Rauchergeruch in deiner Immobilie loswerden?

Rauchergeruch in einer Immobilie ist eines der hartnäckigsten Probleme, das du als Fix-and-Flip-Investor oder Kapitalanleger kennen wirst. Wer eine Wohnung übernimmt, in der jahrelang oder jahrzehntelang geraucht wurde, steht vor einer echten Herausforderung, denn der Geruch steckt nicht nur in den Wänden. In diesem Video zeigt Johannes, was wirklich hilft und warum einfaches Überstreichen oft nicht ausreicht.

Warum Rauchergeruch in Immobilien so ein hartnäckiges Problem ist

Wenn du eine Immobilie kaufst oder renovierst, in der über viele Jahre geraucht wurde, wirst du schnell merken: Der Geruch verschwindet nicht einfach durch Lüften oder einen frischen Anstrich. Rauch ist ein extrem kleinteiliges Aerosol, das sich in alle porösen und nicht-porösen Materialien einlagert. Das betrifft nicht nur die Wände und die Decken, sondern buchstäblich jede Oberfläche im Raum.

Konkret setzt sich der Rauch in folgende Materialien und Bauteile ein:

• Wände und Decken, egal ob verputzt, tapeziert oder gestrichen
• Fensterrahmen aus Kunststoff, in die sich die Schadstoffe regelrecht einbrennen
• Gummidichtungen an Fenstern und Türen
• Metallteile wie Türbeschläge, Heizkörper und Rohre
• Türen und Zargen, besonders wenn sie aus Holz oder Holzwerkstoffen bestehen
• Bodenbeläge, insbesondere Teppiche, aber auch Laminat und Parkett

Das Problem ist also kein oberflächliches, sondern eines, das sich durch die gesamte Substanz der Wohnung zieht. Wer das unterschätzt, wird nach der Renovierung feststellen, dass der Geruch nach kurzer Zeit wieder durchkommt, und das ist ärgerlich, wenn die Wohnung eigentlich verkauft oder neu vermietet werden soll.

Spezielle Raucherfarbe: Wann sie hilft und wann nicht

Die naheliegendste und einfachste Maßnahme ist der Einsatz von sogenannter Raucherfarbe. Das ist eine speziell formulierte Farbe, die deutlich weniger diffusionsoffen ist als normale Wandfarbe. Was bedeutet das in der Praxis? Normale Wandfarben sind so konzipiert, dass die Wand "atmen" kann, also Feuchtigkeit und Gase durch die Farbschicht hindurchdringen können. Genau das ist aber das Problem bei Rauchergeruch, denn die im Putz gespeicherten Geruchsmoleküle diffundieren ständig nach innen in den Raum.

Eine spezialisierte Raucherfarbe oder Sperrgrundierung schließt diese Poren deutlich besser ab. Sie legt sich wie eine Barriere über die kontaminierte Wand und hält die Geruchsmoleküle dahinter zurück. Das funktioniert in vielen Fällen gut, besonders wenn in der Wohnung nur gelegentlich und über einen überschaubaren Zeitraum geraucht wurde.

Allerdings gibt es eine klare Grenze für diese Methode. Johannes macht im Video deutlich: Bei Wohnungen, in denen 20 oder 30 Jahre lang durchgehend geraucht wurde, ist alleiniges Überstreichen mit Raucherfarbe im Prinzip sinnlos. Die Geruchslast ist so tief in alle Materialien eingedrungen, dass eine Farbschicht den Geruch nicht dauerhaft zurückhalten kann. Du wirst das Ergebnis nach kurzer Zeit wieder riechen.

Was bei starkem Rauchergeruch wirklich hilft

Wenn du eine stark kontaminierte Immobilie in der Hand hast, führt kein Weg an einer konsequenten Kernsanierung vorbei. Das bedeutet im Klartext: Du musst alle Materialien entfernen, die den Geruch gespeichert haben. Das klingt aufwendig, ist aber der einzig nachhaltige Weg, wenn du die Wohnung sauber und geruchsfrei übergeben willst, sei es beim Verkauf oder bei der Neuvermietung.

