Renovierung: Vorher Nachher auf über 100 m² | Folge #146

In dieser Folge zeigt Johannes einen abgeschlossenen Fix-and-Flip auf 108 Quadratmetern im Allgäu. Nach fünf Monaten Renovierungsphase ist die Wohnung komplett kernsaniert: neuer Eichenparkett, frische Elektrik, ein komplett umgebautes Badezimmer und durchgehend helle, großformatige Fliesen. Am Ende verrät Johannes auch, was die Renovierung gekostet hat und welcher Gewinn realistisch drin ist.

Ausgangssituation: Was steckte hinter dem Vorher?

Wer das Vorher-Video zu diesem Projekt kennt, weiß, was hier auf den Investor gewartet hat. Die Wohnung war in einem Zustand, den man diplomatisch als herausfordernd bezeichnen kann. Decken mit alten Holzpaneelen, hässliches Laminat, schiefe Wände, ein wild zusammengestückeltes Elektrosystem und ein Badezimmer mit Whirlpool in der Ecke und Glasbaustein-Dusche, also alles, was man aus Omas Wohnung kennt und was auf dem heutigen Markt kein Käufer mehr haben will.

Hinzu kam, dass die Vorbesitzer offensichtlich selbst viel herumgebastelt hatten. Die Elektrik war ein Gewurstel aus verschiedenen Epochen, Rohre liefen unkontrolliert durch die Wände und die Wandoberflächen waren so schief, dass ein einfaches Verputzen nicht gereicht hätte. Kurz gesagt: Die Wohnung hatte Substanz, aber sie brauchte eine vollständige Kernsanierung, keinen Pinselstrich.

Kernsanierung auf 108 Quadratmetern: Was wurde gemacht?

Das Projekt lässt sich grob in mehrere Gewerke aufteilen, die alle gleichzeitig oder nacheinander abgearbeitet wurden. Hier ein Überblick über die wichtigsten Maßnahmen:

• Wände und Decken: Die meisten Wände wurden mit Trockenbau ausgeglichen, weil die Wandflächen zu schief waren, um sie direkt zu verputzen. Auf die ursprüngliche Wand kam eine Trockenbauschicht, die dann sauber abgezogen und mit einem normalen 0,5er Putz verputzt wurde. Kein Q3 oder Q4, also kein geschliffener Hochglanzputz, aber solide und optisch einwandfrei.
• Elektrik komplett neu: Das war der grösste Kostenblock, den niemand im Voraus so einkalkuliert hatte. Die Elektrik wurde von Grund auf neu gemacht. Allein dieser Posten hat sich auf rund 10.000 Euro summiert, was bei einem Flip immer ein Risiko darstellt, wenn man es vorher nicht genau einschätzen kann.
• Böden: Hier hat der Investor eine sehr gute Entscheidung getroffen. Statt eines günstigen Vinyls oder eines 08/15-Laminats wurde sägerauer Eichenparkett verlegt. Sägerau bedeutet, dass der Boden nicht glatt geschliffen ist, sondern eine natürliche Wellenstruktur und Textur hat. Dazu kommt eine kleine Fase an den Stößen, also eine leichte Rille zwischen den Dielen. Barfuß oder mit Socken laufen auf diesem Boden ist ein echtes Erlebnis. Der Clou: Der Parkett hat nicht mehr als ein gutes Vinyl gekostet, knapp über 30 Euro pro Quadratmeter, weil der Händler die letzte Restpalette von rund 150 bis 200 Quadratmetern loswerden wollte. Normalpreis wäre weit über 100 Euro pro Quadratmeter gewesen.
• Fliesen: In Küche und Bad wurden großformatige 60 x 60 Fliesen verlegt, und zwar überall die gleiche Fliese. Fugenfarbe fast identisch mit der Fliesenfarbe, was einen sehr ruhigen, sauberen Gesamtlook ergibt. Johannes betont das immer wieder: Wer in jedem Raum eine andere Fliese verlegt, macht das Gesamtbild unruhig. Eine Fliese, durchgehend, wirkt hochwertiger.
• Türen und Zargen: Alle Türen wurden neu gemacht. Die alten waren zu niedrig, auch für Johannes mit 1,84 Meter war das ein Problem. Die Türöffnungen wurden vergrößert, neue Türen und Zargen eingesetzt.
• Fensterbänke: Klassische Kunststoff-Fensterbänke in Marmoroptik. Die Fenster selbst waren noch in Ordnung, zweifach verglast, und mussten nicht ersetzt werden.
• Heizkörper und Rohre: Einige Rohre liefen wild durch die Wände, wurden neu gesetzt und ordentlich eingebaut. Die Heizkörper wurden erneuert.
• Revisionsklappen: In der ganzen Wohnung wurden Revisionsklappen eingebaut, weil Wasserzähler und Kamine hinter den Wänden zugänglich bleiben müssen. Gut gelöst und sauber integriert.
• Licht und Spots: Überall neue Einbauspots, etwas grösser als Standard, damit wirklich ausreichend Licht in die Räume kommt. Im offenen Wohn- und Küchenbereich wurden die Stromkreise getrennt geschaltet, damit man nicht immer alle Spots gleichzeitig einschalten muss.
• Leisten: Weiße Fussbodenleisten als LED-Leisten, das ist ein kleines Detail, das dem Gesamtbild aber deutlich mehr Struktur und Charakter gibt.

