Schimmel in der Wohnung? Wenn er in diesen Ecken sitzt, hast du ein echtes Problem

Schwarze Punkte in der Ecke, graue Flecken hinter dem Schrank: Schimmel in einer Wohnung ist nicht automatisch ein Katastrophenfall, aber du musst wissen, woran du erkennst, ob es sich um ein harmloses Lüftungsproblem handelt oder ob ein echter Bauschaden dahintersteckt. In diesem Video zeigt Johannes, wie du das bei einer Besichtigung in wenigen Minuten herausfindest und wann du als Fix-and-Flip-Investor besser die Finger von einem Objekt lässt.

Wie entsteht Schimmel überhaupt?

Das Prinzip ist simpel, aber wichtig zu verstehen: Warme Raumluft trifft auf eine kalte Wand. An dieser Oberfläche kondensiert die Feuchtigkeit, die in der Luft steckt, und setzt sich als Wasserdampf am Putz oder an der Tapete ab. Diese Kombination aus Feuchtigkeit und organischem Material ist das perfekte Umfeld für Schimmelsporen. Ab einer Luftfeuchtigkeit von 80 % an der Wandoberfläche beginnt Schimmel sich zu bilden. Das Problem: Mit bloßem Auge siehst du diese Gefahr nicht, bevor der Schimmel sichtbar wird. Dann ist es bereits zu spät, um einfach drüberzustreichen.

Besonders anfällig sind sogenannte Wärmebrücken. Das sind Stellen an der Wand, die deutlich kälter sind als der Rest der Fläche. Sie entstehen durch schlechte oder fehlende Dämmung, durch konstruktive Schwachstellen im Gebäude oder durch bestimmte Bauweisen älterer Häuser. Genau an diesen Stellen kondensiert die Feuchtigkeit zuerst und Schimmel findet ideale Wachstumsbedingungen.

Wo tritt Schimmel besonders häufig auf?

Es gibt typische Schwachstellen, die du bei jeder Besichtigung gezielt unter die Lupe nehmen solltest:

Raumecken zur Außenwand: Hier zirkuliert weniger warme Luft als in der Raummitte. Die Ecken sind deshalb kälter und damit prädestiniert für Schimmelbildung.
Fensterleibungen und Balkon- oder Terrassentüren: Übergänge zwischen verschiedenen Baumaterialien sind klassische Wärmebrücken.
Kleine Räume ohne Fenster: Schlauchartige Räume, Abstellkammern oder Badezimmer ohne ausreichende Entlüftung haben kaum Luftzirkulation. Johannes erwähnt explizit, dass er Souterrainwohnungen als Fix-and-Flip-Objekt grundsätzlich nicht mehr kaufen würde, weil genau solche Probleme dort besonders häufig auftreten.
Hinter Möbeln an Außenwänden: Wenn Schränke oder andere große Möbelstücke direkt an einer Außenwand stehen, kann die Luft dahinter nicht zirkulieren. Warme Luft staut sich, trifft auf die kältere Außenwand und Schimmel entsteht.

Bauschaden oder Lüftungsproblem? So findest du den Unterschied

Das ist die entscheidende Frage bei jeder Besichtigung. Schimmel ist nicht gleich Schimmel. Je nachdem, wo und wie er auftritt, lässt sich recht gut einschätzen, was dahintersteckt.

Schimmel ausschließlich in Ecken, vor allem zur Außenwand: Wenn du in mehreren Räumen an denselben Stellen Schimmel findest, immer in den Ecken Richtung Außenwand, dann deutet das stark auf einen Baumangel hin. Mögliche Ursachen sind fehlende oder unzureichende Außendämmung, zu dünner Außenputz, eine nasse Wand durch eindringendes Wasser oder Feuchtigkeit, die vom Dach kapillar in die Wände zieht. Das ist kein Problem, das du mit ein bisschen Antischimmelfarbe löst.

