Fragen rund um Fix and Flip, Eigenkapital, Bankfinanzierung und die Objektsuche. Das Format ist dieses Mal spontan und mobil gehalten, denn Johannes ist gerade unterwegs und verteilt Flyer auf der Suche nach dem nächsten Deal. Trotzdem, oder vielleicht genau deswegen, kommen die Antworten direkt und ohne Umschweife auf den Punkt.

Wie startet man mit Fix and Flip?

Die mit Abstand häufigste Frage, die Johannes gestellt bekommt, dreht sich um den Einstieg ins Fix-and-Flip-Geschäft. Die ehrliche Antwort ist so einfach wie unbequem: Einfach anfangen. Es gibt keine Geheimnisse, keine Abkürzungen und keinen perfekten Moment.

Viele, die sich mit dem Thema beschäftigen, denken zu groß. Sie stellen sich vor, wie sie nach dem ersten Deal direkt ein Mehrfamilienhaus kaufen oder Millionen auf dem Konto liegen haben. Dieser Gedanke ist verständlich, aber er kostet Zeit und verhindert, dass man überhaupt ins Handeln kommt. Der erste Schritt ist der erste Deal, nicht der zehnte.

Für den Einstieg gilt außerdem: Du musst keine GmbH, keine GmbH & Co. KG, keine Holding oder sonstige komplexe Gesellschaftsstruktur gründen. Den ersten Deal kannst du problemlos als Privatperson abwickeln. Wenn du zu zweit vorgehst, reicht auch eine einfache GbR. Alles andere kommt dann, wenn es sinnvoll wird, nicht vorher.

Was du stattdessen tun solltest:

• Überlege, wie du an die erste Wohnung kommen kannst. Portale, Direktansprache, Flyer in Briefkästen, Netzwerk.
• Schau dir an, welche Handwerker du kennst oder über Familie und Bekannte erreichen kannst. Irgendwer kennt immer jemanden.
• Rechne deinen ersten Deal so durch, dass er auch in schlechten Zeiten noch funktioniert.

Dieser letzte Punkt ist entscheidend. Johannes hat sich als persönliche Regel gesetzt: Wenn ein Deal nur dann aufgeht, wenn der Markt stabil bleibt oder weiter steigt, ist es kein guter Deal. Ein Projekt muss so kalkuliert sein, dass es selbst dann noch funktioniert, wenn die regionalen Verkaufspreise um 500 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter fallen. Wer zu knapp kalkuliert, hat selbst in guten Zeiten ein Problem, weil er keinen Puffer hat.

Finanzieren Banken überhaupt Fix and Flip?

Ja, Banken finanzieren Fix-and-Flip-Projekte, aber du musst ein paar Dinge wissen, damit das klappt.

Fix and Flip ist für Banken kein besonders attraktives Geschäft. Der Kredit läuft meistens nur bis zu einem Jahr, ist also sehr kurzfristig. Das bedeutet, die Bank verdient vergleichsweise wenig daran. Dazu kommt, dass diese Finanzierungsart nicht dem klassischen Annuitätendarlehen entspricht, das Banken lieber sehen.

Trotzdem ist es machbar, wenn du die richtigen Voraussetzungen mitbringst:

• Gute Bonität: Das ist die wichtigste Grundlage. Ohne saubere Schufa und nachweisbares Einkommen wird es schwierig.
• Passende Zahlen: Das Objekt muss für sich sprechen. Die Bank sieht das Objekt als Sicherheit.
• Realistische Erwartungen an die Konditionen: Fix-and-Flip-Finanzierungen können gut 1,5 bis 2 Prozent mehr kosten als eine klassische Immobilienfinanzierung. Das musst du in deine Kalkulation einpreisen.

Gerade beim ersten Deal geht es nicht um eine halbe Million Euro. Wenn du mit einem Projekt im Bereich von 200.000 bis 300.000 Euro einsteigst, du eine gute Bonität mitbringst und die Zahlen stimmen, wird die Bank in der Regel mitgehen. Es ist also weniger die Frage, ob Banken das grundsätzlich machen, sondern ob du als Person und das Objekt die Voraussetzungen erfüllen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich bei einem Deal über 300.000 Euro Gesamtinvestment?

Eine pauschale Antwort gibt es hier nicht, weil es stark von deiner persönlichen Bonität abhängt. Aber es gibt eine Faustregel, die als Orientierung dient.

Banken bestehen in der Regel darauf, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Das umfasst Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine eventuelle Maklerprovision. Bei einem Gesamtinvestment von 300.000 Euro und einem Makler dabei, kommst du schnell auf Nebenkosten von rund 10 Prozent, also 30.000 Euro, die du selbst aufbringen musst.

Als grobe Orientierung gilt: Rechne mit 10 bis 15 Prozent Eigenkapital, die du mitbringen solltest. Das klingt erstmal nach viel, ist aber in den meisten Fällen die Mindestanforderung, damit eine Bank überhaupt mit dir spricht. Wer eine sehr gute Bonität hat, kommt teils näher an eine 100-Prozent-Finanzierung heran, trägt dann aber dennoch die Nebenkosten selbst.

