Sachwertverfahren: Bodenwert, Gebäudesachwert und Sachwertfaktor Schritt für Schritt

Was das Sachwertverfahren ist

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den Kosten, die eine Neuerrichtung heute verursachen würde, vermindert um die Alterung des Gebäudes, zuzüglich des Bodenwerts. Es ist eines der drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und kommt vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, wenn keine ausreichenden Vergleichspreise vorliegen. Am Ende wird der rechnerische Sachwert über den Sachwertfaktor an das tatsächliche Marktniveau angepasst.

Die Bausteine der Rechnung

• Bodenwert: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, angepasst an Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit.

• Herstellungskosten: Brutto-Grundfläche mal Normalherstellungskosten (NHK), umgerechnet auf den Stichtag über den Baupreisindex.

• Alterswertminderung: Abzug nach dem Verhältnis von Alter zu Gesamtnutzungsdauer.

• Gebäudesachwert: Herstellungskosten minus Alterswertminderung, plus Außenanlagen und besondere Bauteile.

• Vorläufiger Sachwert: Bodenwert plus Gebäudesachwert.

• Marktanpassung: vorläufiger Sachwert mal Sachwertfaktor, danach besondere objektspezifische Merkmale wie Bauschaden oder Sanierungsstau.

Normalherstellungskosten und Nutzungsdauer

Die NHK sind normierte Kostenkennwerte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, gegliedert nach Gebäudeart und Ausstattungsstandard. Sie stammen aus der Anlage zur ImmoWertV und werden mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes auf den Bewertungsstichtag fortgeschrieben. Die Gesamtnutzungsdauer liegt für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser typischerweise bei 80 Jahren.

Die Alterswertminderung wird linear über die Gesamtnutzungsdauer gerechnet. Wichtig: Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Ein Haus von 1975 mit neuem Dach, neuer Heizung, neuen Fenstern und gedämmter Fassade hat rechnerisch keine Restnutzungsdauer von 29 Jahren mehr, sondern deutlich mehr. Die ImmoWertV sieht dafür ein Punktemodell vor, das Modernisierungen bewertet und die Restnutzungsdauer entsprechend anhebt.

Rechenbeispiel mit Zahlen

Ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1988, Brutto-Grundfläche 260 Quadratmeter, Grundstück 620 Quadratmeter, Bodenrichtwert 320 Euro je Quadratmeter, mittlerer Ausstattungsstandard. Angenommene Herstellungskosten nach Indexierung: 1.850 Euro je Quadratmeter BGF. Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Alter 38 Jahre, durch Teilmodernisierung verlängerte Restnutzungsdauer 50 Jahre.

Die Alterswertminderung ergibt sich hier aus 80 minus 50 Jahre Restnutzungsdauer, also 30 Jahren verbrauchter Nutzungsdauer, geteilt durch 80.

Der Sachwertfaktor

Der reine Sachwert entspricht selten dem Marktwert. In gefragten Lagen zahlt der Markt mehr, als das Haus rechnerisch wert ist, in strukturschwachen Regionen weniger. Der Sachwertfaktor, auch Marktanpassungsfaktor genannt, gleicht das aus. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus realen Kauffällen ab und veröffentlichen ihn im Grundstücksmarktbericht, meist gestaffelt nach vorläufigem Sachwert und Bodenrichtwertniveau. Er liegt je nach Region häufig zwischen etwa 0,7 und 1,5. Ohne diesen Faktor ist eine Sachwertrechnung kein Marktwert, sondern nur eine Kostenrechnung.

Nutzung bei der Kaufpreisaufteilung

Steuerlich abschreiben darfst du nur den Gebäudeanteil, nicht den Grund und Boden. Der Kaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden. Die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit, die im Kern nach der Sachwertlogik vorgeht: Bodenwert und Gebäudesachwert werden getrennt ermittelt und der Gesamtkaufpreis im Verhältnis dieser beiden Größen aufgeteilt.

Im Beispiel oben beträgt der Bodenwert 198.400 Euro und der Gebäudesachwert 328.625 Euro, zusammen 527.025 Euro. Der Gebäudeanteil liegt damit bei rund 62,4 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro entfielen also rund 312.000 Euro auf das Gebäude, die Basis für die Abschreibung. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Arbeitshilfe nicht bindend ist. Weicht das Ergebnis deutlich von den tatsächlichen Verhältnissen ab, kann ein Gutachten eine andere Aufteilung begründen. Kläre das vor dem Notartermin mit deinem Steuerberater, denn eine im Kaufvertrag festgehaltene Aufteilung wird bei plausibler Begründung in der Regel anerkannt.

Relevanz für Fix & Flip und Bestand

Beim Flip nutzen wir das Sachwertverfahren vor allem bei ländlichen Objekten, wo Vergleichspreise fehlen. Es zeigt sauber, wie viel der Sanierungsstau kostet, weil die Restnutzungsdauer und die objektspezifischen Abschläge direkt in die Rechnung eingehen. Umgekehrt macht es sichtbar, was eine Modernisierung an Restnutzungsdauer zurückgibt. Im Bestand ist die Sachwertrechnung meistens der Hebel für eine höhere Gebäudequote und damit mehr Abschreibung.

Häufige Fehler

• Die Wohnfläche statt der Brutto-Grundfläche ansetzen. Die BGF ist deutlich größer und die richtige Bezugsgröße für die NHK.

• Den Sachwertfaktor weglassen und den vorläufigen Sachwert als Marktwert ausgeben.

• Modernisierungen nicht berücksichtigen und mit einer zu kurzen Restnutzungsdauer rechnen.

• Die NHK ohne Indexierung auf den Stichtag verwenden.

• Außenanlagen, Garage, Carport und Zufahrt vergessen.

• Den Sachwert bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus verwenden, wo der Ertragswert führt.

• Bei der Kaufpreisaufteilung eine Gebäudequote ansetzen, die weder aus der Arbeitshilfe noch aus einem Gutachten herleitbar ist.