Schimmel nur hinter Möbeln an der Außenwand: Hier ist meistens schlechtes Lüftungsverhalten des Bewohners in Kombination mit zu nah an der Wand stehenden Möbeln die Ursache. Das ist in der Regel behebbar und kein strukturelles Problem des Gebäudes.

Großflächiger Schimmel mit wolkenartigen Flecken: Wenn ganze Wandflächen schwarz gepunktet sind oder sich wolkenartige Verfärbungen gebildet haben, steckt in der Regel ein Wasserschaden dahinter. Die gesamte Wand hat Wasser gezogen. Das kann von oben kommen, zum Beispiel durch ein undichtes Dach oder einen Wasserschaden beim Nachbarn, oder von unten durch aufsteigende Feuchtigkeit. Das ist kein Lüftungsproblem, sondern ein ernsthafter Schaden, der behoben werden muss, bevor du kaufst oder zumindest während des Kaufprozesses klar geregelt sein sollte.

Schimmel nur im Bad oder in der Küche: Ein einzelner kleiner Fleck an der Fliesenecke im Bad, sonst nichts? Das ist fast immer ein Lüftungsproblem. Badezimmertüren müssen laut Vorschrift einen Lüftungsschlitz haben, oben und unten. Zusätzlich sollte ein elektrischer Lüfter vorhanden sein. Fehlt dieser oder ist er zu klein, sammelt sich die Feuchtigkeit und Schimmel bildet sich. Das ist behebbar, kostet wenig und ist kein Grund, ein Objekt abzulehnen.

Dein wichtigstes Werkzeug bei der Besichtigung: das Feuchtigkeitsmessgerät

Johannes empfiehlt zwei konkrete Geräte, die du bei Besichtigungen dabei haben solltest:

Hygrometer: Ein einfaches Gerät, das die Luftfeuchtigkeit im Raum misst. Kostet rund 10 Euro und gibt dir sofort Auskunft über das Raumklima. Liegt die Luftfeuchtigkeit dauerhaft über 60 %, ist Schimmelbildung langfristig sehr wahrscheinlich. Liegt sie unter 50 % und trotzdem ist überall Schimmel, dann hast du ein bauseitiges Problem, kein Lüftungsproblem.
Feuchtigkeitsmessgerät für Wände: Mit dem Messgerät hältst du eine Kugel oder eine Sonde an die Wand und siehst sofort, wie feucht sie ist. Das Gerät kostet zwischen 50 und 120 Euro, ist einmal angeschafft dauerhaft im Einsatz und gehört laut Johannes zur absoluten Grundausstattung neben dem Lasermessgerät. Du musst nicht jede Wand messen, aber überall dort, wo Verfärbungen, Flecken oder Grauschleier sichtbar sind, liefert dir das Gerät in Sekunden eine belastbare Einschätzung.

Was kostet die Schimmelbeseitigung?

Das kommt ganz auf das Ausmaß an. Kleine oberflächliche Schimmelflecken, die eindeutig auf schlechtes Lüften zurückzuführen sind, kannst du selbst mit Isopropanol oder Wasserstoffperoxid (H2O2) behandeln und anschließend Antischimmelfarbe auftragen. Das funktioniert, wenn die Ursache wirklich nur die Lüftung war und nicht die Bausubstanz.

Sobald der befallene Bereich größer als etwa einen halben Quadratmeter ist, solltest du eine Fachfirma beauftragen. Je nach Ausmaß des Befalls und der betroffenen Fläche kostet das zwischen 500 und 2.000 Euro. Wichtig dabei: Wenn du nicht die Ursache beseitigst, kommt der Schimmel zurück. Immer. Das Überstreichen ohne Ursachenbekämpfung ist keine Lösung, auch wenn es manche Investoren so machen.

