DAS ist wohl das schlimmste Wohnhaus in Deutschland. Ist sowas wirklich möglich?

In diesem Video zeigt Johannes gemeinsam mit dem Kleinvermieter und Immobilieninvestor Sebastian Fesser ein Wohngebäude in der Grona Landstraße in Göttingen, das wohl zu den verwahrlostesten Wohnanlagen in ganz Deutschland gehört. Tonnenweise Müll im Innenhof, Fäkalien, die von der Decke tropfen, ein seit über einem Jahr defekter Aufzug und ein Großeigentümer, der kein Hausgeld zahlt. Was das konkret für einen Kleinvermieter bedeutet, der dort nur vier von 432 Einheiten besitzt, ist erschreckend und gleichzeitig ein Lehrstück darüber, welche rechtlichen Fallstricke beim Kauf von Eigentumswohnungen in großen Wohnanlagen lauern können.

Ein Wohnkomplex am absoluten Tiefpunkt

Die Grona Landstraße in Göttingen. Was sich dort abspielt, ist schwer in Worte zu fassen. Im Innenhof türmen sich Tonnen an Müll. Kaputte Autos rosten vor sich hin. Im Treppenhaus stinkt es nach Urin und Kot, weil der Aufzug seit über einem Jahr defekt ist und Bewohner in den oberen Stockwerken keine Möglichkeit haben, die Treppe zu nutzen, ohne Pausen einzulegen. Manche hinterlassen dabei buchstäblich alles, was eben anfällt.

Von der Decke tropft kein Wasser, das ist Abwasser. Mehrere Wasserschäden durchziehen den gesamten Komplex. Kakerlaken, Mäuse, Ratten im Hinterhof. Ganze Flure stehen leer, Wohnungstüren wurden aufgebrochen, eine Wohnung ist komplett ausgebrannt. Mehrmals im Monat rückt die Feuerwehr aus, weil Bewohner Zigaretten in den Müll werfen und damit Brände auslösen.

Johannes sagt es direkt: Mit 23 Jahren Immobilienerfahrung, hunderten von Wohnungen, die er gekauft, verkauft und vermittelt hat, ist das das Schlimmste, was er je gesehen hat. Und auch Sebastian Fesser, der selbst über 100 Einheiten im Bestand hat und schon Kirchen zu Wohnraum umgebaut hat, sagt genau dasselbe. Wenn zwei erfahrene Immobilienmenschen das so einschätzen, dann sagt das alles.

Sebastian Fesser: vier Wohnungen, 123.000 Euro Forderung

Sebastian Fesser ist Kleinvermieter und Immobilieninvestor. Ihm gehören in diesem 432 Einheiten umfassenden Wohnkomplex genau vier Wohnungen. Er hat sein Hausgeld immer pünktlich gezahlt, anteilig für seine vier Einheiten, so wie es seine Pflicht ist.

Doch jetzt flattern ihm Forderungen der Stadt Göttingen ins Haus:

• 77.000 Euro für Müllentsorgung
• 55.000 Euro für Wassergebühren
• Gesamtforderung: 123.000 Euro

Das Problem: Der Großeigentümer, dem fast alle restlichen Einheiten gehören, hat kein Hausgeld gezahlt. Die Hausverwaltung hat kein Geld, kann keine Rechnungen begleichen, keine Dienstleister bezahlen, keinen Aufzug reparieren lassen. Und die Stadt Göttingen schickt die Forderungen an den einzigen zahlungsfähigen Eigentümer, der noch greifbar ist: Sebastian Fesser.

Fesser selbst rechnet vor, dass sein Anteil am Gebäude rund 0,9 Prozent beträgt. Das entspricht etwa 1.200 Euro der Gesamtforderung. Die wäre er bereit zu zahlen. Aber 123.000 Euro für die gesamte Anlage zu übernehmen, nur weil alle anderen Eigentümer insolvent sind oder sich wegducken, das lehnt er klar ab.

Wie funktioniert das Hausgeld in einer WEG eigentlich?

