Sanitär: Worauf achten? Vermeide diese Fehler in deinem Fix & Flip Projekt

Sanitär ist einer der teuersten und fehleranfälligsten Bereiche bei einer Wohnungsrenovierung. In diesem Video zeigt Johannes direkt vor Ort in einer laufenden Fix-and-Flip-Wohnung, was beim Thema Sanitär wirklich wichtig ist, wo die häufigsten Fehler entstehen, was sinnvoll umgebaut werden kann und was du besser so lässt, wie es ist.

Warum Sanitär bei Fix and Flip besondere Aufmerksamkeit braucht

Wenn du eine Wohnung renovierst, um sie anschließend zu verkaufen oder zu vermieten, ist Sanitär der Bereich, bei dem du am meisten Geld verlieren kannst, wenn du unüberlegt vorgehst. Alles, was mit Wasser zu tun hat, birgt ein hohes Fehlerpotenzial. Undichte Stellen, falsch verlegte Rohre oder eine fehlerhafte Installation können im schlimmsten Fall zu Wasserschäden führen, die weit teurer werden als die ursprüngliche Renovierung. Deshalb gilt hier eine klare Regel: Wenn du keine Ahnung von Sanitär hast, ruf den Fachmann an. Ein deutscher Meisterbetrieb gibt dir fünf Jahre Gewährleistung auf Arbeiten und Materialien, was gerade beim Thema Wasser einer kleinen Versicherung gleichkommt.

Das bedeutet nicht, dass du bei Sanitär gar nichts selbst machen kannst. Es gibt Bereiche, in denen du als Bauherr aktiv Kosten sparen kannst, ohne handwerkliches Spezialwissen zu brauchen. Dazu mehr weiter unten.

Küche: Anschlüsse möglichst wenig versetzen

In der Küche ist die Grundregel einfach: Je weniger du an den Wasseranschlüssen veränderst, desto günstiger wird es. Du brauchst immer einen Kaltwasser- und einen Warmwasserzulauf sowie einen Abfluss. Diese drei Punkte zu versetzen ist zwar möglich, kostet aber schnell deutlich mehr, sobald du auf andere Wände oder andere Ebenen gehst.

In der hier gezeigten Wohnung wurden Wasseruhren und Verteiler auf eine neue Höhe gebracht, die Anschlüsse selbst aber kaum verändert. Das Ergebnis: Der Sanitäraufwand in der Küche bleibt überschaubar. Johannes schätzt die Kosten für Küche und Sanitär hier auf 500 bis 1.000 Euro, eher im oberen Bereich, da ein Meister mit einem Stundensatz von rund 65 Euro beauftragt wurde. Wenn du also beim nächsten Projekt die Küche planst, orientiere dich an den bestehenden Anschlüssen. Das spart bares Geld.

Separates WC: Vorbaukasten statt Stand-WC

Im separaten WC wurde in dieser Wohnung einiges verändert. Das alte Stand-WC ist Geschichte. Stattdessen kommt ein moderner Vorbaukasten, also ein Unterputzspülkasten, zum Einsatz. Johannes ist klarer Fan dieser Lösung: moderner, sauberer, optisch deutlich ansprechender als ein Stand-WC mit freistehendem Spülkasten.

Was kostet das? Hier ein grober Überblick aus dem Video:

• Vorbau-WC (Wand-WC mit Unterputzkasten): ca. 200 bis 300 Euro, je nach Hersteller und Händler
• Geberit-Unterputzkasten: ca. 120 Euro mit allem Zubehör
• Betätigungsplatte (Drückerplatte): ca. 40 bis 70 Euro

In dieser Wohnung wurde ein kleinerer Kasten gewählt, dessen Drückerplatte oben sitzt, damit das WC bündig unter dem Fenster abschließt und eine durchgehende Fliesenoptik möglich ist. Solche Details machen am Ende den Unterschied beim Verkauf.

Wichtig beim WC: Das sogenannte Fallrohr, also das Abflussrohr, das durch das gesamte Gebäude von oben nach unten verläuft, ist ein fixer Punkt im Haus. Du kannst das WC nicht einfach auf eine andere Wandseite verlegen, nur weil es dir besser passt. Jede Änderung am Fallrohranschluss ist extrem aufwendig und teuer. Johannes empfiehlt deshalb: Halte Fallrohre und Wasseranschlüsse möglichst nah beieinander, innerhalb eines Radius von etwa 50 cm. Gerade wenn du die Wohnung anschließend verkaufen willst, lohnt es sich nicht, hier Tausende Euro für eine marginale Verbesserung zu investieren.

