Q&A: Wieviel Eigenkapital bei der Bank | Wie Fix & Flip mit Immobilien starten & weitere Antworten

In dieser Q&A-Folge beantwortet Johannes von Flipper Immo eure Fragen rund um den Einstieg ins Fix-and-Flip-Geschäft, die Finanzierung durch Banken und wie viel Eigenkapital du bei einem Deal wirklich brauchst. Das Video entstand spontan unterwegs beim Flyern in Bayern und gibt einen authentischen Einblick in den Alltag eines aktiven Immobilieninvestors.

Wie startet man mit Fix and Flip?

Die mit Abstand häufigste Frage, die Johannes gestellt wird, ist die nach dem richtigen Einstieg ins Fix-and-Flip-Geschäft. Die Antwort ist so simpel wie unbequem: Einfach anfangen. Es gibt keine Geheimnisse, keine versteckten Tricks und keine spezielle Unternehmensstruktur, die du für deinen ersten Deal brauchst.

Den ersten Deal kannst du vollkommen privat abwickeln. Du musst keine GmbH & Co. KG gründen, keine Holding aufsetzen und keine LLC oder andere komplizierte Konstrukte aufbauen. Wenn du mit einem Partner zusammenarbeitest, reicht eine einfache GbR. Ansonsten kannst du als Privatperson loslegen.

Viele Einsteiger machen den Fehler, schon beim ersten Deal ans große Ganze zu denken: Mehrfamilienhäuser, siebenstellige Konten, passives Einkommen. Das ist verständlich, bringt dich aber nicht weiter. Fang klein an, konzentriere dich auf den ersten Deal und rechne ihn so durch, dass er auch in schlechten Zeiten noch funktioniert.

Konkret heißt das: Wenn die regionalen Kaufpreise um 500 oder sogar 1.000 Euro pro Quadratmeter fallen sollten, muss der Deal immer noch aufgehen. Wer extrem knapp kalkuliert, hat selbst in guten Zeiten keinen richtigen Deal. Rechne konservativ, dann hast du in jedem Szenario Luft.

Für den ersten Schritt solltest du dir folgende Fragen stellen:

• Wie komme ich an die erste Wohnung? Über Portale, Flyer, Netzwerk?
• Welche Handwerker kenne ich oder kenne ich über Familie und Bekannte?
• Habe ich die Zahlen wirklich solide durchgerechnet?

Irgendwo in deinem Umfeld kennt fast immer jemand einen Handwerker. Nutze das. Und dann: Machen. Der erste Deal muss kein Meisterwerk sein, aber er muss solide sein.

Finanzieren Banken Fix and Flip überhaupt?

Eine sehr häufig gestellte Frage ist, ob Banken Fix-and-Flip-Projekte grundsätzlich finanzieren. Die kurze Antwort: Ja, aber mit Einschränkungen.

Banken sind bei dieser Art der Finanzierung nicht besonders begeistert, und das aus einem einfachen Grund: Sie verdienen daran vergleichsweise wenig. Ein Fix-and-Flip-Kredit läuft in der Regel nur bis zu einem Jahr, manchmal flexibel gestaltbar, aber eben kein klassisches 15- oder 20-Jahres-Darlehen mit langem Zinshorizont für die Bank. Das macht das Produkt aus Bankensicht weniger attraktiv.

Trotzdem gilt: Wer eine gute Bonität mitbringt, bekommt die Finanzierung. Du musst dabei in Kauf nehmen, dass die Konditionen etwas teurer ausfallen als bei einem klassischen Immobilienkredit, also locker eineinhalb bis zwei Prozent mehr Zinsen oder höhere Finanzierungskosten insgesamt.

Für den ersten Deal reden wir hier auch nicht von einer halben Million Euro. Wenn du mit einem Volumen von 200.000 bis 300.000 Euro einsteigst, eine saubere Bonität hast, ein gut kalkuliertes Objekt vorweisen kannst und die Zahlen stimmen, wird die Bank das in der Regel mitfinanzieren. Kein Problem, wenn die Grundvoraussetzungen passen.

Wie viel Eigenkapital brauchst du bei einem Deal von 300.000 Euro?

Das ist eine der konkretesten Fragen aus dem Q&A und zugleich eine, die sich pauschal nur schwer beantworten lässt. Denn wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst, hängt stark von deiner Bonität ab.

Grundsätzlich gilt: Die Bank will die Kaufnebenkosten aus deinem Eigenkapital bezahlt sehen. Bei guter Bonität finanziert sie dir im Idealfall 100 Prozent des Kaufpreises, aber die Nebenkosten musst du selbst aufbringen.

Was bedeutet das konkret bei einem Gesamtinvestment von 300.000 Euro?

• Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) liegen je nach Bundesland und Konstellation bei rund 10 bis 15 Prozent
• Mit Makler können das schnell 25.000 bis 30.000 Euro oder mehr sein, die du selbst mitbringen musst
• Bei sehr guter Bonität und sauberem Deal ist die 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises durch die Bank realistisch

30.000 Euro Eigenkapital muss man in der heutigen Zeit erstmal haben, das ist keine Kleinigkeit. Aber mit dem richtigen Netzwerk und guten Partnern ist es machbar. Als Faustregel: Rechne mit 10 bis 15 Prozent Eigenkapitalanteil am Gesamtinvestment, den du selbst aufbringen musst. Alles andere hängt von deiner persönlichen Bonität und Geschichte ab.