Finger weg: Wann du als Fix-and-Flip-Investor das Objekt lieber ziehen lässt

Hier wird es konkret für alle, die mit dem Gedanken spielen, eine Wohnung günstig einzukaufen, zu renovieren und weiterzuverkaufen. Schimmel kann ein kalkulierbares Problem sein. Aber es gibt Konstellationen, bei denen du klar Abstand halten solltest.

Wenn du in mehreren Räumen einer Wohnung Schimmel an den Außenwänden siehst, die Raumluft trotz Leerstand extrem feucht ist und das auch andere Wohnungen im Haus betrifft, dann hast du es mit einem gemeinschaftlichen Baumangel zu tun. Das bedeutet: Du bist als einzelner Eigentümer davon abhängig, dass alle anderen Eigentümer in der Eigentümergemeinschaft das Problem anerkennen, beschließen, es zu beheben, und dafür die nötigen Mittel bereitstellen. Das kann Gutachter, Kostenvoranschläge, Abstimmungen und Beauftragungen nach sich ziehen, und dieser Prozess dauert. Realistisch gesehen können das 6 Monate bis 2 Jahre sein, bevor überhaupt etwas passiert.

In dieser Zeit renovierst du deine Wohnung, willst sie verkaufen und stehst dann vor dem Problem: Du hast eine frisch renovierte Wohnung, die möglicherweise schon wieder anfängt zu schimmeln, weil die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt und noch nicht behoben wurde. Dazu kommt unter Umständen noch eine Sonderumlage für die Fassadensanierung, die du gegenüber einem potenziellen Käufer offenlegen musst. Das ist eine schlechte Ausgangslage für einen Flip.

Johannes fasst es klar zusammen: Wenn du das Problem nicht innerhalb deiner eigenen Renovierungsphase vollständig beseitigen kannst, lass das Objekt ziehen. Der nächste Flip kommt mit Sicherheit. Ein Schimmelproblem, das strukturell im Gebäude verankert ist, ist kein Projekt, das du dir aufhalsen musst.

Schimmel ist keine Kleinigkeit: Ein gesundheitlicher Hinweis

Abseits aller wirtschaftlichen Überlegungen gilt: Schimmelsporen sind gesundheitsschädlich. Auch wenn man den Schimmel optisch überstreicht, sind die Sporen weiterhin im Raum vorhanden. Bei empfindlichen Personen, Kindern oder Menschen mit Atemwegserkrankungen kann das ernstzunehmende gesundheitliche Folgen haben. Wer als Investor einfach drüberstreicht und hofft, dass der Schimmel erst zurückkommt, wenn Käufer oder Mieter einziehen, handelt fahrlässig. Das sollte nicht nur aus wirtschaftlichen, sondern auch aus ethischen Gründen keine Option sein.

Zusammenfassung: Deine Checkliste für die Besichtigung

Hygrometer mitnehmen und Raumluftfeuchtigkeit messen. Über 60 % dauerhaft ist ein Warnsignal.
Feuchtigkeitsmessgerät an verdächtige Wände halten, besonders in Ecken zur Außenwand.
Schimmel in mehreren Räumen immer an denselben Stellen: Baumangel prüfen.
Schimmel hinter Möbeln an Außenwänden: meistens Lüftungsproblem, behebbar.
Großflächiger Schimmel mit wolkenartigen Strukturen: Wasserschaden, Ursache klären.
Schimmel nur im Bad oder in der Küche: Lüftung verbessern, Antischimmelfarbe, kein K.o.-Kriterium.
Ist das Problem gemeinschaftlich und nicht kurzfristig lösbar, das Objekt nicht kaufen.

Schimmel ist nicht per se ein Grund, ein Objekt abzulehnen. Aber du musst wissen, was du dir einkaufst. Mit den richtigen Werkzeugen und einem klaren Blick dafür, ob die Ursache beim Bewohner oder beim Gebäude liegt, kannst du fundiert entscheiden, ob sich der Flip lohnt oder nicht.