So berechnest du Immobilien zum Handel | Fix & Flip | Kostenlose Tools

Wer ein Fix-and-Flip-Projekt plant, braucht vor allem eines: eine saubere Kalkulation. In diesem Video führt Johannes dich Schritt für Schritt durch seinen Excel-Rechner und zeigt, wie du Ankaufskosten, Finanzierung, Renovierung und Verkaufserlös realistisch berechnest. Du verstehst danach, woher die Zahlen kommen, was eine Marge überhaupt bedeutet und wie du ein professionelles Kaufpreisanschreiben aufsetzt.

Der Ankauf: Was du von Anfang an einrechnen musst

Der Ausgangspunkt jeder Fix-and-Flip-Kalkulation ist der Kaufpreis. Den hast du aus dem Exposé und kannst ihn erstmal nicht verändern. Er ist fix. Was du aber von Anfang an einplanen musst, sind die klassischen Ankaufsnebenkosten:

• Notar und Grundbuch: In der Regel setzt Johannes hier pauschal 1,5% des Kaufpreises an.
• Maklerprovision: Wenn kein Makler im Spiel ist, umso besser für deine Marge. Ist einer dabei, rechne mit den in Deutschland üblichen 3,57%.
• Grunderwerbsteuer: Die liegt in Bayern bei 3,5%, variiert aber je nach Bundesland. Schau unbedingt nach, was in deinem Bundesland gilt.

Diese drei Positionen ergeben zusammen deine Ankaufskosten. Klingt simpel, wird aber von vielen Einsteigern unterschätzt oder schlicht vergessen. Wer diese Kosten nicht einrechnet, wundert sich am Ende, warum der Gewinn deutlich kleiner ausfällt als erwartet.

Finanzierung: Projektdauer ist nicht gleich Renovierungsdauer

Einer der häufigsten Denkfehler beim Fix and Flip ist, die Finanzierungskosten nur für die Renovierungsphase zu berechnen. Das stimmt so nicht. Die relevante Größe ist die Projektdauer, also der Zeitraum vom Kauf bis zu dem Moment, an dem der Verkaufserlös tatsächlich auf deinem Konto ist und du die Finanzierung zurückzahlen kannst. Dieser Zeitraum setzt sich zusammen aus:

• Kaufphase und Übergabe
• Renovierungsphase
• Vermarktung und Verkauf
• Zeit bis zur Kaufpreiszahlung durch den Käufer

Johannes empfiehlt, als Ausgangspunkt 8 Monate anzusetzen. Der Vergleich zwischen 8 und 12 Monaten zeigt, dass der Unterschied rund 4.000 Euro an Zinskosten beträgt. Das ist kein Pappenstiel, sollte aber einen guten Deal auch nicht killen.

Bei der Finanzierungshöhe gilt für den Standardfall im Fix and Flip: 100% des Kaufpreises werden finanziert. Nebenkosten und Renovierung musst du aus Eigenkapital, Rücklagen oder privaten Investoren stemmen. Es gibt Ausnahmen: Manche Banken finanzieren 110% (Nebenkosten inklusive) oder sogar 120% (Nebenkosten und Renovierung), aber das ist eine absolute Ausnahme.

Beim Zinssatz rechnet Johannes mit 5,5% als grober Richtwert. In der Praxis gibt es Konditionen zwischen 4,5% und 9%, je nach Bonität, Bank und Projektstruktur. Dazu kommt in der Regel eine Bearbeitungsgebühr von 1%, die einmalig anfällt.

Renovierungskosten realistisch ansetzen

Die Renovierung ist der größte Kostenblock nach dem Kaufpreis und gleichzeitig der, bei dem am meisten schiefgehen kann. Johannes arbeitet hier mit einer bewährten Faustformel: rund 500 Euro pro Quadratmeter als Basis für eine vollständige Renovierung. Bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung wären das also ungefähr 30.000 bis 35.000 Euro, je nach Zustand der Immobilie.

