Renovierung: Vorher Nachher auf über 100 m² | Folge #146

In dieser Folge zeigt Johannes einen vollständigen Fix-and-Flip auf 108 Quadratmetern im Allgäu. Nach fünf Monaten Renovierungsphase ist die Wohnung kernsaniert und steht kurz vor dem Verkauf. Du siehst das komplette Vorher-Nachher: vom hässlichen Flur über sägerauen Eichenparkett bis zum neuen Badezimmer, das keine Wünsche offenlässt. Am Ende gibt es konkrete Zahlen zu Renovierungskosten und erwartetem Gewinn.

Das Projekt auf einen Blick

Bei dieser Wohnung handelt es sich um ein klassisches Fix-and-Flip-Projekt, das Johannes gemeinsam mit einem Investor umgesetzt hat. Die Wohnung liegt im Allgäu, hat 108 Quadratmeter Wohnfläche und befand sich vor der Renovierung in einem Zustand, den man als echte Herausforderung bezeichnen kann. Schiefe Wände, veraltete Elektrik, Holzpaneele an der Decke, hässlicher Laminatboden und ein Badezimmer aus einer anderen Ära. Kurz: genau die Art von Objekt, aus der sich mit dem richtigen Vorgehen echter Mehrwert herausholen lässt.

Der Investor möchte anonym bleiben, hat aber bereits während des laufenden Projekts die zweite Wohnung angekauft, renoviert und steht dort schon wieder kurz vor dem Verkauf. Ein gutes Zeichen dafür, dass das Fix-and-Flip-Modell für ihn funktioniert und er Blut geleckt hat.

Kernsanierung: Was alles gemacht wurde

Die Wohnung wurde rundum kernsaniert. Das klingt nach einer Floskel, ist hier aber wörtlich gemeint. Folgende Gewerke wurden angefasst:

• Wände und Decken: Die meisten Wände waren schief und mussten mit Trockenbau ausgeglichen werden. Auf die bestehenden Wände wurde eine Trockenbauschicht aufgetragen, anschließend verputzt und gestrichen. Kein Q3 oder Q4, also kein aufwendiges Schleifen, aber sauber und ordentlich ausgeführt.
• Elektro: Die Elektrik war ein echtes Gewurstel. Vorherige Besitzer hatten offenbar vieles selbst zusammengestückelt. Die komplette Elektrik wurde neu gemacht. Allein dieser Posten hat unvorhergesehen rund 10.000 Euro gekostet, weil zusätzlich noch einige Sachen ausgebessert werden mussten.
• Boden: Durch die gesamte Wohnung wurde ein sägerauer Eichenparkett verlegt. Dazu gleich mehr.
• Türen: Alle Türen wurden erneuert und leicht vergrößert, weil die alten Türen für Johannes' 1,84 Meter schon knapp wurden.
• Fensterbänke: Klassischer Kunststoff in Marmoroptik, passend zu den bestehenden Fenstern, die noch gut in Schuss waren und zweifach verglast sind.
• Heizung und Rohre: Einige Rohre waren chaotisch in die Wände eingebracht worden und wurden neu gesetzt. Revisionsklappen wurden überall dort eingebaut, wo Wasserzähler oder Kamine zugänglich bleiben müssen.
• Spots: In allen Räumen wurden neue, etwas größere LED-Spots eingebaut und teilweise getrennt schaltbar gemacht, zum Beispiel in der Küche, damit man nicht immer die volle Beleuchtung betreiben muss.

Der sägerauhe Eichenparkett: Ein echter Schnapper

Eines der absoluten Highlights dieser Renovierung ist der Boden. Johannes spricht regelrecht enthusiastisch darüber: ein sägerauer Eichenparkett. Sägerau bedeutet, dass die Oberfläche nicht glatt geschliffen ist, sondern eine natürliche, wellige Struktur beibehält. Die einzelnen Dielen haben außerdem eine leicht eingelassene Kante an den Stößen, was dem Boden noch mehr Charakter gibt.

Das besondere an diesem Parkett: Der Investor hat ihn für etwas über 30 Euro pro Quadratmeter bekommen, obwohl er normalerweise über 100 Euro kostet. Möglich war das, weil der Händler nur noch eine letzte Palette mit rund 150 bis 200 Quadratmetern auf Lager hatte und das Material loswerden wollte. Wer im richtigen Moment am richtigen Ort ist und solche Restposten erkennt, kann beim Einkauf von Materialien erheblich sparen. Für einen Parkett dieser Qualität ist das ein Ausnahmedeal.

