So berechnest du Immobilien zum Handel | Fix & Flip | Kostenlose Tools

Wer mit Fix and Flip ernsthaft Geld verdienen will, braucht vor allem eines: eine saubere Kalkulation. In diesem Video zeigt Johannes, wie der kostenlose Excel-Rechner aufgebaut ist, woher die einzelnen Zahlen kommen, wie du eine realistische Marge berechnest und wie du am Ende ein professionelles Kaufpreisangebot an Makler oder Eigentümer schickst.

Warum die richtige Kalkulation über Erfolg oder Misserfolg entscheidet

Beim Fix and Flip kaufst du eine Immobilie unter Marktwert, renovierst sie und verkaufst sie mit Gewinn weiter. Klingt einfach, aber der Teufel steckt in den Details. Die meisten Anfänger unterschätzen, wie viele Kostenpositionen zwischen Ankauf und Verkauf auflaufen. Wer keine strukturierte Kalkulation nutzt, tappt schnell in die Falle und rechnet sich einen Deal schön, der in der Realität keinen Gewinn abwirft. Genau deshalb ist ein solider Excel-Rechner dein wichtigstes Werkzeug, noch vor jedem Netzwerk und jedem Tipp vom Nachbarn.

Ankaufskosten: Was du beim Kaufpreis wirklich einplanen musst

Der Kaufpreis selbst ist in der Regel fix, den liest du aus dem Exposé. Aber rund um den Kaufpreis entstehen sofort weitere Kosten, die du nicht vergessen darfst:

• Notar und Grundbuch: Hier setzt Johannes pauschal 1,5% des Kaufpreises an. Das trifft es in der Praxis meistens gut.
• Maklerprovision: Wenn kein Makler im Spiel ist, umso besser für deine Marge. Ist einer dabei, kalkulierst du in Deutschland mit den üblichen 3,57%.
• Grunderwerbsteuer: Diese variiert je nach Bundesland. In Bayern liegt sie bei 3,5%, in anderen Bundesländern kann sie deutlich höher ausfallen. Schau dir also immer die aktuellen Sätze für dein Bundesland an.

Diese drei Posten ergeben zusammen deine Ankaufskosten. Im Excel-Rechner sind alle Felder mit kleinen Erklärungsbuttons versehen, damit du auch als Einsteiger sofort verstehst, warum welche Zahl dort steht.

Finanzierung: So rechnest du die Zinskosten richtig

Ein Punkt, den viele unterschätzen, ist die Projektdauer. Gemeint ist nicht nur die Zeit, in der die Wohnung renoviert wird, sondern der gesamte Zeitraum, in dem das Objekt in deinem Besitz ist. Das beginnt mit der Kaufphase, geht über die Übergabe, die Renovierung und die Vermarktung bis hin zum Tag, an dem der Käufer seinen Kaufpreis überwiesen hat und du die Finanzierung ablöst.

Johannes empfiehlt 8 Monate als Planungsbasis. Der Unterschied zwischen 8 und 12 Monaten Projektdauer kann schnell 4.000 Euro oder mehr an Zinskosten ausmachen. Das killt einen Deal zwar nicht automatisch, aber es zeigt, wie wichtig Tempo ist.

Typische Finanzierungsparameter beim Fix and Flip:

• Finanzierungshöhe: In der Regel 100% des Kaufpreises. Nebenkosten und Renovierung musst du aus Eigenkapital oder über private Investoren (Familie, Bekannte) abdecken.
• 110% Finanzierung: Die Bank übernimmt zusätzlich die Kaufnebenkosten. Ist möglich, aber nicht die Regel.
• 120% Finanzierung: Kaufpreis plus Nebenkosten plus Renovierung werden finanziert. Das ist eine absolute Ausnahme.
• Zinssatz: Grobe Orientierung liegt bei 5 bis 5,5%. Der Markt reicht von rund 4,5% bis zu 9%, je nach Bank und Bonität.
• Bearbeitungsgebühr: In der Regel 1% der Darlehenssumme, fällt einmalig an.

All das trägt der Rechner automatisch zusammen und zeigt dir deine monatlichen Finanzierungskosten.

