So bewerte ich Immobilien für Fix & Flip | Seminar Berlin #218

Wer Immobilien für Fix & Flip einkauft, muss wissen, was eine Wohnung nach der Renovierung wirklich wert ist. In diesem Mitschnitt aus dem Berliner Seminar erklärt Johannes, welche Bewertungstools er nutzt, wie er die Ergebnisse richtig interpretiert und warum die Rückwärtskalkulation entscheidend für jeden erfolgreichen Flip ist. Außerdem geht es um Angebotsstrategie, Verhandlungsgeduld und die wachsende Bedeutung von Energieklassen.

Warum eine saubere Immobilienbewertung das Fundament jedes Flips ist

Beim Fix & Flip kaufst du günstig, renovierst hochwertig und verkaufst mit Gewinn. Das klingt simpel, aber das gesamte Modell steht und fällt mit einer einzigen Frage: Was ist die Immobilie nach der Renovierung wert? Wer diese Frage nicht präzise beantworten kann, kalkuliert ins Blaue. Und wer ins Blaue kalkuliert, verliert Geld.

Johannes ist deshalb klar: Bewerten ist Pflicht, nicht Optional. Vor jedem Angebot steht die Markteinwertung. Erst wenn der Exit-Preis steht, wird rückwärts gerechnet. Was darf die Renovierung kosten? Was kann ich maximal für den Einkauf zahlen? Erst dann kommt ein Angebot auf den Tisch.

Kostenlose Tools: Sprengnetter und ImmobilienScout24

Der erste Anlaufpunkt für viele Investoren ist ImmobilienScout24. Über die Funktion "Immobilie bewerten" lässt sich kostenlos ein PDF mit einer Preisspanne abrufen, das auf Daten von Sprengnetter basiert. ImmobilienScout24 hat Sprengnetter übernommen und ist damit zum größten Bewertungsportal in Deutschland geworden.

Das PDF liefert vier Preiskategorien:

• Einfach: Günstigster Marktwert, unrenovierter Zustand
• Mittel: Durchschnittlicher Zustand
• Gehoben: Hochwertig renoviert, moderner Standard
• Stark gehoben: Neubauäquivalent

Johannes positioniert seinen Verkauf immer im gehobenen Segment. Sein Anspruch ist ein hochwertiges Renovierungsergebnis, das sich klar vom Durchschnitt abhebt. Den "stark gehobenen" Wert ignoriert er bewusst: Der entspricht eher einem Neubaustandard und wäre als Verkaufspreisziel schlicht unrealistisch.

Auf der Einkaufsseite gilt das Gegenteil: Er kauft so nah wie möglich am "einfachen" Preis oder sogar darunter. Genau diese Spanne zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis ist das Herzstück der Kalkulation.

Wichtig zu verstehen: Die automatisierte Preisspanne bei ImmobilienScout24 weiß nicht, wie die Wohnung innen aussieht. Sie kennt keine Grundrissqualität, keinen Renovierungsstand, keine Ausstattungsdetails. Deshalb ist das PDF zwar ein guter Startpunkt, aber keine verlässliche Einzelaussage.

Price Hubble: Tiefere Daten, aber richtig anwenden

Price Hubble ist das bezahlte Tool, das Johannes zusätzlich einsetzt. Es kostet rund 120 Euro im Monat und steckt unter anderem hinter Plattformen wie Check24 und Homeday. Flipper Immo arbeitet zudem in einer Partnerschaft mit Price Hubble zusammen.

Der entscheidende Unterschied zu Sprengnetter: Price Hubble geht deutlich tiefer in die Standortanalyse. Das System berücksichtigt unter anderem:

• Lärmbelästigung in der direkten Umgebung
• Luftqualität am Standort
• Soziale Infrastruktur und Anbindung
• Mikrolage und Nachbarschaftsmerkmale

Beide Systeme, Sprengnetter und Price Hubble, arbeiten mit rund 9 bis 10 Milliarden Datenpunkten. Sie unterscheiden sich vor allem in der Tiefe der Auswertung, nicht in der grundsätzlichen Datengrundlage.

Ein konkreter Praxishinweis von Johannes zur Nutzung von Price Hubble: Bei der Küche immer nur einen Stern angeben, auch wenn die Küche frisch renoviert ist. Hintergrund: Wer beim Verkauf einer Flip-Wohnung im Bewertungstool "drei Sterne" für die Küche angibt, signalisiert dem Algorithmus, dass eine hochwertige Einbauküche vorhanden ist. Price Hubble rechnet dann schnell 50.000 Euro für eine angenommene Traumküche an. Da in Flip-Wohnungen typischerweise keine Küche eingebaut wird, führt das zu einem komplett verzerrten Ergebnis.

Die richtige Kombination: So entsteht der Zielverkaufspreis

Johannes verlässt sich nie auf ein einziges Tool. Sein Vorgehen ist eine bewusste Kombination:

• Sprengnetter-Bewertung auf "gehoben" als Basis
• Check24-Bewertung (läuft über Price Hubble, tendiert eher konservativ) als Gegenpol
• Aus beiden Werten wird der Mittelwert gebildet
• Daraus ergibt sich der Quadratmeterpreis für den Verkauf

Dieser Quadratmeterpreis ist dann die Grundlage für die gesamte Rückwärtskalkulation. Check24 liegt in der Regel etwas konservativer, ImmobilienScout24 schießt manchmal leicht über das Ziel hinaus. Wer nur einen Wert nimmt, riskiert eine verzerrte Grundlage.