Das Ergebnis ist überzeugend. Der Boden zieht sich durch die gesamte Wohnung und gibt ihr ein stimmiges, hochwertiges Erscheinungsbild. Viele Investoren greifen in solchen Projekten zu günstigem Vinyl. Hier wurde für ähnliches Geld etwas deutlich Besseres umgesetzt.

Flur, Küche und Wohnzimmer

Der Flur hatte vor der Renovierung Holzpaneele an der Decke und hässlichen Laminat auf dem Boden. Jetzt ist er hell, sauber verputzt und trägt das typische Flipper-Immo-Erkennungsmerkmal: eine LED-Leiste als Designelement. Auch draußen vor der Wohnung wurden neue Fliesen verlegt, die als Restposten günstig zu haben waren.

In der Küche wurden großformatige Fliesen im Format 60x60 cm verlegt. Die Fugenfarbe ist bewusst an den Fliesenton angepasst, damit der Look insgesamt ruhig und sauber wirkt. Eine Kochinsel ist vorgesehen, dafür wurde Starkstrom für das Ceranfeld bereits vorbereitet. Die Beleuchtung ist separat schaltbar aufgeteilt, was im Alltag sehr praktisch ist. Zur Terrasse hin gibt es einen Ausgang, der optional noch ausgebaut werden kann.

Das Wohnzimmer ist der größte Raum der Wohnung und hat eine bombastische Aussicht auf die Berge. Hier wurde alles entfernt, was den Raum zugemacht hatte: Einbauschränke, Einbauregale, eine Holzplatte auf dem Heizkörperfenstersims. Die Wände und Decken sind jetzt weiß. Es gibt einen Ofenrohranschluss, der für einen Schwedenofen vorbereitet ist. Da der zukünftige Käufer möglicherweise andere Vorstellungen hat, wurde der Ofen selbst nicht eingebaut. Stattdessen kann der neue Eigentümer das individuell nach Geschmack umsetzen.

Die Schlafzimmer: Landhauscharme erhalten

Die Wohnung hat mehrere Schlafzimmer. Das kleinste eignet sich als Homeoffice oder Kinderzimmer. Besonders schön: Die originalen Holzbalken wurden nicht einfach weiß gestrichen oder verkleidet, sondern abgeschliffen und aufbereitet. Sie waren ursprünglich dunkel gebeizt und mit Holztäferbrettern verkleidet, was den Raum sehr dunkel wirken ließ. Jetzt geben die hellen Balken dem Raum genau das richtige Maß an Allgäu-Charme, ohne altmodisch zu wirken.

Im großen Schlafzimmer befand sich vorher ein riesiger L-förmiger Einbauschrank mit LED-Beleuchtung. Der Schrank wurde komplett entfernt und nicht wieder verwertet. Das Zimmer wirkt jetzt deutlich großzügiger. Auch hier: Trockenbau, neue Spots, neue Fensterbank und natürlich der sägerauhe Parkett.

Alle Räume folgen dem gleichen Gestaltungsprinzip: weiße Wände, weiße Fußleisten, neue Heizkörper, einheitliche Spots und der durchgehende Eichenparkett. Das ergibt ein stimmiges Gesamtbild ohne dass man das Gefühl bekommt, es wurde an jeder Ecke gespart.

Das Badezimmer: Größter Vorher-Nachher-Effekt

Das Badezimmer ist bei jedem Flip das emotionalste Element. Käufer reagieren hier am stärksten, egal ob positiv oder negativ. Und hier wurde ganze Arbeit geleistet.

Vorher: Ein Whirlpool diagonal in der Ecke, eine Dusche aus Glasbausteinen, Toilette in einer dunklen Ecke. Alles zusammen der klassische Oma-Look aus den 1990ern.

