Renovierungsfehler, die uns fast ruiniert haben | Fix & Flip Fehler | Folge #141

Fix and Flip klingt im Internet oft einfacher als es ist. In dieser Folge reden Johannes und sein Mitstreiter Mehmet Klartext über die größten Fehler, die bei Mehmets erstem Fix-and-Flip-Projekt in Stuttgart passiert sind. Kein Schönreden, keine Erfolgsgeschichte ohne Kratzer, sondern echte Einblicke in das, was schiefläuft, wenn man eine 91-Quadratmeter-Altbauwohnung von Grund auf kernsaniert.

Das Projekt: 91 Quadratmeter Altbau in Stuttgart, Baujahr 1920

Die Ausgangslage klingt klassisch: eine Wohnung aus dem Jahr 1920, zwei Schlafzimmer, Wohnzimmer, Bad und Küche, insgesamt 91 Quadratmeter. Das Objekt wurde komplett kernsaniert. Für Mehmet war es das erste eigene Fix-and-Flip-Projekt, nachdem er sich intensiv mit der Materie beschäftigt hatte. Er bringt einen Immobilienwirtschaft-Hintergrund mit, hat das Studium abgeschlossen, wusste aber selbst: Das alleine reicht nicht, um Fix and Flip zu lernen. Die Begleitung durch Johannes war nach eigener Aussage entscheidend dafür, dass das Projekt überhaupt erfolgreich abgeschlossen werden konnte.

Was dieses Video so wertvoll macht: Statt nur das fertige Ergebnis zu zeigen, reden beide offen über die Momente, in denen es richtig eng wurde. Und davon gab es mehrere.

Fehler Nummer 1: Der schiefe Boden mit 10 Zentimetern Höhenunterschied

Der erste und emotional schwerste Moment kam ganz am Anfang der Renovierung. Als der alte Bodenbelag entfernt wurde, zeigte sich das wahre Ausmaß des Problems. Der Boden hatte einen Höhenunterschied von 10 Zentimetern von einer Seite des Raums zur anderen. Zur Veranschaulichung: Eine Murmel, die an einer Seite losgelassen wurde, rollte ohne zu stoppen bis zur gegenüberliegenden Wand durch.

Bei der Besichtigung war das nicht erkennbar, weil noch ein alter Fertigboden drüber lag. Der hatte sich zwar an manchen Stellen leicht angehoben, aber wer flipped, plant den Boden ohnehin neu und achtet deshalb weniger auf solche Signale. Ein klassischer Anfängerfehler, der aber auch erfahrene Investoren treffen kann.

Unter dem alten Belag fanden sie außerdem alten Schutt, Bierflaschen, Puppen und Zettel aus der Kriegszeit. Dämmung: Fehlanzeige. Die Lösung war aufwendig:

• Ausgleichslatten wurden gesetzt, um den Boden auf Null zu bringen
• An der tiefsten Stelle war die Latte 10 Zentimeter dick, an der höchsten Stelle gar nichts
• 170 Latten wurden kurzfristig beschafft, Johannes fuhr persönlich zum Baumarkt und bestand auf sofortiger Lieferung

Mehmet beschreibt, dass er nach diesem Fund ein oder zwei Nächte kaum geschlafen hat. In der Rückschau war der Schaden auf einer Skala von 1 bis 10 eine 1, im Moment hat er sich wie eine 12 angefühlt. Das ist ein zentraler Punkt: Renovierungsprobleme fühlen sich in der Situation immer größer an, als sie es tatsächlich sind. Wer das nicht aushält, hat im Fix and Flip nichts verloren.

Fehler Nummer 2: Wand einreißen ohne Statik zu klären

Das Konzept sah ein offenes Wohnkonzept vor. Eine Wand sollte raus. Das hat grundsätzlich auch funktioniert. Das Problem war eine alte Tür in dieser Wand, deren Position den gesamten Wandumbau erschwerte. Die ursprüngliche Türöffnung war zu klein und saß an der falschen Stelle, sodass man seitlich in den Raum eintreten musste.

