DAS ist wohl das schlimmste Wohnhaus in Deutschland. Ist sowas wirklich möglich?

Ein Wohnkomplex in Göttingen, der selbst erfahrene Immobilieninvestoren sprachlos macht: Tonnen von Müll im Innenhof, Fäkalien, die von der Treppenhaustür tropfen, ein defekter Aufzug seit über einem Jahr und Ratten im Hinterhof. Johannes hat sich das Video von Kleinvermieter Sebastian Fesser genau angeschaut und erklärt, was da juristisch und wirtschaftlich gerade schiefläuft, und was das für dich als Immobilieninvestor bedeutet.

Was in der Grona Landstraße in Göttingen passiert

Das Video, das Johannes in dieser Folge aufgreift, zeigt einen Wohnkomplex in Göttingen, der inzwischen über 200.000 Mal auf YouTube aufgerufen wurde. Der Kleinvermieter Sebastian Fesser, der in der Immobilienszene für seine ungewöhnlichen Projekte bekannt ist, besitzt dort vier von insgesamt 432 Einheiten. Was er bei seinem Besuch vorfindet, ist nach seinen eigenen Worten das Schlimmste, was er in 23 Jahren Immobilienerfahrung je gesehen hat.

Im Innenhof türmt sich der Müll. Anwohner werfen Abfälle einfach aus den Fenstern, weggeworfene Zigarettenkippen landen im Müllberg und haben bereits mehrfach Wohnungsbrände ausgelöst. Die Feuerwehr rückt mehrmals im Monat aus. Im Treppenhaus riecht es nach Urin und Kot, von der Decke tropfen keine Wasserschäden, sondern Fäkalien. Der Aufzug ist seit über einem Jahr defekt. Eine herzkranke Mutter im fünften Stock kann ihre Wohnung kaum noch verlassen. Kinder spielen in Treppenhäusern, in denen regelmäßig menschliche Hinterlassenschaften zu finden sind. Auf einem ganzen Flur sind alle Wohnungstüren aufgebrochen, die Wohnungen leer, eine davon vollständig ausgebrannt. Schaben, Mäuse und Käfer gehören zum Alltag der verbliebenen Mieter.

Johannes, der selbst seit Jahren in der Immobilienbranche aktiv ist und hunderte Objekte gesehen hat, ist erschüttert: Dass sowas in einer normalen deutschen Großstadt möglich ist, lässt sich kaum fassen. Und der eigentliche Skandal ist nicht nur der bauliche Zustand, sondern die rechtliche und finanzielle Falle, in der Fesser steckt.

Wie das Hausgeld in einer WEG funktioniert und warum es hier zum Problem wird

Wer noch nicht tief im Thema Wohnungseigentumsgemeinschaft steckt, dem erklärt Johannes die Grundlagen kurz und verständlich. Wenn mehrere Eigentümer in einem Gebäude Wohnungen besitzen, teilen sie sich die gemeinschaftlichen Kosten: Treppenhaus, Aufzug, Hausmeister, Müllentsorgung, Schneedienst, Gemeinschaftsstrom und vieles mehr. Diese Kosten werden über das sogenannte Hausgeld abgedeckt. Jeder Eigentümer zahlt monatlich einen Betrag, der sich an der Größe seiner Einheit orientiert, oft im Bereich von 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter. Das Geld fließt in eine gemeinschaftliche Kasse, ein Teil davon wird als Rücklage geparkt, der Rest deckt die laufenden Kosten.

Das funktioniert gut, solange alle zahlen. In Göttingen zahlt der Großeigentümer mit rund 400 Einheiten sein Hausgeld schlicht nicht. Das Ergebnis: Die Gemeinschaftskasse ist leer. Kein Geld für den Aufzug, kein Geld für die Müllentsorgung, kein Geld für die Reinigung der Treppenhäuser. Das Haus verfällt, während der Großeigentümer die Mieteinnahmen kassiert und gleichzeitig insolvent ist oder kurz davor steht.

Sebastian Fesser hat seinen Anteil immer brav bezahlt. Für vier Wohnungen, anteilig, wie es seine Pflicht ist. Und trotzdem flattert ihm ein Bescheid der Stadt Göttingen ins Haus: 77.000 Euro für Müllentsorgung und 55.000 Euro für Wassergebühren, zusammen rund 123.000 Euro. Die Forderung richtet sich an ihn als Miteigentümer, weil die Hausverwaltung diese Kosten nicht bezahlt hat und der Haupteigentümer insolvent ist.

Die rechtliche Falle: Gesamthaftung nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Was steckt juristisch dahinter? Nach der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) haftet grundsätzlich jeder einzelne Eigentümer für alle anfallenden Gebühren im gesamten Haus. Das bedeutet: Wenn andere Eigentümer nicht zahlen, kann die Stadt den greifbarsten zahlungsfähigen Eigentümer in die Pflicht nehmen. In diesem Fall trifft es Fesser, obwohl er nur rund 0,9 Prozent des gesamten Gebäudes besitzt.

Fesser selbst sieht das anders und mit gutem Recht. Er hat seinen Anteil bereits an die Hausverwaltung gezahlt. Er ist bereit, seinen tatsächlichen Anteil von rund 1.200 Euro direkt an die Stadt zu überweisen. Aber die vollen 123.000 Euro zu zahlen und dann selbst hinter 430 anderen Eigentümern herzulaufen, um sich das Geld zurückzuholen, das sieht er als Aufgabe der Stadt, nicht als seine. Die Stadt Göttingen besteht trotzdem auf der Zahlung und verweist auf den Grundsatz: Eigentum verpflichtet.