Die wichtigsten Positionen in der Renovierungskalkulation:

• Entrümpelung: Pauschal, stark abhängig davon, ob du es selbst machst oder beauftragst. Im Eigenleistungsfall oft unter 1.000 Euro für Container und Entsorgung.
• Renovierung nach Quadratmeter: Die Faustformel liegt zwischen 500 und 550 Euro pro Quadratmeter.
• Sicherheitspuffer: Johannes setzt standardmäßig 10% auf die kalkulierten Renovierungskosten drauf. Du kannst den auch höher ansetzen.
• Küche: Wird beim Verkauf an Eigennutzer oft ergänzt, bei Kapitalanlagen in der Regel nicht.
• Sonstiges: Schlüssel nachmachen, Briefkasten, kleine Schäden, die zwischendurch auftauchen und vom Puffer nicht abgedeckt sind.

Für Wand- und Deckenflächen gibt es ebenfalls eine praktische Daumenformel: Bodenfläche mal 3,75. Das ergibt eine realistische Schätzung der zu verputzenden oder zu streichenden Fläche. Johannes hat diese Formel bei einer realen Wohnung mit 60 Quadratmetern gegengeprüft und tatsächlich eine Rechnung über knapp 227 Quadratmeter Verputzfläche bekommen. Die Formel ist also ziemlich akkurat.

Wichtig: Alle Richtpreise im Rechner sind Orientierungswerte. Am Ende zählt das tatsächliche Angebot deines Handwerkers. Die Werte im Rechner helfen dir, dieses Angebot einzuordnen und zu überprüfen, ob es realistisch ist.

Monatliche Kosten: der unterschätzte Kostenblock

Neben Ankauf, Finanzierung und Renovierung gibt es laufende monatliche Kosten, die viele Flipper-Einsteiger komplett vergessen. Sie laufen parallel zur Projektdauer und summieren sich schnell:

• Hausgeld: Das zahlst du als neuer Eigentümer ohne Wenn und Aber.
• Strom und Heizung: Auf der Baustelle brauchst du eine Grundversorgung. Johannes kalkuliert hier mit rund 35 bis 50 Euro pro Monat für eine Grundversorgungspauschale. Eine Baustelle wird weder dauerhaft beheizt noch beleuchtet.
• Finanzierungskosten monatlich: Zins und Bearbeitungsgebühr geteilt durch die Projektdauer in Monaten. Bei einem typischen Projekt liegen diese Kosten bei rund 1.000 Euro pro Monat, zusammen mit den anderen Nebenkosten eher bei 1.200 bis 1.300 Euro.

Gesamtinvestmentkosten: was dich das Produkt wirklich kostet

Wenn du alle Positionen addierst, erhältst du die Gesamtinvestmentkosten (GIK). Das ist der Betrag, den dich das Produkt tatsächlich kostet, bis du es fertig auf den Markt bringen kannst. Stell dir das wie die Herstellungskosten eines Produkts vor, vergleichbar mit einem Smartphone oder einem Auto. Diese Zahl ist dein Maßstab für alles, was danach kommt.

Verkaufspreis und Marge: wann ein Deal ein Deal ist

Den Verkaufspreis bestimmst du nicht über eine finale Zahl, sondern über den Quadratmeterpreis am Markt. Du arbeitest mit einem Delta zwischen unterem und oberem Marktpreis, woraus sich zwei Szenarien ergeben: ein konservatives und ein optimistisches. Der Excel-Rechner zeigt dir beide Gewinne farblich markiert an, damit du auf einen Blick siehst, wo du stehst.

Johannes zeigt im Video an einem konkreten Beispiel, wie das aussieht: Bei einem ursprünglichen Angebotspreis von 180.000 Euro und einem Verkaufspreis um die 210.000 Euro wäre selbst ein Abschlag von 10 bis 25% beim Kauf noch kein ausreichender Deal. Die Marge reicht nicht. Erst ab einem Preisnachlass von rund 30% und einem Einkaufspreis von etwa 114.000 Euro beginnt das Ganze interessant zu werden. Mit einem Verkaufspreis von rund 234.000 Euro und einer Rendite von über 20% wäre das ein richtig guter Flip.

Die Farbcodierung im Rechner hilft dabei enorm: Rot bedeutet schlechter Deal, grün bedeutet gute Marge. Du siehst sofort, wie weit du beim Kaufpreis noch runterhandeln musst, damit ein Projekt überhaupt Sinn ergibt.