Um das zu lösen, mussten Balken neu gesetzt und ein Querbalken eingezogen werden. Das ist statisch relevant und erforderte die Einschätzung eines Statikers. Zum Glück hatte der Generalunternehmer ein Statiker- und Architektenteam im Haus, das die Pläne kannte und die Beurteilung ohne zusätzliche Kosten übernehmen konnte. Wer das nicht hat, zahlt hier extra.

Das wichtigste Learning aus diesem Fehler: Reißt keine Wände raus, ohne vorher dreimal nachgefragt zu haben. Was tragend ist, was nicht, was durch Eingriffe statisch problematisch werden kann. Das gilt besonders für Altbauten, wo die ursprünglichen Pläne oft nicht mehr vorhanden oder zuverlässig sind.

Fehler Nummer 3: Die Gasetagenheizung, fast ein Deal-Breaker

Das war nach Mehmets eigener Einschätzung der größte und gefährlichste Fehler des gesamten Projekts. Die Gasetagenheizung in der Wohnung war so alt, dass eine neue Anlage nicht einfach angeschlossen werden konnte. Das Problem lag am Kaminanschluss.

Neue Gasetagenheizungen brauchen einen freien Kamin. Der vorhandene Kamin war in einem baulichen Zustand, der eine direkte Nutzung mit modernen Geräten verhinderte. Es musste ein neues Rohr durch den Kamin geleitet werden. Und damit der Kamin überhaupt genutzt werden darf, muss er erstens frei sein und zweitens muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen.

Mehmet hatte Glück: Der Hausverwalter war kooperativ und das Thema konnte geklärt werden. Aber es hat Wochen gedauert, in denen täglich die Frage im Raum stand, ob die Wohnung überhaupt eine funktionierende Heizung bekommen würde. Die Alternativen, Infrarotheizung oder Elektroheizung, wären teuer im Betrieb, schwer verkaufbar und hätten die Kalkulation des gesamten Projekts zerstört.

Der dringende Rat aus diesem Fehler: Ruft vor dem Kauf euren bezirksschornsteinfegermeisterlichen Fachbetrieb an und klärt ab, ob die Heizungsanlage in ihrer aktuellen Form weitergenutzt werden kann oder was ein Austausch erfordert. Das ist kein optionaler Schritt, das ist Pflicht bei jeder Wohnung mit Gasetagenheizung. Ohne diese Abklärung vor dem Notartermin geht ihr ein unkalkulierbares Risiko ein.

Fehler Nummer 4: Bodenaufbau und Fliesenstärke

Durch das Ausgleichen des schiefen Bodens hatte sich der Gesamtbodenaufbau um mehrere Zentimeter erhöht. Das hatte eine direkte Folge: Die geplanten Standardfliesen für das Bad passten nicht mehr, weil der Bodenaufbau mit normaler Fliesenstärke zu hoch geworden wäre und ein unschöner Versatz zwischen Bad und Wohnbereich entstanden wäre.

Die Lösung war eine dünnere Fliese, die aber optisch kaum vom ursprünglich geplanten Modell zu unterscheiden ist. Um diese zu finden, besuchte Mehmet vier oder fünf Fliesengeschäfte und telefonierte ausgiebig. Es hat funktioniert, aber es hat Zeit, Nerven und Energie gekostet.

Das zeigt, wie sehr ein einzelnes Problem, in diesem Fall der schiefe Boden, eine Kettenreaktion auslösen kann, die weitere Entscheidungen beeinflusst. Bei Altbauten muss man damit rechnen, dass ein aufgedecktes Problem immer auch Folgeprobleme nach sich zieht.

Fehler Nummer 5: Falsch ausgemessene Tür

Eine Tür wurde falsch ausgemessen. Die Öffnung in der Wand war zu schmal für den bestellten Rahmen. Das Problem fiel erst beim Einbau auf, also zu einem Zeitpunkt, als bereits alles andere fertiggestellt war. Mehmet stand an seinem eigenen Geburtstag auf der Baustelle und hielt mit den Handwerkern zusammen die Tür, damit der Wandaufbau angepasst werden konnte. Der Geburtstag fiel buchstäblich flach.

Das Learning ist simpel, aber wirkungsvoll: Maße einmal durchgeben reicht nicht. Maße zweimal durchgeben, bestätigen lassen, nochmal prüfen, erst dann produzieren oder bestellen. Eine kurze Bestätigung per WhatsApp oder Emoji reicht, um späteren Ärger zu vermeiden.