Johannes erklärt im Video kurz und verständlich, wie das System der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) funktioniert, weil das viele nicht auf dem Schirm haben. Wenn du eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufst, bist du automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Alle Eigentümer zusammen sind verantwortlich für das gemeinschaftliche Eigentum: Treppenhaus, Aufzug, Dach, Fassade, Außenanlagen, Hausmeister, Schneedienst, Müllentsorgung und so weiter.

Für diese gemeinschaftlichen Kosten zahlt jeder Eigentümer monatlich das sogenannte Hausgeld. Je nach Größe der Wohnung sind das typischerweise 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter, manchmal mehr. Ein Teil davon fließt in die Instandhaltungsrücklage, der Rest wird für laufende Betriebskosten verwendet.

In diesem Fall hat der Großeigentümer, dem rund 400 der 432 Einheiten gehören, über lange Zeit kein Hausgeld an die Hausverwaltung weitergeleitet. Er hat die Mieteinnahmen kassiert, darunter laut Fesser zu über 80 Prozent Leistungsempfänger, deren Miete vom Amt bezahlt wird, und das Geld einfach behalten, anstatt es anteilig ins gemeinschaftliche Hausgeld einzuzahlen. Das ist zwar seine gesetzliche Pflicht, aber wenn niemand zahlt und die Gesellschaft insolvent ist, bleibt die Hausverwaltung auf den Kosten sitzen und die Stadt holt sich das Geld bei dem, der noch greifbar ist.

Das WEG-Gesetz nach der Novellierung: einer haftet für alle

Der rechtliche Knackpunkt, den Johannes im Video anspricht, ist die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes. Nach dieser Änderung haftet grundsätzlich jeder einzelne Eigentümer in einer WEG für alle anfallenden Gebühren, die im gesamten Haus entstehen. Das ist neu. Vorher war die Haftung anders geregelt.

Praktisch bedeutet das: Wenn der Großeigentümer nicht zahlt und insolvent ist, kann die Stadt auf jeden verbleibenden zahlungsfähigen Eigentümer zugreifen, auch wenn dieser nur einen Bruchteil der Wohnungen besitzt. Fesser sitzt damit in einer klassischen Haftungsfalle. Er hat rechtmäßig gehandelt, sein Hausgeld bezahlt, ordentlich gewirtschaftet, und trotzdem drohen ihm jetzt Kontopfändung oder die Zwangsversteigerung seiner vier Wohnungen.

Die Stadt Göttingen antwortete auf Anfrage schriftlich mit dem knappen Verweis: Eigentum verpflichtet. Das stimmt. Aber es verpflichtet zu dem, was dem eigenen Eigentumsanteil entspricht, und nicht zur Übernahme der Schulden von 428 anderen Eigentümern.

Was das für Immobilieninvestoren bedeutet

Dieser Fall ist kein Einzelfall, er ist ein Extrembeispiel für etwas, das in abgeschwächter Form in vielen großen Wohnanlagen in Deutschland vorkommt. Wenn du überlegst, eine oder mehrere Eigentumswohnungen in einem großen Wohnkomplex zu kaufen, dann musst du vorher sehr genau hinschauen:

• Wer ist der Haupteigentümer oder Großeigentümer? Wenn eine Gesellschaft oder ein Investor den Löwenanteil der Einheiten hält, ist deine Situation als Kleineigentümer stark von dessen Zahlungsverhalten abhängig.
• Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Eine niedrige oder gar nicht vorhandene Rücklage ist ein Warnsignal. Wenn nichts auf der hohen Kante liegt, kann schon eine defekte Heizungsanlage oder ein kaputter Aufzug zur Kostenfalle werden.
• Sind alle Eigentümer mit dem Hausgeld aktuell? Das kannst du beim Verwalter erfragen. Es gibt Einblicke in die Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der WEG. Nutze das.
• Wie ist die Mieterstruktur? Wenn ein Großteil der Bewohner Sozialleistungsempfänger sind, bedeutet das nicht automatisch Probleme. Aber es erhöht die Wahrscheinlichkeit von Leerstand, Vandalismus und vernachlässigten Hausgemeinschaftspflichten, wenn gleichzeitig kein Eigentümer das Heft in der Hand hält.
• Kaufe nie blind in eine WEG mit einer unbekannten oder intransparenten Eigentümerstruktur. Das klingt selbstverständlich, aber genau das passiert regelmäßig, wenn man auf den ersten Blick nur die Rendite sieht.