Wenn du dich für einen Makler beim Verkauf entscheidest, rechne mit einer Provision von 3,6% auf den Verkaufspreis, die direkt deinen Gewinn schmälert. Homestaging kann zusätzlich 5.000 Euro und mehr kosten, erhöht aber die Verkaufschancen und oft auch den erzielten Preis spürbar.

Mietrendite als Kontrollgröße für Kapitalanleger

Auch wenn du beim Fix and Flip nicht vermietest, lohnt es sich zu wissen, welche Bruttomietrendite der künftige Käufer mit dem Objekt erzielen kann. Das zeigt dir, ob du als Kapitalanlage verkaufen kannst oder ob du eher Eigennutzer ansprechen musst.

Im Beispiel mit einem Verkaufspreis von 234.000 Euro und einer Marktmiete von rund 13 Euro pro Quadratmeter ergibt sich eine Bruttomietrendite von etwa 3,6%. Das ist für viele Kapitalanleger an der unteren Grenze. Bei einem niedrigeren Verkaufspreis steigt die Rendite entsprechend. Alternativ kannst du an der erzielbaren Miete arbeiten, zum Beispiel durch bessere Ausstattung.

Als weiteren Orientierungswert zeigt der Rechner, was die Wohnung einen neuen Käufer monatlich kostet, wenn er sie zu 100% finanziert. Liegt dieser Wert bei über 2.000 Euro für eine 60-Quadratmeter-Wohnung, wird es schwer, einen Käufer zu finden. Das ist ein realistischer Stresstest für deinen geplanten Verkaufspreis.

Kaufpreisanschreiben: professionell und nachvollziehbar

Sobald du durchkalkuliert hast, kommt das Kaufpreisanschreiben. Der Excel-Rechner enthält fertige Vorlagen, einmal für den Makler, einmal direkt für den Eigentümer. Der Aufbau ist ähnlich, der Ton leicht unterschiedlich.

Das Anschreiben funktioniert so:

• Kurze positive Eröffnung mit Bezug auf die Besichtigung (Balkon, Terrasse, Lage, was konkret gepasst hat)
• Transparente Darstellung der Kosten und Renovierungsbedarfe
• Begründung des Angebotspreises über nachvollziehbare Einzelpositionen
• Hinweis auf schnelle Abwicklung und frühen Notartermin als Argument
• Angebotspreis unter Vorbehalt weiterer Unterlagenprüfung
• Angebotsfrist von 5 Tagen: Nach Ablauf kannst du das Angebot für nichtig erklären. Das schützt dich davor, wochenlang an eine Zahl gebunden zu sein.

Der Angebotspreis liegt in der Regel nochmal rund 10% unter dem bereits verhandelten Zielkaufpreis, um Verhandlungsspielraum zu lassen. Das Ziel ist nicht, den Verkäufer zu überrumpeln, sondern ein nachvollziehbares, professionelles Angebot zu machen, das erklärt, warum du diesen Preis bietest.

Projektkostenübersicht: die laufende Kontrolle während des Projekts

Wenn der Kauf durch ist, wechselst du im Rechner zur Projektkostenübersicht. Hier trägst du laufend ein, was tatsächlich ausgegeben wurde. Ankaufsnebenkosten, Renovierungskosten nach Material und Stundenlohn, Strom, Hausgeld, Finanzierungskosten. Alles wird erfasst, sobald es wirklich von deinem Konto abgeht.

Das ist bewusst von den vorherigen Schätzungen getrennt, weil Kalkulationen und tatsächliche Kosten zwei verschiedene Dinge sind. Finanzierungskosten beispielsweise sind variabel und ändern sich im Projektverlauf. Die Projektkostenübersicht gibt dir am Ende des Flips ein sauberes Bild davon, was das Projekt wirklich gekostet hat und was du daraus gelernt hast für das nächste.

Die Kalkulation, das Anschreiben und die Projektkostenübersicht sind die drei Kernwerkzeuge, mit denen du als Fix-and-Flip-Investor arbeitest. Wenn du diese Zahlen verstehst, kannst du sie auch gegenüber der Bank argumentieren, was entscheidend ist, um Finanzierungen zu bekommen und professionell aufzutreten.