Eine Renovierung planen | Tipps & Tricks für Anfänger | Schritt für Schritt

Wie planst du eine Renovierung, wenn du noch keine Erfahrung hast? Johannes von Flipper Immo hat nach vier abgeschlossenen Fix-and-Flip-Projekten seine wichtigsten Erkenntnisse zusammengefasst und erklärt Schritt für Schritt, worauf es bei einer strukturierten Renovierungsplanung wirklich ankommt. Im Video bekommst du einen klaren Überblick über Ablauf, Materialplanung und die häufigsten Zeitfallen auf der Baustelle.

Warum eine strukturierte Renovierungsplanung so wichtig ist

Wer zum ersten Mal eine Immobilie renoviert, unterschätzt schnell, wie viel Koordination dahintersteckt. Es geht nicht nur darum, Handwerker zu beauftragen und Material zu kaufen. Eine gute Renovierung lebt von zwei Dingen: Schnelligkeit und Entscheidungsfähigkeit. Jede Stunde, die eine Baustelle stillsteht, weil eine Entscheidung nicht getroffen wurde oder ein Gewerk auf ein anderes warten muss, kostet bares Geld und verschiebt deinen Zeitplan. Wer das einmal erlebt hat, versteht, warum Struktur am Anfang so viel Zeit und Nerven spart.

Johannes macht von Anfang an klar: Es gibt kein universelles Rezept. Je nachdem, wie hochwertig du renovierst, wie groß die Wohnung ist und welche Ausstattung geplant ist, sieht der Ablauf immer etwas anders aus. Was er dir hier mitgibt, ist ein praxisnaher Rahmen, an dem du dich orientieren kannst.

Schritt 1: Bestandsaufnahme

Bevor du auch nur einen Hammer in die Hand nimmst, gehst du einmal systematisch durch die Wohnung und verschaffst dir einen ehrlichen Überblick. Die zentrale Frage lautet: Was bleibt, was muss weg?

• Welche Wände sollen bleiben, welche werden abgebrochen?
• Müssen Fliesen abgeklopft werden?
• Sind Fenster in einem akzeptablen Zustand oder müssen sie raus?
• Was ist am Grundriss verbesserungswürdig?

Zur Bestandsaufnahme gehört auch die Grundrissanalyse. Ein gutes Beispiel aus Johannes' eigenen Projekten: Bei einer seiner Designerwohnungen gab es ein sehr kleines Bad und einen verhältnismäßig großen Abstellraum. Durch das Einreißen einer einfachen Trennwand konnte er dem Badezimmer knapp 2,5 Quadratmeter hinzugewinnen. Die Wand selbst war nach zwei Stunden weg, die neue Wand wurde bündig mit dem bestehenden Mauervorsprung gesetzt. Aufwand überschaubar, Wirkung enorm. Gerade bei kleineren Wohnungen kann eine solche Grundrissoptimierung den Verkaufspreis und die Attraktivität für Käufer deutlich steigern.

Schritt 2: Handwerker-Expertise einbeziehen

Sobald du deine grobe Planung stehen hast, rufst du die Handwerker an, die du für das Projekt eingeplant hast. Lass sie vor Ort vorbeikommen und die Baustelle begutachten. Erfahrene Handwerker haben in ihrem Leben tausende Baustellen gesehen und kennen Probleme, die du als Anfänger noch nicht mal erahnen würdest. Dieses Wissen ist Gold wert.

Du kannst alle Gewerke gleichzeitig durch die Wohnung führen oder jeden separat. Dafür gibt es keine feste Regel. Wichtig ist, dass du die Expertise dieser Leute aktiv einholst, bevor du anfängst. Kostet zwar manchmal eine Anfahrt und Stundenlohn, aber du sparst dir dadurch teure Fehler im Nachhinein.

Johannes beschreibt zum Beispiel den Bau einer bodenebenen Dusche mit Glaswand und Gefälle. Sanitärinstallateur und Fliesenleger waren dafür insgesamt fünfmal auf der Baustelle. Das Ergebnis war erstklassig, weil Profis die Arbeit gemacht haben, die wissen, was sie tun.

