Renovierungsfehler, die uns fast ruiniert haben | Fix & Flip Fehler | Folge #141

Fix and Flip klingt im Internet oft einfacher als es ist. In dieser Folge reden Johannes und sein Kollege Mehmet Klartext über die größten Fehler, die bei Mehmets erstem Fix-and-Flip-Projekt in Stuttgart passiert sind. Kein Schönreden, kein Erfolgsmarketing, sondern ehrliche Einblicke in das, was schiefläuft, was es kostet und was du daraus lernen kannst.

Das Projekt: Eine 91-Quadratmeter-Altbauwohnung in Stuttgart

Das Objekt, um das es geht, ist eine 91 Quadratmeter große Wohnung mit zwei Schlafzimmern, einem Wohnzimmer, Badezimmer und Küche. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1920, wurde in den 50er Jahren leicht überarbeitet, aber im Grunde kernrenoviert. Mehmet hat Immobilienwirtschaft studiert, bringt also einen soliden Immobilien-Background mit. Trotzdem war das sein erstes Fix-and-Flip-Projekt, und trotzdem hat es ordentlich gehapert. Und genau das ist der Punkt: Theorie und Praxis klaffen beim Renovieren gerne auseinander.

Fehler Nummer 1: Der schiefe Boden mit 10 cm Höhenunterschied

Der erste und emotional härteste Rückschlag kam direkt zu Beginn der Renovierung. Als der alte Bodenbelag entfernt wurde, kam heraus, dass der Untergrund 10 Zentimeter Höhenunterschied auf der Länge der Wohnung hatte. Eine Murmel, die man am einen Ende losließ, rollte komplett bis ans andere Ende. Das ist kein kleines Problem, das ist ein baulicher Albtraum bei einem Altbau.

Unter dem alten Bodenbelag fanden sich außerdem Überreste aus der Kriegszeit: alte Bierflaschen, Puppen, Zettel. Die hatten damals einfach alles als Dämmung reingestopft und zugemacht. Keine echte Dämmung, kein durchdachter Aufbau.

Die Lösung: Ausgleichslatten unter dem neuen Boden setzen, um eine ebene Fläche herzustellen. Dafür wurden 170 Latten benötigt, die Johannes kurzfristig im örtlichen Baumarkt auftreiben musste. Das funktionierte, war aber weit entfernt von einer entspannten Baustelle.

Was dieser Fehler mental bedeutet hat: Mehmet hat deswegen ein bis zwei Nächte nicht geschlafen. Im Nachhinein betrachtet war es lösbar, im Moment selbst fühlte es sich nach einem Totalschaden an. Das ist ein wichtiges Learning: Auf der Baustelle sieht ein Problem immer schlimmer aus als es ist. Resilienz wächst genau dann, wenn man trotzdem weitermacht.

Fehler Nummer 2: Die Wand mit der falsch geplanten Tür

Der zweite große Fehler betraf eine tragende Wand, die im Zuge des offenen Raumkonzepts eingerissen wurde. Die ursprüngliche Tür war zu klein und zu weit versetzt. Als die Wand geöffnet wurde, fehlte ein Stück Wandbreite, um die neue Tür ordentlich einzusetzen.

Das hatte direkte statische Konsequenzen. Die Balken mussten neu gesetzt, ein Querbalken eingezogen und alles mit einem Statiker abgestimmt werden. Gott sei Dank hatte der Generalunternehmer einen Statiker im Team, der die Pläne kannte und das ohne zusätzliche Kosten bewerten konnte. Wäre das nicht der Fall gewesen, hätte dieser Fehler einen erheblichen Kostenfaktor bedeutet.

Wichtigstes Prinzip dahinter: Reißt keine Wände raus, ohne vorher dreimal nachzufragen. Was tragend ist, was nicht, was der Statiker sagt, was möglich ist und was nicht. Gerade in Altbauten aus den 1920er Jahren gibt es keine Garantie, dass der Grundriss stimmt oder die Bausubstanz das hergibt, was man sich vorstellt.

