So findest du die perfekte Wohnung für Fix & Flip

Wer beim Fix and Flip erfolgreich Deals finden will, braucht keine geheimen Off-Market-Tricks. Johannes zeigt in diesem Video, wie die Akquise wirklich funktioniert: von der richtigen Zusammenarbeit mit Maklern über Flyer-Kampagnen bis hin zu Tippgebern und Zeitungsinseraten. Der Ansatz ist bodenständig, wiederholbar und lässt sich mit überschaubarem Zeitaufwand aufbauen.

Warum der Makler dein wichtigster Kanal ist

Viele Fix-and-Flip-Einsteiger suchen nach versteckten Off-Market-Deals und unterschätzen dabei den naheliegendsten Kanal: den klassischen Immobilienmakler. Rund 75 Prozent aller Deals kommen über Makler. Das gilt unabhängig davon, ob du ein paar hunderttausend Euro im Jahr umsetzt oder, wie ein bekanntes Beispiel aus Stuttgart zeigt, rund 30 Millionen Euro. Dort läuft das gesamte Geschäft über fünf bis zehn Makler.

Das bedeutet: Du brauchst keine WhatsApp-Gruppe mit 100 Maklern. Du brauchst wenige, aber verlässliche Kontakte, die dich regelmäßig mit passenden Objekten versorgen. Die Grundlage dafür ist Vertrauen und Verbindlichkeit auf beiden Seiten.

So gehst du vor:

• Richte auf den Webseiten der lokalen Maklerbüros einen Suchauftrag ein, damit du vorab benachrichtigt wirst, bevor ein Objekt auf Portalen wie ImmoScout24 erscheint.
• Recherchiere die Top 50 Makler in deiner Zielstadt und schreib ihnen eine sachliche E-Mail. Erkläre, was du suchst, und stell dich als Wiederkäufer vor. Der normale Käufer kauft einmal und dann vielleicht zwanzig Jahre nichts. Du kaufst regelmäßig. Das ist für einen Makler ein anderes Gespräch.
• Biete an, das Objekt nach der Renovierung wieder über denselben Makler zu verkaufen. Er verdient dann zweimal an derselben Immobilie, die Unterlagen bleiben großteils gleich und der Aufwand für ihn ist überschaubar. Das funktioniert.

Aus einer Liste mit 200 Kontakten, darunter Makler, Hausverwaltungen, Entrümpler und Gartenlandschaftsbauer, entstehen am Ende vielleicht vier echte Schlüsselpersonen. Diese vier gehen einmal im Jahr zum Steak essen und versorgen dich übers Jahr hinweg mit Deals. Um diese vier zu finden, musst du vorher viele Kontakte gemacht haben. So ist die Quote.

Beziehungen pflegen: mehr als nur Provision

Der Immobilienmarkt ist kleiner als man denkt. Makler kennen andere Makler, Väter, Vereinskollegen. Persönliche Gemeinsamkeiten entscheiden häufig darüber, wer bei gleich hohem Gebot den Zuschlag bekommt. Deswegen ist Besichtigung kein notwendiges Übel, sondern Training. Du stellst dich vor, du zeigst Verbindlichkeit, du baust eine Beziehung auf.

Konkret heißt das: Zahle dem Makler seine Provision pünktlich, am besten am ersten Tag. Und zeige ihm, was du aus seinen Objekten machst. Nimm ihn auf die Baustelle mit, zeig ihm den Vorher-Nachher-Zustand. Makler sehen täglich Exposés und Zahlen auf Papier. Ein echter Blick auf das fertige Projekt bleibt hängen. Das Gleiche gilt übrigens für deinen Finanzierungspartner bei der Bank.

Kleine Aufmerksamkeiten können eine große Wirkung haben. 2.000 Euro für ein Gravel Bike oder 150 Euro für ein japanisches Messer sind im Verhältnis zu vier zusätzlichen Deals im Jahr keine nennenswerte Ausgabe. Es geht dabei nicht um Bestechung, sondern um echtes Interesse am Menschen und um Gegenseitigkeit. Was du gibst, kommt zurück.

Wichtig: Wenn du einem Makler etwas zusagst, halte es auch ein. Verbindlichkeit ist in diesem Geschäft alles.

Metasuche und Portale: die digitale Grundausstattung

Neben dem direkten Maklerkontakt gehört ein Metasuchauftrag zur absoluten Grundausstattung. Dienste wie Metarcher bündeln alle Plattformen, von ImmoScout bis Kleinanzeigen und ImmoWelt, in einer Suche. Für rund 30 Euro im Jahr bekommst du eine E-Mail, sobald ein passendes Objekt irgendwo erscheint.

Der Vorteil: Du verpasst keine Objekte, die vielleicht nur auf einer Plattform gelistet werden, die du sonst nicht aktiv im Blick hast. Damit ist der digitale Teil der Akquise schnell und effizient eingerichtet. Einmal aufgesetzt, läuft es.

Flyer und Postkarten: offline Akquise mit Ausdauer

Die restlichen Prozent des Dealflows lassen sich gut mit Offline-Aktivitäten ergänzen. Postkarten und Flyer gehören dabei zu den bewährtesten Werkzeugen. Du kannst sie in Hauseingänge hängen, an schwarze Bretter in Supermärkten, Fitnessstudios, Sportclubs oder Kinderturnanlagen pinnen. Diese schwarzen Bretter gibt es überall, du hast sie bisher nur nicht bewusst wahrgenommen.