Droht Fesser die Zahlungsverweigerung, stehen ihm konkret zwei unangenehme Szenarien bevor:

• Kontopfändung durch die Stadt Göttingen
• Zwangsversteigerung seiner vier Wohnungen

Fesser ist entschlossen, das nicht einfach hinzunehmen. Er will eine Dienstaufsichtsbeschwerde einlegen und sich anwaltliche Unterstützung holen. Doch auch das kostet Geld und Zeit, und er muss sämtliche Kosten zunächst vorstrecken.

Was das mit dem Haupteigentümer zu tun hat

Der eigentliche Verursacher ist der Großeigentümer, dem rund 400 der 432 Einheiten gehören. Dieser Eigentümer kassiert Miete, unter anderem vom Amt, denn über 80 Prozent der Bewohner sind Transferleistungsempfänger. Die Miete fließt also, sie wird nur nicht weitergeleitet. Das Hausgeld wird nicht ins gemeinschaftliche Konto überwiesen, Rücklagen werden nicht gebildet, Wartungsverträge nicht bedient.

Das Resultat: Die Gesellschaft, die hinter diesem Großeigentümer steht, ist bereits insolvent. Gegen sie lässt sich de facto nichts mehr vollstrecken. Die Stadt Göttingen nimmt stattdessen den erreichbaren Kleinvermieter in die Pflicht. Johannes nennt das beim Namen: Das ist kalte Enteignung, ein Begriff, den auch Fesser selbst verwendet.

Aus Sicht von Johannes wäre die saubere Lösung eine Zwangsversteigerung des gesamten Gebäudes. Die Erlöse daraus könnten anteilig genutzt werden, um die Schulden zu begleichen und das Haus in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Stattdessen passiert das, was in solchen Fällen leider häufig passiert: Der Kleine zahlt, der Große kommt durch die Insolvenz davon.

Was du als Immobilieninvestor daraus lernen kannst

Johannes macht am Ende des Videos klar: Das Konzept von Fesser war grundsätzlich nicht falsch. Vier Einheiten in einem Mehrfamilienhaus kaufen, Miete vom Amt kassieren, stabile Kapitalanlage. Das funktioniert an sich. Wohnungen in einfachen Lagen mit Sozialmiete sind keine Schande und auch kein automatisch schlechtes Investment.

Das Problem liegt nicht in der Strategie, sondern in dem, was passiert, wenn der dominante Eigentümer in einer WEG seinen Pflichten nicht nachkommt und insolvent geht. Und genau das ist die wichtige Lektion für jeden, der Eigentumswohnungen als Kapitalanlage kauft:

• Prüfe die WEG-Struktur vor dem Kauf. Wer sind die anderen Eigentümer? Gibt es einen dominanten Eigentümer mit einem sehr großen Anteil? Wie ist dessen finanzielle Stabilität einzuschätzen?
• Schau dir die Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen genau an. Gibt es Rückstände? Werden Beschlüsse nicht umgesetzt? Das sind frühe Warnsignale.
• Prüfe den Zustand der Instandhaltungsrücklage. Ist die Rücklage dünn oder gar nicht vorhanden, übernimmst du beim Kauf ein verstecktes Risiko.
• Verstehe die Haftungsregelungen nach dem WEG. Die Gesamthaftung für Gebühren und Kosten ist keine Theorie, sondern kann dich, wie dieser Fall zeigt, mit sechsstelligen Forderungen konfrontieren, obwohl du selbst alles richtig gemacht hast.
• Finger weg von Objekten, bei denen der Haupteigentümer bereits wackelt oder die Hausverwaltung nicht funktioniert. Der Einstand mag günstig sein, aber das Risiko, am Ende für die Schulden anderer zu haften, ist real.

Johannes bringt es auf den Punkt: Das Konzept hätte mit Sicherheit funktioniert, sonst hätte Fesser keine vier Wohnungen dort gekauft. Was ihn jetzt in die Bredouille bringt, ist nicht seine eigene Entscheidung, sondern das Versagen eines anderen Eigentümers und ein Rechtssystem, das den Kleinen in die Pflicht nimmt, weil der Große nicht mehr greifbar ist. Das ist keine Pech-Geschichte, das ist ein strukturelles Problem, das jeden treffen kann, der in einer WEG mit einem dominanten, instabilen Großeigentümer sitzt.

Fazit

Der Fall aus Göttingen ist extrem, aber er zeigt ein reales Risiko, das viele Käufer von Eigentumswohnungen unterschätzen. Eine einzelne Wohnung als Kapitalanlage kaufen klingt überschaubar. Aber du kaufst dich gleichzeitig in eine Gemeinschaft ein, und deren Stabilität hängt von allen Beteiligten ab. Wer die WEG-Due-Diligence überspringt, kann in einer Situation landen, in der er für Schulden anderer haftet, während das Haus um ihn herum verfällt. Nicht so eine Scheiße einkaufen, wie Johannes am Ende sagt, ist hier mehr als ein Spruch. Es ist eine ernsthafte Warnung.