Wie wählt Johannes seine Objekte aus?

Beim Thema Objektauswahl und Einkaufskriterien gibt es keine universelle Formel, aber ein paar klare Parameter, an denen sich Johannes orientiert.

Er hat für sich einen Ziel-Einkaufspreis pro Quadratmeter definiert, der natürlich je nach Lage variiert. In einer guten Lage ist der Kaufpreis naturgemäß höher, in einer schwächeren Lage entsprechend niedriger. Entscheidend ist das Verhältnis von Einkaufspreis zu erzielbarem Verkaufspreis nach Renovierung.

Angesichts des aktuellen Marktumfelds hat Johannes seine Kriterien verschärft. Die persönliche Regel lautet: Wenn der Markt um 1.000 Euro pro Quadratmeter im Verkaufspreis einbricht und der Deal dann immer noch funktioniert, wird er gemacht. Wenn nicht, wird er gelassen.

Das klingt streng, ist aber eine direkte Reaktion auf das Umfeld:

• Gestiegene Zinsen erhöhen die Finanzierungskosten erheblich
• Inflation und Lieferkettenprobleme treiben Baupreise nach oben
• Handwerkerangebote sind zum Teil nur noch eine Woche gültig, weil niemand mehr sicher über Materialpreise planen kann
• Die Kaufpreise am Markt sind in vielen Regionen unter Druck geraten

Das bedeutet konkret: Konservativere Kalkulationen bei den Verkaufspreisen, konservativere Annahmen zur Vermarktungsgeschwindigkeit. Wenn sich der Markt besser entwickelt als erwartet, ist das ein Bonus. Wenn nicht, ist man trotzdem auf der sicheren Seite. Rookie-Fehler, also Deals, die nur bei optimalen Bedingungen aufgehen, sind in der aktuellen Phase keine Option.

Flyer einwerfen trotz "Keine Werbung"-Aufkleber?

Eine praxisnahe Frage aus dem Q&A: Wirft Johannes seine Suchflyer auch in Briefkästen ein, auf denen "Keine Werbung" steht?

Die Antwort ist eindeutig: Ja. Und das aus einem einfachen Grund. Besonders in Bayern findet man auf fast jedem Briefkasten einen solchen Aufkleber. Würde man jeden davon respektieren, könnte man gar keinen Flyer mehr einwerfen.

Der entscheidende Punkt: Ein Suchflyer ist keine klassische Werbung. Es geht nicht darum, ein Produkt zu verkaufen, sondern darum, jemandem zu helfen, seine Immobilie zu verkaufen, wenn er das möchte. Wer sich belästigt fühlt, wirft den Flyer weg. Wer gerade über einen Verkauf nachdenkt, ruft an.

Was Johannes dabei beachtet: Klingelschilder werden nicht abfotografiert oder genutzt, das wäre ein Datenschutzproblem. Aber Flyer einstecken? Kein Kläger, kein Richter. Wenn von 1.000 Flyern einer zu einem guten Deal führt, ist das Ergebnis mehr als ausreichend.

Ablagesystem für Rechnungen und Papierkram

Wer Fix and Flip betreibt, hat schnell einen Haufen Papierkram auf dem Schreibtisch: Angebote von Handwerkern, Rechnungen, Verträge, Kostenaufstellungen. Eine Frage aus der Community war, wie Johannes das organisiert.

Die Antwort ist bewusst oldschool: Farbige Ablageboxen oder Fächer, beschriftet mit "To Do" und "Erledigt". Was reinkommt, wird abgearbeitet. Was fertig ist, wandert ungefähr zweimal im Monat in einen Ordner und wird abgeheftet. Kein kompliziertes digitales System, keine aufwendige Software. Einfach, funktional, schnell.

Das zeigt ein Prinzip, das sich durch den gesamten Fix-and-Flip-Ansatz zieht: Komplexität ist oft kein Zeichen von Professionalität, sondern von mangelnder Klarheit. Was funktioniert, muss nicht unnötig kompliziert gemacht werden.

Fazit: Der Markt ist anspruchsvoller, aber machbar

Das Q&A-Format zeigt, wie viele konkrete Fragen es rund um Fix and Flip gibt. Die wichtigsten Punkte in der Zusammenfassung:

• Einstieg: Privat starten, erster Deal, keine Unternehmensstruktur nötig, klein anfangen
• Bankenfinanzierung: Möglich bei guter Bonität, etwas teurer als klassische Finanzierungen, aber machbar
• Eigenkapital: Mindestens 10 bis 15 Prozent des Gesamtinvestments einplanen, vor allem für die Nebenkosten
• Objektauswahl: Konservativ kalkulieren, Deal muss auch bei fallenden Marktpreisen funktionieren
• Akquisition: Flyer verteilen, auch bei "Keine Werbung"-Briefkästen, einfach machen

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist gerade in einer Umbruchphase. Zinsen, Inflation, Baupreise und Unsicherheiten bei der Materialverfügbarkeit machen es schwieriger als noch vor einigen Jahren. Das bedeutet aber nicht, dass Fix and Flip nicht mehr funktioniert. Es bedeutet, dass die Deals sorgfältiger geprüft werden müssen und dass nur wirklich gute Einkäufe in Frage kommen. Wer das verinnerlicht und trotzdem ins Handeln kommt, ist auf dem richtigen Weg.