Noch ein Tipp zur Wandgestaltung im WC: Früher hat man kleine WCs komplett von Boden bis Decke gefliest. Das muss heute nicht mehr sein. Verputzen, streichen mit speziellen Farben, kombiniert mit einer Fliesenfläche bis auf etwa 120 cm Höhe, ist die moderne und günstigere Variante. Der Raum wirkt dadurch auch größer, gerade wenn du helle, leichte Fliesen wählst.

Abstellraum als Waschküche: Wann lohnt sich der Umbau?

In dieser Wohnung gab es ursprünglich die Idee, einen Abstellraum zur Waschküche umzubauen. Der Plan: ein KG-Abflussrohr durch die angrenzende Wand ins Bad legen, einen Kaltwasseranschluss abzweigen und eine Steckdose verlegen. Technisch alles machbar, selbst durch eine massive Betonwand hindurch.

Entschieden hat man sich dagegen. Der Grund war nicht das Geld, Johannes schätzt die Kosten für diese Maßnahme auf ca. 500 Euro inklusive Stundenlohn, Materialbedarf und Bohrarbeiten. Der Grund war vielmehr Logistik: Die Tür zum Abstellraum ist nur 50 cm breit, eine Standardwaschmaschine ist 60 cm breit. Das hätte eine Spezialmaschine erfordert, und der Platz in der Küche ist für die knapp 70 m² große Wohnung ohnehin groß genug. Also: Lieber Stauraum schaffen und das Geld sparen.

Diese Abwägung zeigt gut, wie Fix-and-Flip-Denken funktioniert: Nicht jede technisch mögliche Verbesserung ist auch wirtschaftlich sinnvoll. Die Frage ist immer: Was bringt es beim Wiederverkauf?

Badezimmer: Der größte Kostenpunkt bei der Renovierung

Das Badezimmer ist in der Regel der teuerste Bereich bei einer Wohnungsrenovierung. Hier werden die meisten Leitungen neu verlegt, hier kommen Dusche oder Badewanne, Waschbecken, Wasserzähler und Abdichtungsarbeiten zusammen. Das schlägt sich im Budget nieder.

Als grobe Orientierung nennt Johannes einen Richtwert von 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter für ein komplett renoviertes Badezimmer. Darin enthalten sind:

• Fliesenarbeiten und Fliesenmaterial
• Abdichtungsarbeiten (Gewebe, Dichtschlämme)
• Neue Sanitäranschlüsse (Wasser, Abfluss)
• Abgehängte Decke
• Armaturen und Sanitärobjekte

Für diese konkrete Wohnung rechnet Johannes mit rund 10.000 Euro komplett für das Badezimmer, was er als gehobenen, aber verkaufsfähigen Standard beschreibt, ohne ins High-End-Segment zu gehen.

In diesem Bad wurde eine Badewanne durch eine Dusche ersetzt. Das bedeutet, die Wasseranschlüsse mussten höher versetzt werden, weil eine Duscharmatur höher sitzt als ein Badewannenanschluss. Solche Umbaumaßnahmen sind realistisch und wirtschaftlich vertretbar, solange du dich in der Nähe der bestehenden Anschlüsse bewegst.

Vorbau statt Unterputz: Die elegante Lösung für Rohre im Bad

Ein Tipp, den Johannes ausdrücklich empfiehlt: Setz einen Vorbau, also eine Trockenbauvorsatzschale. Diese hat in der Regel eine Tiefe von 10 bis 12 cm und erlaubt es dir, neue Rohre einfach dahinter zu verlegen, ohne alles aufhacken und verputzen zu müssen. Das spart Zeit, Geld und schont die Bausubstanz.

In dieser Wohnung wurden die Wasseranschlüsse für das Waschbecken in einem elegant gelösten Unterbau versteckt. Das sieht nicht nur sauberer aus, sondern vereinfacht auch spätere Wartungsarbeiten erheblich.

Abflussschiene und Pumpen: Was du als Vermieter oder Wiederverkäufer vermeiden solltest

Im Duschbereich wurde eine Abflussrinne eingebaut. Wichtig dabei: Diese Rinne muss dort sitzen, wo der ursprüngliche Abfluss liegt. Kleinere Anpassungen sind möglich, aber ein komplett anderer Standort ist ohne großen Aufwand nicht machbar.