Sprengnetter hat zudem einen konkreten Vorteil für die Finanzierung: Die Beleiungswerte, die Sprengnetter ausgibt, entsprechen in etwa dem, was Banken als Grundlage für ihre Beleihung verwenden. Wer wissen will, wie eine Bank die Immobilie einwertet, bekommt mit Sprengnetter zumindest eine gute Annäherung.

Rückwärtskalkulation: Vom Exit-Preis zum maximalen Kaufpreis

Der Ablauf sieht in der Praxis so aus: Sobald ein Exposé eingeht, wird die Adresse in Price Hubble eingegeben. Daraus ergibt sich der Exit-Preis. Dieser Exit-Preis wandert in die Excel-Kalkulation, die dann automatisch rückwärts rechnet.

In dieser Kalkulation fließen alle Kostenpositionen ein:

• Renovierungskosten pro Quadratmeter (je nach Ausstattungsgrad, z.B. rund 650 Euro pro Quadratmeter bei gehobenem Standard)
• Hausgeld und laufende Nebenkosten
• Finanzierungskosten auf Monatsbasis
• Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Makler

Das Ergebnis ist ein klarer maximaler Einkaufspreis. Die Verhandlungstabelle zeigt dann auf einen Blick: Wie viel Discount ist nötig, damit das Projekt funktioniert?

Als Faustregel gilt: Mindestens 1.000 Euro Luft pro Quadratmeter zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis. In Berlin mit seinen höheren Preisniveaus muss diese Spanne entsprechend größer ausfallen.

Wann und wie ein Angebot abgegeben wird

Nicht jede Immobilie bekommt sofort ein Angebot. Wenn der notwendige Discount so hoch ist, dass ein Angebot den Verkäufer direkt verprellen würde, macht Johannes gar keins. Stattdessen arbeitet er mit Zeit als Werkzeug.

Die Strategie: Interesse signalisieren, keine konkreten Zahlen nennen, warten. Viele Deals kommen erst nach 6 bis 12 Monaten zustande. Der Verkäufer, der anfangs noch beim aufgerufenen Preis stand, ist nach Monaten oft deutlich gesprächsbereiter.

Johannes folgt dabei einem strukturierten Kontaktrhythmus, intern auch als "21-30-30" bekannt: Erster Kontakt, dann Nachfassen nach etwa 21 Tagen, dann alle 30 Tage wieder. Je nach Reaktion des Gegenübers wird das Intervall auf 60 Tage verlängert, um nicht aufdringlich zu wirken.

Jedes abgegebene Angebot hat eine klare Gültigkeitsdauer von 5 bis 7 Tagen. So bleibt Johannes nicht langfristig an einen Preis gebunden, der sich durch Marktveränderungen oder gestiegene Kosten inzwischen nicht mehr rechnet.

Was er nicht macht: kurz vor dem Notartermin nachverhandeln. Das ist zwar eine gängige Taktik mancher Investoren, aber Johannes hält das schlicht für einen Vertrauensbruch. Wer fair und verlässlich auftritt, baut langfristig bessere Beziehungen zu Maklern und Verkäufern auf.

Energieklasse als wachsender Faktor bei Bewertung und Verkauf

Ein weiteres Thema aus der Seminarrunde: die Bedeutung der Energieeffizienzklasse beim Fix & Flip. Gerade in attraktiven Altstadtlagen finden sich viele Gebäude mit den Klassen F, G oder schlechter, weil energetisch noch wenig gemacht wurde.

Die Frage ist, ob das ein Deal-Breaker sein muss. Johannes sieht das differenziert:

• Für den eigenen Einkauf ist eine schlechte Energieklasse in der Regel handhabbar, solange die Zahlen stimmen.
• Im Abverkauf hingegen kann es Probleme geben: Käufer mit schlechter Energieklasse bekommen von manchen Banken keine oder nur eine eingeschränkte Finanzierung. Platzt die Käuferfinanzierung, platzt der Deal.

Langfristig sieht Johannes die Energieklasse als wachsenden Risikofaktor. Institutionelle Investoren können Portfolios mit Energieklasse F oft nicht mehr finanzieren und sind deshalb zum Umrüsten gezwungen. Wenn ein großer Teil des deutschen Gebäudebestands renoviert wird, verschiebt sich der Marktstandard. Was heute noch als "gehoben" durchgeht, könnte in wenigen Jahren nur noch Mittelfeld sein.

Hinzu kommt das CO2-Thema: In Großbritannien ist es schon Realität, dass auf jedem Girokonto der persönliche CO2-Ausstoß für jede Ausgabe ausgewiesen wird. Johannes geht davon aus, dass CO2-Konten und entsprechende Steuerbelastungen auch in Deutschland und Europa für Immobilien kommen werden. Energieklasse wird damit nicht nur ein Kaufentscheidungskriterium, sondern ein konkreter Kostenfaktor.

Für die Bewertung bedeutet das: Wer heute eine Immobilie mit schlechter Energieklasse kauft und sie nach dem Flip nicht auf einem zeitgemäßen Standard hinterlässt, riskiert, dass der anvisierte Verkaufspreis in einigen Jahren nicht mehr erzielbar ist.

Fazit: Bewerten ist Handwerk, nicht Glück

Eine saubere Immobilienbewertung für Fix & Flip ist kein Hexenwerk, aber sie erfordert Methode. Der Einsatz mehrerer Tools, das Verstehen ihrer Unterschiede und Schwächen, die konsequente Rückwärtskalkulation und die Geduld in der Verhandlung sind die Bausteine, aus denen profitable Deals entstehen. Wer das verinnerlicht, trifft bessere Entscheidungen schneller und vermeidet teure Fehler beim Einkauf.