Schritt 3: Ablauf und Zeitanteile realistisch einplanen

Johannes teilt den gesamten Renovierungsprozess grob in folgende Zeitanteile auf:

• Abbruch: ca. 20 Prozent der Gesamtzeit. Variiert stark je nach Zustand der Wohnung und Umfang des Rückbaus.
• Aufbau: ca. 60 Prozent. Der mit Abstand größte Block. Sobald der Abbruch erledigt ist, geht es in die eigentliche Aufbauphase, die gut 80 Prozent der verbleibenden Tätigkeiten ausmacht.
• Details und Feinarbeiten: ca. 15 Prozent. Hier lauern die typischen Zeitfresser: eine Tür, die nicht mehr ganz passt, vergessene Steckdosen, fehlende Aufputzdosen, Kleinteile, die nochmal nachbestellt werden müssen. Das klingt nach Kleinigkeiten, aber diese Dinge fressen Zeit, weil sie individuell und oft nicht planbar sind. Rechne am Ende mindestens zwei Wochen für genau solche Details ein.
• Silikon und Reinigung: ca. 5 Prozent. Der krönende Abschluss der Baustelle.

Der Renovierungsablauf in acht Phasen

Den genauen Ablauf einer Renovierung gliedert Johannes in acht aufeinanderfolgende Schritte. Dieser Rahmen hilft dir dabei, den Überblick zu behalten und die Gewerke in der richtigen Reihenfolge zu koordinieren.

• 1. Abbruch und Entrümpelung: Alles raus, was nicht bleibt. Fliesen, alte Steckdosen, Schalter, nicht mehr benötigte Wände. Die Wohnung wird auf ihr nacktes Gerüst reduziert.
• 2. Sanitär und Leitungen: Der wichtigste Schritt überhaupt, weil er alle anderen Gewerke blockiert. Ohne fertige Sanitärvorarbeiten kann der Fliesenleger nicht anfangen, der Elektriker unter Umständen nicht weitermachen und der Maler sowieso nicht. Sanitär kommt immer zuerst, Bad und Küche sind die Priorität. Gleichzeitig werden neue Leitungen verlegt, falls sich Steckdosen oder Elektroleitungen verschieben.
• 3. Grobe Bauarbeiten: Trockenbau, Putzarbeiten, Fensteraustausch falls nötig. Bei einer Eigentumswohnung sind Fenster häufig Gemeinschaftseigentum, das heißt, du kannst sie oft ohnehin nicht einfach austauschen.
• 4. Malerarbeiten und Spachtelarbeiten: Wände streichen, lackieren, spachteln. Die klassische Schönheitsoperation der Renovierung. Hier wird das Gros der Wände fertiggestellt.
• 5. Elektro (finale Arbeiten): Die finalen Abdeckblenden und Steckdosen werden erst nach den Malerarbeiten installiert. Es macht keinen Sinn, sie vorher zu setzen, weil sie sonst abgeklebt werden müssen und beim Streichen trotzdem schmutzig werden. Sicherungskästen oder größere Elektroarbeiten kommen selbstverständlich früher, bevor gemalt wird.
• 6. Fußboden: Der Boden kommt so spät wie möglich. Wenn du den neuen Boden zu früh einbaust, musst du ihn während aller nachfolgenden Arbeiten komplett abkleben. Also: erst Wände fertig, dann Boden rein.
• 7. Türen und Installationen: Türen werden eingehängt, WC wird montiert, Duscharmaturen kommen dran, alle Elemente, die auf die fertige Oberfläche noch draufgesetzt werden.
• 8. Silikon: Der letzte und oft unterschätzte Schritt. Silikon versteckt sehr viel und sorgt für saubere Übergänge zwischen Materialien, zwischen Fliese und Holz, zwischen Wand und Boden, zwischen Wanne und Fliese. Wer hier schlampt, sieht es sofort. Wer es sauber macht, gibt der Wohnung den finalen professionellen Look.

Materialplanung: Was du wann brauchst

Wenn du als Investor viel selbst koordinierst oder Teile der Arbeit selbst übernimmst, ist die Materialplanung ein eigenes Thema. Wer einen Generalunternehmer hat, der die Schlüsselübergabe regelt, kann diesen Punkt vernachlässigen. Alle anderen sollten folgendes beachten:

• Baumaterialien für die ersten drei Wochen müssen vor Baubeginn auf der Baustelle sein. Putz, Fliesenkleber, Mörtel und ähnliche Materialien, die in die Vorbauten eingehen, müssen griffbereit liegen. Faustregel: Kaufe 15 Prozent mehr als kalkuliert. Bei vielen Großhändlern kannst du überzählige Säcke problemlos zurückgeben. Zweimal wegen eines fehlenden halben Sacks Zement zum Baumarkt fahren kostet mehr Zeit als der Sack selbst.
• Sonderteile und Bestellungen sollten in der ersten bis zweiten Woche ausgelöst werden. Spezielle Duschen, besondere Sanitärarmaturen oder andere Artikel, die nicht einfach im Baumarkt zu kaufen sind, haben oft lange Lieferzeiten. Lieferschwierigkeiten, Engpässe vor Feiertagen oder schlicht volle Lager können dich sonst wochenlang aufhalten. Lieber liegt das Teil auf der Baustelle herum, als dass deine Handwerker auf Spontaneinkäufe angewiesen sind.
• Spontankäufe im Baumarkt gehören zur Realität jeder Baustelle. Plane sie ein.

Problemlösung und Entscheidungsfähigkeit

Dieser Punkt ist einer der wichtigsten überhaupt, und gleichzeitig einer, den Anfänger häufig unterschätzen. Eine Renovierung ist kein statisches Projekt, es ist ein lebendiges Gebilde, das täglich neue Herausforderungen stellt.

Bleibe nah an der Baustelle. Wenn du nicht weißt, was gerade vor Ort passiert, kannst du im Ernstfall keine Entscheidungen treffen. Ruft dich ein Handwerker abends an und erklärt ein Problem, musst du verstehen, worum es geht. Wer die Baustelle nicht kennt, der kann nicht helfen und schon gar nicht schnell reagieren.

Entscheide schnell. Jeder Tag, an dem eine Baustelle stillsteht, weil auf eine Entscheidung gewartet wird, läppert sich. Zwei, drei solcher Verzögerungen, und du brauchst am Ende zwei bis drei Wochen länger als geplant. Das kostet nicht nur Zeit, sondern auch Geld, denn Finanzierungskosten laufen weiter, egal ob auf der Baustelle gearbeitet wird oder nicht.

Improvisiere. Du arbeitest mit Menschen, Material, Behörden und einer Baustelle zusammen. Es werden Dinge passieren, die du nicht geplant hast. Das lässt sich nicht vermeiden. Was du steuern kannst, ist wie schnell du darauf reagierst. Entscheidung treffen, weitermachen, nächste Entscheidung.

Der Abschluss: Die letzten zwei Wochen nicht vergessen

Ein klassischer Denkfehler: Man glaubt, man ist fertig, und dann dauert es noch einmal drei Wochen. Wer schon renoviert hat, kennt das. Plane am Ende grundsätzlich noch einmal mindestens zwei Wochen Puffer ein.

Typische Abschlusspunkte, die Zeit kosten:

• Ein Türspion muss ausgetauscht werden, die passende Größe ist nicht mehr lieferbar.
• Ein Makel an der Wand wird entdeckt, der nochmal gespachtelt und übermalt werden muss.
• Kleine Kratzer oder Beschädigungen durch das Staging, also das Einschleppen von Möbeln für die Vermarktung, müssen ausgebessert werden.
• Silikonarbeiten an allen Übergängen, die sauber und präzise gemacht sein wollen.

Zu den Details, die den Unterschied machen, gehören vor allem saubere Übergänge zwischen verschiedenen Materialien. Fliese trifft Holz, Wand trifft Boden, Zarge trifft Putz. Wer sich hier die Zeit nimmt und es wirklich ordentlich abschließt, sieht das Ergebnis sofort. Johannes sagt selbst: Wenn er eine Wohnung anschaut, achtet er als erstes auf genau diese Details. Sie verraten die Qualität der gesamten Renovierung.

Am Ende folgen Reinigung und die Fotos für die Vermarktung. Ob du selbst fotografierst oder einen Makler beauftragst, ist Geschmackssache. Entscheidend ist, dass die Wohnung dann wirklich fertig ist und professionell präsentiert wird. Dann geht es in den Vertrieb.

Fazit: Struktur und Tempo entscheiden

Eine Renovierung erfolgreich zu planen bedeutet nicht, jedes Detail vorauszusehen. Es bedeutet, einen klaren Rahmen zu haben, die richtigen Leute einzubeziehen, Entscheidungen konsequent zu treffen und flexibel zu bleiben, wenn unerwartete Dinge auftauchen. Wer strukturiert vorgeht und schnell agiert, wird am Ende eine deutlich kürzere und wirtschaftlichere Renovierung hinter sich haben als jemand, der planlos startet und bei jedem Problem ins Stocken gerät.