Besonderheit: Die alten Holzbalken als Stilmerkmal

In zwei der Schlafzimmer gibt es noch die original alten Holzbalken an der Decke. Die waren früher dunkel gebeizt und mit Holztäferplatten kombiniert, also alles andere als schön. Statt sie einfach weiß zu streichen oder zu verkleiden, wurden sie abgeschliffen und aufbereitet. Das Ergebnis ist ein leichter Landhausstil, der zum Allgäu als Lage sehr gut passt. Wer eine Wohnung in den Bergen verkauft, sollte diesen regionalen Charme nicht einfach zufliest oder weggestrichen. Das haben die beiden hier richtig gemacht.

Das Badezimmer: Der grösste Vorher-Nachher-Effekt

Johannes sagt es selbst: Das Badezimmer ist immer der Raum mit dem grössten Wow-Effekt. Vorher gab es hier einen diagonal eingebauten Whirlpool in der Ecke, eine Glasbausteindusche und eine Toilette, die in einer dunklen Ecke versteckt war. Das ist der Badstil der 1990er Jahre, und der lässt sich heute kaum mehr verkaufen.

Was jetzt dort ist:

• Eine grossflächige Dusche mit einer Trennwand, die gleichzeitig eine Nische für die Waschmaschine abtrennt. Die Nische wäre sonst toter Raum gewesen, jetzt hat sie eine sinnvolle Funktion.
• Die Dusche hat keine ebenerdige Ausführung, weil der Estrich das nicht zugelassen hat. Stattdessen gibt es einen kleinen Aufbau, was absolut vertretbar ist.
• Eine grosse Duschwand aus Glas, circa 110 Zentimeter breit, in Chrom, nicht in Schwarz wie es gerade oft gemacht wird. Gibt dem Bad einen klassisch-hochwertigen Look.
• Durchgehend die gleiche Fliese wie in der Küche, auf dem Boden und an den Wänden.
• Fussbodenheizung mit Thermostat, komplett neu eingebaut.
• Neuer Waschtisch mit Aufsatzwaschbecken, neuer Spiegel mit Bewegungssensor und integrierter Beleuchtung, der über Handgeste aktiviert wird.
• Zwei zusätzliche Steckdosen im Bad, weil der Bedarf an Elektrik im modernen Badezimmer deutlich gestiegen ist.

Was noch fehlte zum Zeitpunkt der Aufnahme: das Abfugen des Waschtisches, ein paar Kleinigkeiten beim Homestaging wie Handtücher, Regale und persönliche Accessoires. Aber das ist der normale Stand bei einem Flip kurz vor der Besichtigung.

Wohnzimmer und Küche: Offene Räume, klares Konzept

Das Wohnzimmer ist der grösste Raum der Wohnung. Hier war früher alles zugekoffert mit Einbauregalen und -schränken, die den Raum optisch kleingemacht haben. Alles raus, Wände und Decke neu in Weiss, neue Spots, fertig. Der Raum wirkt jetzt gross und hell, die Aussicht in die Berge kommt voll zur Geltung.

Ein Ofenrohr ist noch vorhanden, weil ursprünglich ein Kaminofen geplant war. Die Entscheidung, diesen nicht selbst einzubauen, war richtig. Ein Schwedenofen ist eine sehr individuelle Sache, was Grösse, Stil und Preis angeht. Der zukünftige Käufer soll das selbst entscheiden. Der Anschluss ist vorbereitet.

In der Küche wurden 60 x 60 Fliesen verlegt, Starkstrom für ein Cerankochfeld wurde gelegt, und die Deckenbeleuchtung wurde in zwei Stromkreise aufgeteilt. Das macht bei einer grossen Küche mit offenem Wohnbereich absolut Sinn. Zusätzlich wurden Steckdosen auf TV-Höhe an der Wand angebracht, weil dort mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Fernseher hängen wird.