Johannes bringt es auf den Punkt: Das Konzept, vier Wohnungen in so einem Komplex zu halten, hätte als Kapitalanlage grundsätzlich funktioniert. Regelmäßige Mieteinnahmen, vom Amt gesichert, kein Schönheitspreis, aber laufende Rendite. Das Modell ist nicht falsch. Was falsch gelaufen ist, ist das vollständige Versagen des Großeigentümers und eine gesetzliche Regelung, die einen unbeteiligten Kleineigentümer in Gesamthaftung nimmt.

Menschenwürdiges Wohnen in Deutschland: eine Frage der Verantwortung

Neben all den rechtlichen und finanziellen Fragen bleibt das Kernproblem: In diesem Gebäude leben Menschen. Familien. Kinder. Ein Mann namens Raul, dessen herzkranke Mutter die Wohnung kaum noch verlassen kann, weil der Aufzug seit über einem Jahr defekt ist und sie die fünf Stockwerke nicht zu Fuß schafft. Kinder, die im Treppenhaus spielen, weil draußen Müll, kaputte Autos und Ratten warten.

Der Aufzug ist defekt, weil der Wartungsvertrag nicht bezahlt werden kann, weil kein Hausgeld fließt, weil der Großeigentümer das Geld nicht weiterleitet. Ein Teufelskreis, der seit Monaten dreht und den die Stadt Göttingen bisher nicht unterbrochen hat, obwohl sie als Kostenträger für die Mieten der Sozialleistungsempfänger direkt betroffen ist.

Fesser stellt zu Recht die Frage, warum die Stadt nicht einfach die Mietzahlungen direkt an die Hausverwaltung umleitet, anstatt sie an den insolventen Großeigentümer fließen zu lassen, der sie dann einbehält. Das wäre eine Lösung. Stattdessen wird der Druck auf den einzigen greifbaren Kleineigentümer erhöht.

Was jetzt passiert und was du daraus mitnehmen kannst

Sebastian Fesser hat angekündigt, sich anwaltliche Unterstützung zu holen und eine Dienstaufsichtsbeschwerde gegen die Stadt Göttingen einzulegen. Er ist nicht bereit, 123.000 Euro zu zahlen. Wenn es zur Zwangsversteigerung seiner vier Wohnungen kommt, nimmt er das in Kauf. Das zeigt, wie aussichtslos die Situation aus seiner Sicht ist.

Für dich als Immobilieninvestor oder Fix-and-Flip-Interessierter gibt es aus dieser Geschichte klare Lektionen:

• Prüfe vor jedem Kauf in einer WEG die Eigentümerstruktur und die Haushaltslage der Gemeinschaft sorgfältig.
• Hol dir die letzten drei Jahresabrechnungen und den aktuellen Wirtschaftsplan. Fehlende Rücklagen und offene Hausgeldforderungen sind k.o.-Kriterien.
• Verstehe das WEG-Recht und die aktuelle Haftungsregelung, bevor du in einem großen Komplex kaufst. Nach der Novellierung haftet im Zweifel jeder für alle.
• Ein günstiger Kaufpreis kompensiert nicht das Risiko, in eine Haftungsfalle wie diese zu geraten. Rendite auf dem Papier ist nichts wert, wenn die Kosten außer Kontrolle geraten.

Johannes sagt es am Ende ganz klar: Nicht so eine Scheiße einkaufen. Das ist kein Witz. Wenn du das Video noch nicht gesehen hast, tu es. Es zeigt, was in Deutschland möglich ist, wenn Eigentümer versagen, Behörden wegschauen und das Recht diejenigen trifft, die es am wenigsten verdient haben.