Renovierungskosten: Die wichtigste Faustformel

Die Renovierung ist der größte variable Kostenpunkt beim Fix and Flip. Hier die wichtigsten Anhaltspunkte aus der Praxis:

• Entrümpelung: Pauschal schwer zu beziffern. Wenn du es selbst machst, kommst du günstig davon. Lässt du es machen, steigt der Preis schnell.
• Renovierungskosten pro Quadratmeter: Johannes kalkuliert pauschal mit 500 bis 550 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung ergibt das rund 30.000 bis 35.000 Euro als erste Schätzung.
• Sicherheitspuffer: Immer 10% auf die Renovierungskosten draufrechnen. Unvorhergesehenes passiert immer.
• Küche: Für Eigennutzer wird in der Regel eine Küche eingebaut, für eine reine Kapitalanlage oft nicht.
• Sonstiges: Schlüssel nachmachen, Briefkasten reparieren, kleine Schäden, die kein Puffer abdeckt. Lieber eine eigene Position dafür einplanen.

Für die Wand- und Deckenflächen gibt es eine bewährte Daumenformel: Bodenfläche mal 3,75. Das gibt dir eine gute Näherung für alle flächenbasierten Gewerke wie Verputzen, Streichen oder Fliesen. Johannes hat diese Formel bei einem realen Projekt mit einer 60-Quadratmeter-Wohnung gegengeprüft und kam tatsächlich auf gut 225 Quadratmeter Putzfläche, was die Formel bestätigt.

Im Rechner gibt es außerdem einen separaten Renovierungskostenrechner, in dem du einzelne Gewerke eingeben kannst: Fußboden, Wände, Fliesen und so weiter. Die Straße und Objektdaten werden dabei automatisch übernommen, sodass du nicht mehrfach eingeben musst.

Monatliche Kosten: Der Posten, den viele vergessen

Neben den einmaligen Ankaufsnebenkosten und den Renovierungskosten laufen während der gesamten Projektdauer monatliche Kosten, die sich summieren:

• Hausgeld: Als neuer Eigentümer zahlst du das Hausgeld vom ersten Tag an, egal ob die Wohnung bewohnt ist oder nicht.
• Strom und Heizung: Für die Baustelle reicht eine Grundversorgung. Johannes kalkuliert mit rund 40 bis 50 Euro pro Monat.
• Finanzierungsrate: Die monatlichen Zinskosten laufen natürlich parallel zur gesamten Projektdauer.

Kumuliert über 8 Monate kommen da schnell 1.000 bis 1.300 Euro monatlich zusammen, was du bei der Gesamtberechnung nicht vergessen darf.

Gesamtinvestmentkosten und Verkaufspreis: Wo liegt die Marge?

Die Gesamtinvestmentkosten (GIK) sind die Summe aller Posten: Kaufpreis, Nebenkosten, Renovierung, Finanzierungskosten und monatliche Kosten. Das ist das, was dich das fertige Produkt am Ende wirklich kostet.

Den Verkaufspreis ermittelst du über den Quadratmeterpreis am Markt. Dabei gibt es immer eine Bandbreite: einen unteren und einen oberen Wert. Der Rechner zeigt dir für beide Szenarien, was der Gewinn wäre.

Beim Verkauf kommen noch weitere Kosten dazu:

• Maklerprovision: Wenn du mit einem Makler verkaufst, fallen üblicherweise 3,6% des Verkaufspreises an. Das schmälert deinen Gewinn direkt.
• Homestaging: Optional, aber bei hochwertigen Objekten oder schwierigem Marktumfeld ein sinnvoller Einsatz. Im Beispiel werden 5.000 Euro für Homestaging eingeplant.

Johannes nutzt im Rechner eine farbliche Markierung, um schnell zu sehen, ob ein Deal Sinn ergibt:

• Rot: Keine ausreichende Marge, Finger weg.
• Gelb/Mitte: Grenzwertig, nur mit viel Erfahrung oder wenn du bewusst einen ersten Deal durchziehen willst.
• Grün: Ab etwa 30% unter dem Angebotspreis wird es interessant. Dann liegt die Rendite bei über 20%, was ein vernünftiger Zielwert für Fix and Flip ist.