Kleines Malheur am Rande: Flüssigbeton in der Nachbarswohnung

Beim Ausgleichen des Bodens mit flüssiger Ausgleichsmasse lief ein Teil davon durch die Fugen der Betonfertigbauweise aus den 1980ern in den Treppenbereich der darunter liegenden Wohnung. Die Masse siffte in feinen Fäden die Wand herunter.

Das hätte bei jemandem ohne Erfahrung sofort Panik ausgelöst, Stichwort: Nachbar klagt, Hausverwaltung beschwert sich, Strukturputz lässt sich nicht ersetzen. In der Praxis wurde es mit heißem Wasser und einem geeigneten Reinigungsmittel entfernt. Kaum sichtbar, nach einigen Monaten komplett verschwunden. Nicht jedes Problem, das groß wirkt, ist es tatsächlich.

Das übergeordnete Learning: Kalkulation, Zeitplan und mentale Stärke

Neben den konkreten Renovierungsfehlern sprechen Johannes und Mehmet auch über die strukturellen Lektionen des Projekts.

Zeitplanung: Renovierungen dauern länger als geplant. Immer. Wer das als Einmalfaktor einrechnet, liegt falsch. Als Faustformel gilt: mindestens 30 Prozent mehr Zeit einplanen als ursprünglich kalkuliert. Wer einen Fix-and-Flip-Deal hat, bei dem zwei Monate längere Finanzierungs- und Hausgeldzahlungen das Projekt zum Verlustgeschäft machen, sollte die Finger davon lassen. Die Kalkulation muss diese Puffer enthalten.

Margen: Johannes beschreibt einen Fall aus seinem Coaching, bei dem Einsteiger ein Objekt in Berlin mit 7 Prozent Marge fast unterzeichnet hätten. Mit allen versteckten Mehrkosten, Anfahrt, Logistik, Hausgemeinschaftsthemen und unerwarteten Baumängeln wäre daraus ein Verlust geworden. 7 Prozent Marge in einer Großstadt rechtfertigen keinen Fix-and-Flip-Deal. Sofort absagen.

Kommunikation: Das wichtigste operative Learning des gesamten Projekts. Eine WhatsApp-Gruppe mit allen Handwerkern einrichten, Fotos, Pläne und Statusupdates teilen, Maße schriftlich bestätigen lassen. Was vorher nicht klar kommuniziert ist, macht auf der Baustelle Probleme. Und Probleme auf der Baustelle kosten Geld.

Flexibilität: Man kann 80 Prozent eines Projekts vorausplanen. Aber ob eine Tür links oder rechts aufgeht, ob eine Wand genau so steht wie erwartet oder ob der Bodenaufbau wie kalkuliert funktioniert, das stellt sich oft erst vor Ort heraus. Wer sich zu sehr an seinen ursprünglichen Plan klammert, verliert Zeit und Nerven. Wer schnell entscheidet und flexibel reagiert, kommt früher ans Ziel.

Resilienz: Fix and Flip ist kein Business für Menschen, die keine Rückschläge vertragen. Wer erwartet, dass ein Renovierungsprojekt reibungslos läuft, wird enttäuscht. Wer Probleme als lösbar begreift und auch unter Druck handlungsfähig bleibt, wird langfristig erfolgreich sein. Das ist keine Motivation, das ist eine sachliche Einschätzung.

Fazit: Ehrlichkeit ist die beste Vorbereitung

Was dieses Video von den meisten Immobilien-Inhalten im Netz unterscheidet, ist die Bereitschaft, konkrete Fehler beim Namen zu nennen. Kein Projekt läuft perfekt, das gilt für den ersten Deal genauso wie für den zwanzigsten. Wer das weiß und sich entsprechend vorbereitet, ist klar im Vorteil gegenüber jemandem, der nur die Erfolgsgeschichten kennt.

Die Kernbotschaft: Prüfe vor dem Kauf alles, was du prüfen kannst. Heiztechnik, Statik, Bodenaufbau, Leitungsführung. Plane großzügig. Kommuniziere zu viel, nicht zu wenig. Und triff Entscheidungen schnell, wenn sie anstehen. Das schont Nerven und schützt die Marge.