Die Zahlen: Kosten, Gewinn und Daumenregeln beim Fix and Flip

Johannes nennt im Video die entscheidenden Kennzahlen, und die sind es, die jeden Fix-and-Flip-Investor interessieren:

• Renovierungskosten: Rund 700 bis 720 Euro pro Quadratmeter, bei 108 bis 109 Quadratmetern sind das knapp 70.000 Euro Gesamtkosten. Das ist eine Stange Geld und liegt schon eher im Bereich einer Sanierung als einer einfachen Renovierung. Der Grund: schiefe Wände, komplette Neuverkabelung, neues Bad, Parkett, alles neue Türen. Nichts wurde halbherzig gemacht.
• Finanzierung: Die Renovierung wurde komplett aus Eigenmitteln finanziert, kein Kredit für die Baukosten.
• Marge zwischen Ein- und Verkauf: Rund 1.500 Euro pro Quadratmeter lagen zwischen Ankaufspreis und geplantem Verkaufspreis. Das ist die Daumenregel, die Johannes beim Fix and Flip anlegt, um sicherzustellen, dass nach allen Kosten noch ein vernünftiger Gewinn übrig bleibt.
• Erwarteter Gewinn: Zwischen 40.000 und 70.000 Euro. Das ist kein Ausreisserprojekt nach oben, aber ein solider, klassischer Flip, wie er im Lehrbuch steht.

Wichtig zu verstehen: Bei diesem Projekt war der Käufer ein Privatinvestor, der das Projekt selbst abgewickelt hat und auch den Verkauf selbst in die Hand nimmt. Kein Makler, keine zusätzliche Provision. Die Erfahrung, die er dabei sammelt, zahlt er in seine nächsten Projekte ein. Und die kommen bereits: Zum Zeitpunkt der Aufnahme hatte er schon eine zweite Wohnung gekauft, renoviert und stand kurz vor dem Verkauf.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Dieses Projekt liefert einige Lektionen, die für jeden Fix-and-Flip-Investor relevant sind:

• Unvorhergesehene Kosten einkalkulieren: Die Elektrik hat allein rund 10.000 Euro gekostet, mehr als ursprünglich geplant. Wer bei einem Altbau kein Puffer für solche Überraschungen einrechnet, gerät schnell unter Druck.
• Materialschnäppchen aktiv suchen: Der sägerauhe Eichenparkett für unter 35 Euro pro Quadratmeter statt über 100 Euro ist kein Zufall, sondern aktives Suchen nach Restposten und Lagerräumungen. Das macht beim Fix and Flip oft den Unterschied zwischen gutem und sehr gutem Ergebnis.
• Konsistenz bei Materialien zahlt sich aus: Eine Fliese, eine Fliesenfarbe, ein Konzept. Das klingt simpel, aber viele Investoren wechseln Materialien aus Kostengründen oder weil sie keine klare Linie haben. Das sieht man am Ende.
• Das Badezimmer ist die Visitenkarte: Es ist der Raum mit dem grössten emotionalen Effekt bei einer Besichtigung. Wer hier spart, verliert Käufer.
• Lage und Zielgruppe kennen: Im Allgäu, mit Bergblick und Charme, ist eine solche Wohnung ideal für Eigennutzer oder Zweitwohnsitzer. Das beeinflusst Ausstattung, Preisgestaltung und Vermarktungsstrategie direkt.
• Selbst verkaufen ist möglich, aber braucht Vorbereitung: Wer ohne Makler verkauft, spart die Provision, muss aber selbst Besichtigungen koordinieren, Interessenten qualifizieren und Verhandlungen führen. Das ist lernbar, kostet aber Zeit und Nerven.

Fazit: Ein sauberer Flip im Allgäu

108 Quadratmeter, fünf Monate Bauzeit, knapp 70.000 Euro Renovierungskosten und ein erwarteter Gewinn zwischen 40.000 und 70.000 Euro. Das ist kein Hexenwerk, aber es ist auch kein Selbstläufer. Was dieses Projekt auszeichnet, ist die konsequente Umsetzung: kein Flickwerk, kein halbes Konzept, keine billigen Kompromisse an der falschen Stelle. Der sägerauhe Eichenparkett, die durchgehende Fliese, das neu gestaltete Bad und die sauber integrierten technischen Details zeigen, dass hier jemand mit einem klaren Bild gearbeitet hat. Und genau das ist es, was einen guten Fix and Flip von einem mittelmässigen unterscheidet.