Das bedeutet konkret: Bei einem Angebotspreis von 180.000 Euro musst du auf rund 130.000 Euro oder darunter kommen, damit sich ein Flip wirklich rechnet. Alles darüber ist in den meisten Fällen zu knapp kalkuliert.

Mietrendite als Zusatzcheck für Kapitalanleger

Wenn du an Kapitalanleger verkaufen willst, ist nicht nur dein Gewinn entscheidend, sondern auch, was der Käufer mit dem Objekt verdient. Deshalb gibt es im Rechner ein Feld für die Marktmiete. Daraus berechnet sich die Bruttomietrendite für den Käufer.

Liegt diese Rendite bei 3,5 bis 3,6%, wird es schwierig, jemanden zu finden, der die Wohnung als Kapitalanlage kauft. Erst ab etwa 4% Bruttomietrendite wird das Objekt für Investoren attraktiver. Das zeigt dir: Entweder musst du günstiger verkaufen, an der Renovierung sparen oder mit einer höheren Miete argumentieren können.

Zusätzlich rechnet der Rechner aus, was die Wohnung den neuen Besitzer monatlich kosten würde, wenn er sie zu 100% finanziert. Liegt dieser Wert bei 2.000 Euro im Monat für eine 60-Quadratmeter-Wohnung, wird die Suche nach einem Käufer sehr schwierig.

Das Kaufpreisangebot: Professionell und mit klarer Logik

Sobald du durchkalkuliert hast und ein Angebot machen willst, liefert der Rechner direkt ein vorbereitetes Anschreiben, sowohl für den Makler als auch für den Eigentümer. Der Aufbau folgt immer derselben Logik:

• Kurzer, positiver Einstieg nach der Besichtigung mit konkreten Punkten, die dir gut gefallen haben. Wichtig: Passe das an das tatsächliche Objekt an. Wenn die Wohnung eine Terrasse hat, schreib nicht Balkon.
• Transparente Darstellung deiner Kosten: Renovierung, Finanzierung, Nebenkosten. Das zeigt dem Gegenüber, dass du professionell arbeitest und die Zahl nicht aus der Luft gegriffen ist.
• Konkreter Kaufpreisvorschlag. Johannes kalkuliert dabei in der Regel etwa 10% unter dem bereits ausgehandelten Wert, also ausgehend vom durchgerechneten Ankaufspreis.
• Angebotsfrist von 5 Tagen. Das ist kein Detail, sondern ein wichtiger Schutz. Ohne Frist kannst du theoretisch monatelang an einem Angebot festgehalten werden. Nach 5 Tagen ist das Angebot erloschen, und du kannst neu verhandeln oder dich zurückziehen.

Der Vorbehalt zur Prüfung weiterer Unterlagen am Ende des Anschreibens ist ebenfalls wichtig. Er hält dir die Tür offen, falls nach dem Angebot noch Informationen auftauchen, die die Kalkulation verändern würden.

Projektkostenübersicht: Kontrolle während der Umsetzung

Wenn der Kauf abgeschlossen ist, wechselst du in die Projektkostenübersicht. Dort trägst du alle tatsächlich angefallenen Kosten ein: Material, Stundenlöhne, Grundschuldeintrag, Hausgeld, Strom und die tatsächlich abgebuchten Finanzierungsraten. So siehst du jederzeit, wie nah du noch an deiner ursprünglichen Kalkulation bist.

Johannes empfiehlt, die Finanzierungskosten hier erst dann einzutragen, wenn sie wirklich vom Konto abgegangen sind. Denn bei variablen Zinsen kann sich der Betrag leicht ändern, und du willst keine veralteten Schätzwerte in deiner laufenden Projektkontrolle stehen haben.

Fazit: Kalkulieren können ist kein Nice-to-have

Die Zahlen im Excel-Rechner sind keine Magie. Aber du musst sie verstehen, sie erklären können und sie vor allem argumentieren können, gerade wenn du mit einer Bank sprichst. Die Bank will wissen, woher deine Renovierungskosten kommen, wie du auf den Verkaufspreis kommst und ob dein Zeitplan realistisch ist. Wer das alles sauber aufbereitet vorlegen kann, hat einen klaren Vorteil. Genau das ist der Zweck dieses Tools: nicht nur rechnen, sondern auch professionell auftreten.