In der Praxis bedeutet das für eine stark betroffene Wohnung in der Regel folgende Schritte:

• Bodenbeläge komplett entfernen, Teppiche, Laminat, im schlimmsten Fall auch den Estrich abfräsen, wenn der Geruch tief eingedrungen ist
• Tapeten vollständig abziehen und den darunter liegenden Putz auf Geruch prüfen
• Türen und Zargen austauschen, da diese den Geruch dauerhaft speichern und nur schwer zu behandeln sind
• Fenster und Dichtungen prüfen und bei Bedarf ersetzen, besonders die Gummidichtungen nehmen den Geruch stark auf
• Wände mit Sperrgrund behandeln und anschließend mit geeigneter Raucherfarbe oder Silikatfarbe streichen
• Heizkörper und Rohre reinigen oder austauschen, da sich auch dort Rückstände festsetzen

Der Aufwand ist nicht zu unterschätzen. Wer beim Fix and Flip mit einer solchen Immobilie kalkuliert, muss die Kosten für diese umfangreichen Maßnahmen von Anfang an einpreisen. Ein Fehler, den viele Einsteiger machen, ist, den Rauchergeruch als Kleinigkeit abzuhaken und dafür nur ein paar hundert Euro einzuplanen. In der Realität kann eine vollständige Geruchssanierung einer mittelgroßen Wohnung schnell mehrere tausend Euro kosten, je nach Stärke der Kontamination und Zustand der Bausubstanz.

Rauchergeruch als Preisfaktor beim Immobilienkauf

Aus Investorensicht hat das Thema Rauchergeruch aber auch eine interessante Kehrseite. Wohnungen, die sichtbar oder riechbar stark durch Raucher belastet sind, werden auf dem Markt oft deutlich günstiger angeboten, weil viele potenzielle Käufer und Endnutzer vor dem Aufwand zurückschrecken. Wer als Fix-and-Flip-Investor den Sanierungsaufwand realistisch einschätzen kann und weiß, was eine professionelle Geruchsbeseitigung kostet, kann hier gezielt Deals machen, die andere links liegen lassen.

Entscheidend ist dabei die saubere Kalkulation. Bevor du eine solche Immobilie kaufst, solltest du dir folgende Fragen stellen:

• Wie lange und wie intensiv wurde in der Wohnung geraucht?
• Welche Materialien sind betroffen und müssen komplett ersetzt werden?
• Was kostet die vollständige Sanierung realistisch, inklusive Puffer?
• Welchen Verkaufspreis oder welche Miete kann ich nach der Sanierung erzielen?
• Bleibt am Ende noch eine ausreichende Rendite übrig, die den Aufwand rechtfertigt?

Wenn du diese Punkte sauber durchrechnest und der Einkaufspreis die Sanierungskosten entsprechend berücksichtigt, können Raucher-Immobilien attraktive Deals sein. Wenn du aber blind kaufst und den Geruch erst nach dem Kauf als ernstes Problem erkennst, kann aus einem vermeintlichen Schnäppchen schnell ein Verlustgeschäft werden.

Fazit: Augen auf bei der Besichtigung

Rauchergeruch in einer Immobilie ist kein kosmetisches Problem, das sich mit ein bisschen Farbe lösen lässt, zumindest nicht, wenn über viele Jahre intensiv geraucht wurde. Der Geruch sitzt in den Wänden, in den Fenstern, in den Türen, in den Gummis und in sämtlichen Metallen. Eine Raucherfarbe kann bei leicht betroffenen Wohnungen helfen, bei stark kontaminierten Objekten führt an einer konsequenten Kernsanierung kein Weg vorbei.

Als Immobilieninvestor solltest du bei jeder Besichtigung bewusst auf Rauchergeruch achten und den Sanierungsaufwand nüchtern einschätzen. Wer das richtig macht, kann aus solchen Objekten echten Mehrwert schaffen. Wer es unterschätzt, zahlt am Ende drauf.