Manche Renovierer greifen auf Abflusspumpen zurück, wenn das natürliche Gefälle nicht ausreicht. Johannes ist kein Fan davon, und das aus gutem Grund: Diese Pumpen werden elektrisch betrieben und unter den Fliesen verbaut. Wenn in fünf oder zehn Jahren etwas an der Pumpe kaputt geht, musst du die Fliesen wieder aufmachen. Als Vermieter oder Wiederverkäufer ist das ein unnötiges Risiko. Als Eigennutzer, der einfach ein barrierefreies, ebenerdiges Duscherlebnis möchte, kann man darüber nachdenken. Als Fix-and-Flip-Investor eher nicht.

Materialien selbst besorgen: Wann es geht und wann nicht

Handwerker, insbesondere deutsche Meisterbetriebe, haben in der Regel eine gute Marge auf Materialien. Sie kaufen beim Großhandel, nicht im Baumarkt, und stellen diese Materialien mit Aufschlag in Rechnung. Das ist ihr gutes Recht, schließlich geben sie Gewährleistung auf alles, was sie einbauen, und das nur dann, wenn sie das Material selbst ausgesucht haben.

Trotzdem gibt es Situationen, in denen du Materialien selbst beschaffen und auf die Baustelle liefern kannst. Johannes schätzt, dass dies etwa einer von drei Handwerkern akzeptiert, vielleicht sogar weniger. Wenn du einen solchen Handwerker findest, kannst du merklich Geld sparen. Aber: Sprich das vorher klar ab. Niemand gibt Gewährleistung auf Material, das er nicht kennt und nicht selbst beschafft hat.

Wo du selbst anpacken kannst, um Kosten zu sparen

Sanitär komplett selbst zu machen ist keine gute Idee, wenn du keine Ausbildung in dem Bereich hast. Aber es gibt Bereiche, in denen du als Bauherr aktiv helfen und damit echte Kosten sparen kannst:

• Abbrucharbeiten und Vorbereitung: Alte Rohre freilegen, Schlitze stemmen, Löcher bohren, Fliesen abschlagen. Das sind Arbeiten, die du in Eigenleistung übernehmen kannst, immer in Absprache mit deinem Sanitärbetrieb.
• Nachbereitung: Duschtrennwände montieren, einfache Armaturen einsetzen, wenn du handwerklich geschickt bist und weißt, was du tust.
• Materialien beschaffen: Wenn dein Handwerker das zulässt, kannst du Sanitärobjekte und Armaturen selbst kaufen und anliefern lassen.

Was du auf keinen Fall ohne Fachkenntnisse anfassen solltest: Rohranschlüsse, Abflusssysteme, Druckwasserleitungen. Fehler hier können zu teuren Wasserschäden führen, für die du dann selbst haftest.

Fazit: Sanitär bei Fix and Flip realistisch kalkulieren

Sanitär ist mit einer der teuersten Posten in deiner Renovierungskalkulation. Wer das unterschätzt, hat am Ende ein echtes Problem mit der Marge. Ein normales Badezimmer für die Vermietung oder den Wiederverkauf muss keine 25.000 Euro kosten. Mit einem soliden, modern gestalteten Ergebnis, wie es Johannes in dieser Wohnung umsetzt, landest du bei rund 10.000 Euro komplett, und das für ein gehobenes, verkaufsfähiges Ergebnis.

Die wichtigsten Punkte noch einmal zusammengefasst:

• Lass Sanitär immer von einem Fachbetrieb mit Gewährleistung durchführen, wenn du keine Ausbildung hast.
• Versetze Anschlüsse so wenig wie möglich. Jede Änderung kostet.
• Fallrohre sind fix. Plane die Sanitäranordnung drumherum, nicht dagegen.
• Vorbaukasten statt Stand-WC ist die modernere und langfristig bessere Lösung.
• Vorsatzschalen im Bad erleichtern die Rohrverlegung und sparen Geld.
• Pumpen für den Abfluss sind wartungsanfällig. Als Investor lieber vermeiden.
• Kosten sparen geht vor allem bei Abbruch, Vorbereitung und Materialbeschaffung.

Mit Fix and Flip lassen sich in einer solchen Wohnung Gewinne von 50.000 bis 80.000 Euro erzielen, wenn Einkauf, Renovierung und Verkauf sauber geplant sind. Sanitär ist dabei ein zentraler Baustein, der über Erfolg oder Misserfolg der Kalkulation entscheiden kann.