Nachher:

• Eine großflächige Dusche auf einer Seite des Badezimmers, sauber gefliest mit der gleichen Fliese wie Küche und Flur.
• Eine Trennwand, die gleichzeitig eine Nische für die Waschmaschine schafft und damit sonst toten Raum sinnvoll nutzt.
• Eine Fußbodenheizung mit separatem Thermostat, komplett neu eingebaut.
• Ein neuer Waschtisch mit modernem Aufsatzwaschbecken.
• Eine große Duschscheibe, die etwas verkürzt wurde, damit der Laufweg nicht zu eng wird.
• Armaturen in Chrom, keine schwarzen Armaturen diesmal.
• Ein LED-Spiegel mit Bewegungssensor, online bestellt und als Highlight ein echter Blickfang.

Eine ebenerdige Dusche war wegen des bestehenden Estrichs nicht möglich, daher gibt es eine kleine Stufe. Das ist ein gutes Beispiel dafür, dass man auf der Baustelle manchmal Kompromisse eingehen muss, ohne dabei das Gesamtergebnis zu gefährden.

Was noch fehlt, ist das Homestaging: Handtücher, kleine Regale, Bilder. Das Badezimmer wirkt im Video noch sehr nüchtern, aber das ist normal bei einem leerstehenden Objekt kurz vor dem Verkauf. Mit ein bisschen Einrichtung kommt der persönliche Touch.

Renovierungskosten und erwarteter Gewinn

Jetzt zu den Zahlen, die für viele das Wichtigste sind.

Die Renovierungskosten lagen bei rund 700 bis 720 Euro pro Quadratmeter. Bei 109 Quadratmetern macht das knapp 70.000 Euro Renovierungsbudget. Das ist eine Stange Geld, liegt aber nahe an den Kosten einer echten Sanierung und war in diesem Fall auch nötig: Wände ausgleichen, komplette Elektrik, Bad komplett neu, Parkett, Trockenbau in allen Räumen.

Das komplette Renovierungsbudget wurde aus Eigenmitteln finanziert, ohne Bankkredit für die Baukosten.

Die Daumenregel beim Flip laut Johannes: Zwischen Ankauf und Verkaufspreis sollte mindestens 1.500 Euro Luft pro Quadratmeter sein, damit sich das Projekt wirklich lohnt. Dieses Kriterium wurde hier erfüllt.

Der erwartete Gewinn liegt zwischen 40.000 und 70.000 Euro. Das ist klassisches Fix-and-Flip-Ergebnis bei dieser Objektgröße. Zielgruppe für den Verkauf ist idealerweise ein Eigennutzer oder jemand, der eine hochwertige Zweitwohnung im Allgäu sucht. Die Lage mit Bergpanorama, Kuhwiesen und dem typischen Allgäu-Flair macht das Objekt für genau diese Käufergruppe attraktiv.

Was dieses Projekt für angehende Fix-and-Flip-Investoren bedeutet

Dieses Projekt zeigt mehrere wichtige Lektionen für alle, die selbst in Fix and Flip einsteigen wollen:

• Unvorhergesehene Kosten einplanen: Die Elektrik hat hier allein rund 10.000 Euro mehr gekostet als erwartet. Wer keinen Puffer hat, gerät schnell in Schwierigkeiten.
• Materialien günstig einkaufen: Der Parkett als Restposten ist ein Paradebeispiel. Wer flexibel ist und Markt und Angebote beobachtet, kann erheblich sparen.
• Konsistenz im Design zahlt sich aus: Eine Fliesenfarbe durch die gesamte Wohnung, einheitliche Spots, durchgehender Parkett. Das wirkt hochwertig, ohne teuer zu sein.
• Das Badezimmer entscheidet mit: Käufer reagieren emotional auf das Bad. Wer hier investiert, bekommt den größten Vorher-Nachher-Effekt zurück.
• Ohne Makler verkaufen ist möglich: Der Investor macht den Verkauf selbst, um Erfahrung zu sammeln. Bei einem laufenden Projekt mit Zeitdruck braucht das Mut, kann aber Maklerprovision sparen.
• Eigenkapital schützt: Wer die Renovierung aus Eigenmitteln finanziert, hat keinen Zinsdruck und kann ruhiger agieren.

Fix and Flip ist kein Selbstläufer, aber wer wie hier strukturiert vorgeht, das richtige Objekt zum richtigen Preis einkauft und die Renovierung konsequent durchzieht, kann in einem einzigen Projekt einen Gewinn erzielen, für den andere Jahre brauchen. Dieses Projekt im Allgäu ist dafür ein gutes Beispiel.