So hab ich angefangen | Fix & Flip Online Seminar Part 02

In diesem zweiten Teil des Fix-and-Flip-Online-Seminars erzählt Johannes, wie er vor vier Jahren mit nichts als einem Flyer und einem Podcast im Ohr ins Immobiliengeschäft eingestiegen ist. Er erklärt, warum er sich damals für den Immobilienhandel entschieden hat, was Fix and Flip grundsätzlich so attraktiv macht und warum selbst hohe Zinsen kein Argument gegen das Geschäftsmodell sind.

Wie alles angefangen hat

Johannes hat vor vier Jahren damit begonnen, sich im Fix-and-Flip-Geschäft einen Namen zu machen. Tag drei oder vier seiner Reise sah so aus: Ein selbst ausgedruckter Flyer, ein Podcast im Ohr, draußen Ende November, und er ist einfach stundenlang durch die Gegend gelaufen und hat Flyer verteilt. Kein großes Team, kein Startkapital, keine Connections. Nur bedingungsloser Fleiß über mehrere Tage hinweg, weil er unbedingt seine erste Wohnung haben wollte.

Den Namen Flipper hat er sich damals selbst ausgesucht. Seitdem hat er über 662 Videos auf YouTube hochgeladen und ist damit nach eigener Aussage zum größten Fix-and-Flip-Kanal im deutschsprachigen Raum gewachsen. Das klingt einfach, war aber nach seinen eigenen Worten eine enorme Menge Arbeit. Heute erzielt er sechsstellige Jahresumsätze, hat zwei Firmen aufgebaut, eine dritte ist in der Anbahnung, und sein Leben dreht sich fast ausschließlich um Immobilien.

Die Ausgangssituation: normaler Job, wenig Erfüllung

Was viele kennen, hat Johannes selbst erlebt. Er hatte einen normalen Angestelltenjob, gutes Geld, aber nicht so viel, dass man davon wirklich frei leben könnte. Vor allem aber hat ihn dieser Job null erfüllt. Er hatte einen Chef, der immer das letzte Wort hatte, eine andere Sichtweise als er und eine Zeiteinteilung, die ihm nicht gehörte. Am Ende des Tages musste er seine Stunden absitzen, egal wie produktiv er in dieser Zeit war.

Finanzielle Unabhängigkeit war so kaum zu erreichen. Mehr arbeiten, Beförderung anstreben, das alles führt im Angestelltenverhältnis nur begrenzt weiter. Das war der Punkt, an dem er angefangen hat, sich ernsthaft mit Immobilienhandel zu beschäftigen.

Warum Immobilienhandel und warum Fix and Flip

Die Entscheidung für den Immobilienhandel war keine zufällige. Johannes hat sich damals ganz konkrete Fragen gestellt, warum ausgerechnet dieses Geschäftsmodell für ihn Sinn ergibt. Die Antworten sind bis heute gültig:

• Seriöses Geschäft: Immobilienhandel hat eine lange Geschichte. Es hat früher funktioniert, es funktioniert heute, und es wird auch in Zukunft funktionieren, solange es Wohnungen, Häuser und Lebensraum gibt.
• Alleine umsetzbar: Man braucht am Anfang kein Team, keine Angestellten, keine Teilzeitkräfte. Johannes hat in der Anfangsphase fast alles selbst gemacht, sein Vater hat ab und zu auf die Baustelle geschaut. Das war es.
• Hebelfunktion durch die Bank: Die Bank leiht dir das Geld. Du musst also vergleichsweise wenig eigenes Kapital einsetzen und kannst trotzdem Gewinne von 50.000, 60.000, 70.000 oder 80.000 Euro pro Flip erzielen. Das gibt es in dieser Form in kaum einem anderen Geschäftsmodell.
• Kurze Bindung, schnelle Lernkurve: Fix and Flip ist kein Daytrading, aber in 6 bis 8 Monaten kannst du ein bis zwei Projekte durchziehen. Nach den ersten zwei, drei Flips hast du bereits 80 bis 90 Prozent des Geschäfts verstanden. Die Lernkurve ist steil und direkt.
• Echte Wertschöpfung: Johannes beschreibt, dass er in seinem früheren Bürojob nichts Greifbares erschaffen hat. Im Immobilienhandel dagegen entsteht echte Substanz in der realen Welt. Man nimmt etwas Altes, das so niemand haben möchte, und wertet es auf. Das hat etwas von handwerklicher Arbeit, ist aber gleichzeitig ein echtes Unternehmertum.

Wohnraum ist knapp und wird knapper

Eine Frage, die Johannes sich immer wieder stellt: Was ändert sich in den nächsten zehn Jahren nicht? Wohnraum ist die Antwort. Während jeder nach dem nächsten Trend oder Hype sucht, ist Wohnraum ein Grundbedürfnis, das sich nicht wegdenken lässt. Im Gegenteil: Der Wohnraum wird knapper, Neubau ist für viele Menschen schlicht nicht mehr finanzierbar, und das Einfamilienhaus ist für einen Großteil der Bevölkerung in weite Ferne gerückt.

