Endlich geht was! Renovierungsendspurt in der Wohnung

Die Renovierung geht in die heiße Phase: In dieser Folge zeigt Johannes den aktuellen Stand der Baustelle, spricht offen über Probleme mit dem Generalunternehmer und gibt ein ehrliches Statement zur aktuellen Lage am Immobilienmarkt. Dazu gibt es praktische Tipps, worauf du beim Fix-and-Flip auf Details achten solltest, die am Ende den Unterschied machen.

Der aktuelle Baufortschritt: Was in sieben Tagen passiert ist

Johannes war sieben Tage nicht in der Wohnung. Als er zurückkommt, nimmt er die Kamera selbst in die Hand und führt in der Egoperspektive durch die Baustelle. Und tatsächlich: Es hat sich einiges getan.

• Bodenausgleich: Der Boden wurde vollflächig ausgeglichen. Die Ausgleichsmasse ist noch frisch, ein Schleifgerät steht noch in der Wohnung, die Spuren an der Wand zeigen, wie intensiv gearbeitet wurde.
• Toilette gefliest: Die Toilette ist fertig gefliest, die Leiste wurde angebracht. Das Verfugen steht noch aus, aber optisch macht es bereits einen guten Eindruck.
• Bad weiter gefliest: Auch im Bad wurde weitergearbeitet. Die Wandfliesen sind drin, die Farbe wirkt auf dem Video sehr gelb, ist in Wirklichkeit aber eher sandfarben, passend zur Fugenfarbe. Das Podest und der Boden müssen noch fertig gefliest werden.
• Wand und Decke: Die Wand, wo der Heizkörper hinkommt, wurde verputzt. Die Decke wurde fertig abgehangen, ein fehlendes Stück vorne wurde verspachtelt. Die Leiste liegt jetzt sauber Unterputz in Weiß, sieht laut Johannes richtig gut aus.
• Tür gestrichen: Die Tür wurde gestrichen, ist aber noch nicht ganz trocken.

Wenn der Handwerker nicht zuhört: Ärger mit dem GU

Neben den Fortschritten gibt es auch Frust. Johannes hatte dem Generalunternehmer ausdrücklich per WhatsApp mitgeteilt, dass die Türbänder, also die Scharniere, nicht gestrichen werden sollen. Der Plan war klar: Türbänder in Matt-Schwarz, Klinke ebenfalls schwarz, das wurde vorher sogar auf Instagram mit der Community abgestimmt. Die Mehrheit war für Schwarz.

Das Ergebnis: Die Bänder wurden trotzdem mitgestrichen. Für Johannes ist das nicht akzeptabel, er bezeichnet das Ergebnis als hässlich und kündigt an, direkt zu reklamieren und Fotos zur Dokumentation zu machen. Das zeigt, wie wichtig schriftliche Absprachen mit Handwerkern sind und wie konsequent man bei Fix-and-Flip-Projekten auf Details bestehen muss, auch wenn es Reibung gibt.

Dazu kommt: Der GU ist mit der Abgabe im Rückstand. Abgabe ist nächste Woche, der Boden muss in den nächsten zwei bis drei Tagen noch verlegt werden. Wegen der Verzögerung greift Johannes auf die Verzugszinsregelung zurück: Der GU wird Hausgelder und sämtliche Folgekosten, die durch den Verzug entstanden sind, bezahlen müssen. Kein schönes Thema, aber ein realistisches Bild davon, was bei Renovierungsprojekten passieren kann.

Kleine Details, großer Mehrwert: Rollladengurtwickler tauschen

Ein kleiner, aber praxisrelevanter Tipp aus dem Video: die Rollladengurtwickler. In dieser Wohnung sind die Gurte aufputz montiert, weil es sich um ein Fensterelement ohne Putzuntergrund handelt. Die alten Wickler sind rund 50 Jahre alt und entsprechend marode.

Johannes tauscht sie aus. Den Ersatz hat er auf Amazon gefunden, ein Zehnerpack kostet in etwa 30 bis 40 Euro. Auch die kleinen Abdeckstöpsel, wo das Gurtband in der Wand verschwindet, werden erneuert.

Sein Argument ist simpel und überzeugend: Bei einem Renovierungsbudget von 40.000 bis 50.000 Euro macht man sich nicht wegen zwei oder drei Euro klein. Wer eine komplett renovierte Wohnung verkauft, sollte auch bei solchen Kleinigkeiten sauber arbeiten. Schmuddeliges, altes Gurtband in einer sonst frisch renovierten Wohnung hinterlässt einen schlechten Eindruck beim Käufer. Der Aufwand ist minimal, der Effekt aber spürbar.