Fehler Nummer 3: Die Gasetagenheizung und der freie Kamin

Das war laut Mehmet der größte Fehler des gesamten Projekts. Die vorhandene Gasetagenheizung war so alt, dass moderne Nachfolgemodelle nicht einfach an den bestehenden Kamin angeschlossen werden konnten. Der Schornstein musste neu ausgekleidet werden, und dafür brauchte man einen freien Kamin in der Gemeinschaft des Mehrfamilienhauses.

Das Problem: Ein Kamin im Gemeinschaftseigentum kann nicht einfach für sich beansprucht werden. Dafür braucht man die Zustimmung der Eigentümerversammlung, die Kooperation des Verwalters und im Idealfall einen Bezirksschornsteinfeger, den man vor dem Kauf konsultiert hat.

Mehmet hatte das nicht getan. Er hatte Glück, weil es in der Wohnung einen freien Kamin gab und weil der Hausverwalter kooperativ war. Aber über Wochen wusste er nicht, ob er am Ende überhaupt eine funktionsfähige Heizung in die Wohnung bekommt. Die Alternativen, etwa Infrarotheizung oder elektrische Lösungen, wären teuer, ineffizient und beim Verkauf schwer zu vermitteln gewesen.

Das Fazit aus dieser Erfahrung ist eindeutig: Bevor du eine Wohnung mit Gasetagenheizung kaufst, ruf den Bezirksschornsteinfeger an. Kläre, ob der Kamin frei ist, ob eine neue Heizung angeschlossen werden kann und was dafür nötig ist. Das kostet einen Anruf, spart aber im schlechtesten Fall den ganzen Deal.

Fehler Nummer 4: Der Höhenunterschied bei den Fliesen

Ein Folgeproblem aus dem schiefen Boden: Weil der gesamte Bodenaufbau durch die Ausgleichslatten höher wurde, konnten im Bad keine normalen Fliesen mit Standard-Dicke von 7 bis 8 Millimetern verlegt werden. Der Bodenaufbau ließ das schlicht nicht mehr zu, weil sonst ein Versatz zur angrenzenden Fliesenzone entstanden wäre.

Die Lösung war eine dünnere Sonderanfertigung aus dem Fliesenhandel. Mehmet lief durch vier oder fünf Fliesengeschäfte, bis er die passende Variante gefunden hatte. Am Ende sieht man den Unterschied nicht, aber der Aufwand war erheblich. Solche Folgeprobleme entstehen, wenn ein früher Fehler nicht vollständig zu Ende gedacht wird.

Fehler Nummer 5: Die falsch ausgemessene Tür

Ein weiterer Klassiker auf der Baustelle: Eine Tür wurde produziert, aber die Wandbreite wurde falsch eingemessen. Als die Tür eingebaut werden sollte, passte die Breite nicht. Anstatt die Situation direkt zu klären, hatte niemand rechtzeitig nachgehakt.

Das Resultat: Mehmet stand an seinem Geburtstag auf der Baustelle und hielt die Tür fest, während der Wandaufbau angepasst wurde, damit die Breite am Ende doch noch stimmt. Die Lösung funktionierte, aber es hätte sie nicht gebraucht, wenn Maße konsequent doppelt abgeprüft worden wären.

Das Learning ist simpel: Maße kommunizieren, schriftlich bestätigen lassen, und zwar bevor etwas produziert oder eingebaut wird. Eine WhatsApp-Nachricht mit dem Maß und einem Daumen-hoch-Emoji als Bestätigung reicht schon, um Missverständnisse auszuräumen.

Fehler Nummer 6: Ausgleichsmasse sifft in die Nachbarwohnung

Ein kleineres Missgeschick, das trotzdem Nerven kostete: Als der Boden ausgeglichen wurde, lief die flüssige Ausgleichsmasse durch die Betonfertigbauweise des Gebäudes aus den 1980er Jahren in die Wand und sickerte an der Fassade der darunterliegenden Wohnung hinunter. Die Betonplatten waren damals einfach zusammengesteckt worden, ohne vollständige Abdichtung an den Fugen.