Das schafft eine konstant hohe Nachfrage nach gut renovierten, schönen und nachhaltigen Wohnungen. Genau das ist das Produkt, das ein Fix-and-Flip-Investor liefert. Eine sanierte, aufgewertete Wohnung, die schöner und besser dasteht als das, was der Markt sonst gerade hergibt, findet immer Abnehmer.

Das Prinzip hinter Fix and Flip

Das Grundprinzip ist simpel und Johannes erklärt es mit einem Alltagsvergleich. Im Autohandel kannst du ein schrottreifes Auto günstig kaufen oder ein aufbereitetes Fahrzeug beim Händler zu einem höheren Preis. Im Restaurant bezahlst du mehr als zu Hause, weil jemand anderes für dich gekocht und die Arbeit übernommen hat.

Genauso funktioniert Fix and Flip:

• Du kaufst eine Problemimmobilie deutlich unter Marktwert ein, weil sich in diesem Zustand niemand damit befassen möchte.
• Du steckst Zeit, Energie und Hirn in die Renovierung und Aufwertung.
• Du verkaufst die fertige Immobilie an jemanden, der sich diese Arbeit sparen möchte und dafür bereit ist, einen angemessenen Preis zu zahlen.

Die Marge liegt in der Spanne zwischen dem günstigen Einkaufspreis der Problemimmobilie und dem höheren Verkaufspreis der aufgewerteten Wohnung. Je besser du einkaufst und je sorgfältiger du sanierst, desto größer ist dieser Spielraum.

Bekannte Beispiele für das Prinzip

Johannes zieht zwei Beispiele aus der Welt bekannter Persönlichkeiten heran, um zu zeigen, dass Fix and Flip kein Nischenthema ist. Robert Geiss etwa hat seinen wirklichen Vermögensaufbau weit über den Millionenbereich durch den Handel mit Immobilien realisiert, nicht durch seine Firma allein. Und Bryan Cranston, bekannt als Walter White aus Breaking Bad, kauft und renoviert auf seinem Level Häuser und Villen, um sie mit deutlichem Gewinn weiterzuverkaufen. Fix and Flip auf anderem Maßstab, aber dasselbe Prinzip.

Das zeigt: Immobilien sind historisch gesehen einer der wichtigsten Wege zum Vermögensaufbau. Der Spruch, dass 80 Prozent aller Millionäre und Milliardäre ihr Vermögen durch eine eigene Firma und Immobilien aufgebaut haben, hat einen konkreten Hintergrund. Eine Immobilie, die jemand anderes abbezahlt, die die Bank beleiht und aus der man gleichzeitig eigenes Kapital herausziehen kann, das gibt es in dieser Form sonst kaum.

Warum der Zins für Fix-and-Flip-Investoren keine entscheidende Rolle spielt

Ein Punkt, der viele überrascht: Der aktuelle Zinssatz ist für einen Fix-and-Flip-Investor weitgehend irrelevant. Johannes bringt es auf den Punkt. Ob du 5,5 oder 6 Prozent Zinsen auf dein Darlehen zahlst, macht in einem gut strukturierten Deal kaum einen Unterschied. Der Unterschied zwischen verschiedenen Zinsniveaus bewegt sich meist im Bereich von einem bis zwei Prozent.

Wenn ein Deal sich wegen einem oder zwei Prozent Zinsdifferenz nicht mehr rechnet, war es von vornherein kein guter Deal. Die Qualität des Einkaufs, der Renovierungsplan und der erzielbare Verkaufspreis sind die entscheidenden Faktoren, nicht das aktuelle Zinsniveau. Das ist eine wichtige Erkenntnis, gerade in Zeiten, in denen viele Einsteiger durch Schlagzeilen über die EZB, Vonovia oder fallende Immobilienpreise verunsichert werden.

Was du aus diesem Teil mitnehmen kannst

Dieser zweite Teil des Seminars zeigt vor allem eines: Der Einstieg in Fix and Flip braucht kein großes Startkapital, kein Team und keine besondere Vorbildung. Johannes hat mit einem ausgedruckten Flyer angefangen. Was es braucht, ist die Bereitschaft, sich wirklich reinzuhängen, die richtigen Grundlagen zu verstehen und konsequent zu handeln.

Die Rahmenbedingungen sind nach wie vor gut. Wohnraumknappheit, steigende Nachfrage nach sanierten Objekten und die Möglichkeit, mit Bankhebel zu arbeiten, machen Fix and Flip zu einem Geschäftsmodell mit echter Substanz. Wer verstehen will, wie das in der Praxis aussieht, und wer den ehrlichen Blick hinter die Kulissen sehen möchte, ist bei diesem Seminar genau richtig.