Wer die 30.000 Euro nicht alleine hat, kann auch mit Partnern arbeiten. Mit dem richtigen Netzwerk und etwas Kreativität ist das lösbar, aber man muss die Realität anerkennen: Diese Summe muss irgendwo herkommen, und sie muss solide finanziert sein.

Wie wählt Johannes seine Objekte aus?

Die Objektauswahl hängt immer vom Markt ab. Johannes hat einen Ziel-Einkaufspreis pro Quadratmeter im Kopf, aber dieser variiert je nach Lage. In einer guten Gegend liegt der akzeptable Einkaufspreis höher als in einer schwächeren Lage, weil der spätere Verkaufspreis entsprechend mehr Spielraum lässt.

Was sich durch die wirtschaftliche Situation der letzten Jahre verändert hat, ist die Herangehensweise an die Kalkulation. Steigende Zinsen, hohe Inflation, Lieferkettenprobleme und sprunghafte Materialpreise haben dazu geführt, dass Johannes deutlich konservativer kalkuliert als früher. Seine persönliche Regel lautet mittlerweile:

• Wenn der Markt um 1.000 Euro pro Quadratmeter im Verkaufspreis absinkt und der Deal dann nicht mehr funktioniert, wird er nicht gemacht.
• Nur Objekte, die auch bei einer deutlichen Marktkorrektur noch eine vernünftige Marge lassen, kommen in Frage.
• Zusätzlich wird konservativer eingeschätzt, wie schnell sich ein Objekt nach der Renovierung verkaufen lässt.

Das bedeutet nicht, dass gar nichts mehr gemacht wird. Aber die Zeiten, in denen man sich beim Einkauf etwas lumpen lassen konnte, weil der Markt die Fehler selbst ausgebügelt hat, sind vorbei. Wer jetzt knapp kalkuliert, geht ein unnötiges Risiko ein. Wenn die Kalkulation trotz konservativer Annahmen aufgeht, freut man sich über einen besseren Gewinn als erwartet. Wenn nicht, hat man sich vor einem schlechten Deal geschützt.

Flyer verteilen trotz "Keine Werbung"-Aufklebern auf Briefkästen

Eine etwas humorvolle, aber praktisch relevante Frage: Wirft Johannes seine Flyer auch in Briefkästen, auf denen steht "Keine Werbung"?

Ja, tut er. Die Begründung ist simpel: Es handelt sich nicht um Werbung im klassischen Sinne, sondern um ein persönliches Gesuch. Johannes sucht eine Wohnung und schreibt das auch auf den Flyer. Das ist ein Unterschied zu klassischer Werbung.

Gerade in Bayern, so Johannes, sind viele Menschen eher zurückhaltend und mögen es nicht, wenn sie gestört werden. Deswegen stehen solche Aufkleber auf fast jedem Briefkasten. Trotzdem gilt: Wer Flyer verteilt, hat mit einer von 1.000 Reaktionen zu rechnen, die vielleicht nicht freundlich ausfällt. Das kann und muss man aushalten, wenn man diesen Akquisitionskanal nutzen will. Die Klingelschilder werden dabei bewusst nicht abfotografiert oder genutzt, schon aus Datenschutzgründen. Aber die Flyer kommen in den Briefkasten, egal was draufsteht.

Projektentwicklung als nächstes Videoformat

Eine weitere Frage aus der Community dreht sich darum, ob Johannes bald ein Video zum Thema Projektentwicklung macht. Das war zwar nicht konkret geplant, aber der Bedarf ist da und das Timing ist aktuell besonders relevant.

In der Baubranche ist gerade vieles im Umbruch. Zinsen auf hohem Niveau, Materialpreise, die sich kaum noch seriös für mehr als wenige Wochen kalkulieren lassen, und Handwerkerangebote, die mitunter nur noch sieben Tage Gültigkeit haben. Das sind Bedingungen, unter denen Projektentwicklung deutlich komplexer wird als noch vor einigen Jahren.

Ein Video dazu ist in Planung und soll in den folgenden Wochen erscheinen. Wer sich für das Thema interessiert, sollte den Kanal im Blick behalten.

Fazit: Einfach anfangen, konservativ kalkulieren, Eigenkapital kennen

Die wichtigsten Punkte aus dieser Q&A-Folge lassen sich kurz zusammenfassen. Wer mit Fix and Flip starten will, sollte aufhören, auf den perfekten Moment zu warten, und sich auf den ersten Deal konzentrieren. Keine Gesellschaft gründen, keine großen Pläne, einfach den ersten Schritt machen. Banken finanzieren Fix-and-Flip-Projekte, wenn Bonität und Objekt stimmen, auch wenn es etwas teurer ist als eine klassische Immobilienfinanzierung. Beim Eigenkapital sollte man mit 10 bis 15 Prozent des Gesamtinvestments als Mindestgröße rechnen. Und wer in der aktuellen Marktsituation Objekte kauft, sollte deutlich konservativer kalkulieren als früher und nur Deals machen, die auch bei einem fallenden Markt noch funktionieren.