Der Schaden sah schlimmer aus als er war. Mit heißem Wasser und einem Reinigungsmittel ließ er sich entfernen. Sichtbar blieb kaum etwas. Aber in dem Moment, als das Foto ankam, war die Sorge real: Was sagt der Nachbar, was sagt die Hausverwaltung, was, wenn die Fassadenfarbe nicht mehr nachproduzierbar ist?

Am Ende war es lösbar. Aber auch hier gilt: Wer mit flüssiger Ausgleichsmasse in einem Altbau arbeitet, muss die Bausubstanz kennen und entsprechend abdichten.

Was du aus diesen Fehlern mitnehmen solltest

Johannes und Mehmet fassen am Ende selbst zusammen, was die wichtigsten Learnings aus diesem Projekt sind. Hier die wesentlichen Punkte:

• Kommunikation ist alles. Erstell eine WhatsApp-Gruppe mit allen Handwerkern, schick Bilder, Maße, Pläne und lass dir Statusmeldungen geben. Lieber einmal zu viel nachfragen als einmal zu wenig.
• Planung muss vor der Baustelle stattfinden. Was während der Renovierung entschieden wird, kostet Zeit und meistens auch Geld. Was vorher klar ist, läuft reibungsloser.
• Zeitpuffer einplanen. Ein Fix-and-Flip-Projekt dauert erfahrungsgemäß rund 30 Prozent länger als geplant. Wer das nicht finanziell tragen kann, weil Finanzierungskosten und Hausgeld das Budget sprengen, sollte den Deal gar nicht erst machen.
• Flexibel bleiben. 80 Prozent lassen sich planen, die restlichen 20 Prozent passieren einfach. Wer sich zu sehr auf Details versteift, verliert auf der Baustelle den Überblick und trifft schlechte Entscheidungen unter Druck.
• Marge muss Puffer bieten. Johannes erwähnt einen Fall, bei dem ein Coaching-Teilnehmer ein Objekt in Berlin mit nur 7 Prozent Marge kaufen wollte. Johannes hat sofort Absage empfohlen. Kernlagen, höhere Logistikkosten und unvorhergesehene Probleme fressen eine zu dünne Marge vollständig auf. Finger weg von Deals, die keinen Spielraum lassen.
• Heizung vor dem Kauf klären. Besonders bei Gasetagenheizungen und Altbauten mit Kamin ist das nicht verhandelbar. Der Bezirksschornsteinfeger ist ein Anruf, der im schlimmsten Fall den ganzen Deal rettet.
• Schnelle Entscheidungen reduzieren Stress. Je länger ein Problem auf der Baustelle liegenbleibt, desto mehr Energie kostet es. Wer zügig entscheidet, kommt schneller voran und spart sich schlaflose Nächte.

Fix and Flip ist nichts für schwache Nerven

Das ist vielleicht die ehrlichste Aussage aus dieser Folge. Fix and Flip kann ein attraktives Geschäftsmodell sein, mit dem man reale Gewinne im fünf- bis sechsstelligen Bereich pro Projekt erzielen kann. Aber es bedeutet auch, dass man mit Überraschungen umgehen können muss. Schiefer Boden. Statikprobleme. Heizungsausfall. Falsch produzierte Türen. Das gehört dazu.

Wer das nicht aushält, sollte lieber in sichere Kapitalanlagen investieren oder eine klassische Vermietungsimmobilie kaufen. Fix and Flip erfordert Belastbarkeit, schnelle Reaktionsfähigkeit und ein Netzwerk aus Handwerkern, Statikern und Fachleuten, auf die man sich verlassen kann.

Mehmet hat das in seinem ersten Projekt gelernt, ohne dabei finanziell auf die Nase zu fallen. Das ist kein Glück allein, das ist auch das Ergebnis davon, dass er sich Unterstützung geholt hat, bevor er gestartet ist. Wer als Anfänger in dieses Geschäft einsteigt, sollte das ernst nehmen.