Über Dienste wie Flyeralarm kannst du Flyer drucken und verteilen lassen. 3.000 Stück kosten etwa 700 Euro. Eine ehrlichere Einschätzung: Die Quote liegt bei etwa 1.000 zu 1. Manchmal passiert bei 10.000 Flyern nichts, manchmal bringen 200 gleich drei Leads. Das ist kein verlässlicher Kanal für sofortige Ergebnisse, aber als kontinuierliche Marketingaktivität über das Jahr verteilt macht es Sinn.

Für den Flyer selbst gilt: Sei ehrlich. Schreib klar, wer du bist und was du suchst. Kein "Suche für meine Familie", wenn du flippen willst. Kurze, klare Botschaft, Name darunter und am Ende den entscheidenden Satz: "Ich bin kein Makler." Der Durchschnittsdeutsche hat keine Lust auf Maklerprovision. Wenn dieser Satz fehlt, entsteht sofort Skepsis.

Ein kleiner Trick für die Rückseite des Flyers: Drucke ein schönes Luftbild oder Stadtfoto auf die Rückseite. Wer den Flyer schön findet, schmeißt ihn nicht weg. Ein Anruf nach zwei Jahren ist besser als keiner. Die Idee ist, dauerhaft im Gedächtnis zu bleiben, zum Beispiel am Kühlschrank eines älteren Eigentümers, der irgendwann verkaufen will.

Wenn du Flyer richtig einsetzt, dann bedeutet das:

• Mindestens 10.000 Stück alle zwei Monate, um wirklich Sichtbarkeit zu erzeugen
• Zuerst in den hochpreisigen Lagen deiner Zielregion verteilen, weil dort das Delta zwischen Einkauf und Verkauf größer ist
• Sozialbau, Genossenschaften und Neubau auslassen, dort gibt es nichts zu flippen
• Bei Besichtigungen immer einen Flyer mitnehmen und ans schwarze Brett im Hauseingang pinnen

Tippgeber: dein Netzwerk als Dealquelle

Einer der unterschätzten Akquisekanäle ist das Tippgeber-Netzwerk. Dabei geht es darum, Menschen aus dem Alltag, die nah an Immobilien und Eigentümern dran sind, mit einer Provision für Hinweise zu motivieren. Das kostet nur im Erfolgsfall etwas und kann sehr effizient sein.

Wer kommt als Tippgeber in Frage?

• Entrümpler und Haushaltsauflöser: Sie sind als erste in Wohnungen, wenn jemand stirbt oder umzieht
• Hausverwaltungen: Nah an Eigentümern, die verkaufen wollen
• Handwerker und Gärtner: Oft erste Ansprechpartner, wenn ein Haus in die Jahre gekommen ist
• Bestatter: Logisch, aber selten gedacht
• Friseure und Barber: Sie hören täglich viele Geschichten von ihren Kunden
• Gutachter und Bankberater: Haben Einblick in Finanzierungssituationen

Gib jedem dieser Menschen ein Formular mit und erkläre, was du suchst. Statt Prozentsätze zu nennen, nenn lieber eine konkrete Summe, zum Beispiel 4.000 Euro im Erfolgsfall. Prozente sind für die meisten Menschen nicht greifbar. Eine runde Zahl schon.

Zeitungsinserate: Sichtbarkeit mit Geduld

Lokalzeitungen und Kreisblätter sind ein weiterer Baustein im Akquisemix, allerdings eher für eine spätere Phase. Ein Inserat in einem lokalen Blättchen kann 6.000 bis 7.000 Euro kosten und ist vor allem als Markenpräsenz zu verstehen, nicht als kurzfristiger Leadkanal. Wer heute die Tageszeitung aufschlägt, sieht dort schon fünf Gesuche nach renovierungsbedürftigen Häusern. Der Kanal ist also bekannt, aber wer kontinuierlich dabei ist, baut langfristig Bekanntheit auf.

Was beim Zeitungsinserat zählt: Du hast etwa zwei Sekunden Aufmerksamkeit. Ein kleiner Text in Arial 12 geht unter. Auffallen ist das Ziel. Stell eine Frage, benutze eine starke Zahl, wähle ein ungewöhnliches Bild. Im digitalen Kontext nennt man das Clickbait, im Printbereich funktioniert dasselbe Prinzip.

Fazit: Schlagzahl schlägt Komplexität

Akquise für Fix and Flip ist kein Geheimwissen. Es gibt keine magische Abkürzung zu Off-Market-Deals. Was funktioniert, ist ein klarer, konsequent durchgezogener Mix aus Maklerkontakten, digitalen Suchaufträgen, Flyern, Tippgebern und gelegentlichen Zeitungsinseraten. Der entscheidende Faktor ist die Schlagzahl: 100 Makler kontaktieren, 200 Tippgeber informieren, regelmäßig Flyer verteilen und dabei immer verlässlich und ehrlich auftreten.

Wenn du das konsequent machst, entstehen mit der Zeit fünf echte Schlüsselkontakte, die dich dauerhaft mit Deals versorgen. Und wer einmal dieses Netzwerk aufgebaut hat, muss keine Flyer mehr selbst austragen.