Marktlage 2023: Was gerade am Immobilienmarkt passiert

Johannes nutzt das Video auch für ein Statement zur aktuellen Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt. Die Stimmung unter Investoren ist verhalten, viele wissen nicht, wie sie die Lage einschätzen sollen. Das Feedback aus seinem Netzwerk und vom Immokongress 2023 zeigt: Unsicherheit dominiert.

Seine Einschätzung dazu ist klar:

• A-Lagen werden trotz hoher Zinsen in den nächsten fünf Jahren weiter gefragt bleiben.
• Wer versucht, in einer C-Lage mit minimaler Aufwertung, Fliesen anstreichen, kurz durchlüften, Objekt verkaufen, noch Geld zu verdienen, wird damit seiner Meinung nach nicht mehr durchkommen.
• Sein Ansatz: Value Flipping. Echten Wert schaffen durch vollständige, hochwertige Renovierung. Dafür gibt es auch im aktuellen Marktumfeld eine kaufbereite Zielgruppe.

Die Nachfrageseite ist trotz der Zinssituation nach wie vor vorhanden. Laut Johannes haben vergangenes Jahr rund 800.000 Menschen aktiv nach einem Eigenheim gesucht, aber nur etwa 200.000 wurden auch tatsächlich fündig. Das bedeutet: Zwischen 60 und 80 Prozent der Suchenden haben nichts gefunden. Die Nachfrage nach gut gemachten, bezugsfertigen Wohnungen ist also weiterhin real. Die deutsche Mentalität, Wohneigentum anzustreben, ändert sich auch durch höhere Zinsen nicht grundlegend.

Für einen Investor, der nicht hunderte Wohnungen gleichzeitig flippt, sondern gezielt einzelne Objekte mit echter Wertsteigerung entwickelt, ist das laut Johannes nach wie vor ein funktionierendes Modell.

Was Value Flipping im aktuellen Markt bedeutet

Value Flipping, wie Johannes es nennt, ist kein Zauberwort. Es geht darum, eine Immobilie so aufzuwerten, dass der Käufer einen tatsächlichen Mehrwert bekommt. Das beginnt bei der Lage und endet bei der Qualität der Handwerksarbeiten, bei den Fugen im Bad, der Farbwahl an der Tür, den neuen Rollladengurten und sauberen Kanten an der abgehängten Decke.

Gerade in einem Markt, in dem Käufer kritischer und vorsichtiger geworden sind, wird der Unterschied zwischen einer echten Renovierung und einer oberflächlichen Aufhübschung deutlicher sichtbar. Wer nur die augenfälligen Mängel überdeckt und alles andere stehen lässt, bekommt dafür keinen angemessenen Preis mehr, zumindest nicht in einem Markt, der Käufer nicht mehr unter Zeitdruck setzt.

Das bedeutet auch für die Kalkulation: Wer hochwertig renoviert, braucht ein realistisches Budget. 40.000 bis 50.000 Euro Renovierungskosten für eine Wohnung sind keine Ausnahme, sondern eher der Rahmen, innerhalb dessen sich solche Projekte bewegen, wenn man es ordentlich machen will. Dafür steht am Ende auch ein Produkt, das sich am Markt verkaufen lässt.

Ausblick: Bauabnahme und nächste Schritte

Nächste Woche steht die Bauabnahme an. Johannes ist selbst skeptisch, ob das Projekt bis dahin wirklich abschlussreif ist, aber er lässt sich überraschen. Der Boden muss noch verlegt werden, das Bad muss fertig gefliest werden, die Tür muss nachgebessert werden. Es ist viel, was in wenigen Tagen noch erledigt werden muss.

Gleichzeitig plant er ein eigenes Video oder einen Bericht zum Immokongress 2023, den er kurz vor dieser Aufnahme besucht hat. Und für alle, die selbst mit dem Fix-and-Flip-Gedanken spielen: Johannes arbeitet gerade an einem Kurs, in dem er seine Erfahrungen und Learnings aus zwei Jahren Flipping weitergeben will, ohne dafür einen überzogenen Preis zu verlangen.

Wer das verfolgen möchte, findet ihn auf Instagram und über den Kanal. Bis zur nächsten Folge gibt es hier den weiteren Fortschritt zu sehen.