So sieht eine echte Baustelle aus: Fix & Flip in Frankfurt

Johannes besucht gemeinsam mit Mirko eine laufende Fix-and-Flip-Baustelle in Bad Nauheim, nahe Frankfurt. Die knapp 100 Quadratmeter große Wohnung wird von Grund auf saniert und anschließend mit Gewinn verkauft. Im Video erfährst du, wie der Ankauf zustande kam, welche Umbaumaßnahmen geplant sind und welche Zahlen hinter dem Projekt stecken.

Das Objekt: 100 Quadratmeter in Bad Nauheim

Die Wohnung liegt in Bad Nauheim, einem Ortsteil in der Nähe von Frankfurt am Main. Mit knapp 100 Quadratmetern bietet sie ordentlich Platz, auch wenn der Schnitt nicht auf eine große Familie ausgelegt ist. Die Zielgruppe beim Wiederverkauf ist eher ein Einpersonenhaushalt oder ein Pärchen ohne Kinder, also jemand, der Platz schätzt, aber keine drei Schlafzimmer braucht.

Das Haus hat insgesamt zehn Parteien. Die Lage innerhalb des Hauses ist laut Mirko eigentlich sehr gut, der Grundriss ist klar und nicht verwinkelt. Das macht die Planung deutlich einfacher als bei vielen anderen Bestandsobjekten, bei denen man erst rätseln muss, wie man den Grundriss sinnvoll nutzt.

Ein Detail, das zeigt, wie komplex selbst vermeintlich einfache Objekte sein können: Ein Zimmer, das heute zur Wohnung gehört, war ursprünglich einer anderen Einheit zugeordnet. Erst einige Jahre nach dem Bau wurde es dieser Wohnung angeschlossen. Das Baujahr ist 1972, die Fenster stammen aus dem Jahr 1997.

Wie Mirko an die Wohnung gekommen ist

Der Ankauf lief über Immobilienscout. Der Listenpreis lag bei 190.000 Euro, und daran hat sich letztlich auch nichts geändert, trotz Verhandlungsversuch. Der Grund: Es gab rund zehn Interessenten, der Preis war damit faktisch gesetzt. Nachverhandeln war kaum möglich.

Was Mirko den Zuschlag gesichert hat, war ein klassischer Combo-Deal. Die Eigentümer hatten mehrere Wohnungen im Haus, darunter eine, die vor dem Leerstand saniert werden sollte, damit die bisherigen Mieter dort einziehen konnten. Mirko hat angeboten, diese Sanierung selbst zu übernehmen, gegen Bezahlung. Das hat den Eigentümern Arbeit abgenommen und ihm den Vorzug vor anderen Bietern verschafft.

Aus der geplanten Renovierung wurde dann allerdings eine Kernsanierung, weil die Eigentümerin beim Bad-Interieur immer neue Wünsche einbrachte. Mirko hat das irgendwann klar gestellt: entweder sein Material, seine Handwerker, sein Plan, oder man macht es selbst. Das hat die Sache entspannt.

Ein Wermutstropfen: Die Wohnung wurde ursprünglich mit zwei Stellplätzen angeboten. Kurz vor Notartermin stellte sich heraus, dass es nur einen gibt, und der ist nicht mal eingetragen, sondern nur per Sondernutzungsrecht beschlossen. Das Eintragen soll jetzt nachgeholt werden. Fazit für alle Käufer: Dokumente immer selbst prüfen, auch wenn der Makler nett ist und alles gut klingt.

Was auf der Baustelle passiert

Die Wohnung wird umfassend umgebaut. Hier die wichtigsten Maßnahmen im Überblick:

• Bad und WC zusammengelegt: Früher waren Bad und Toilette getrennte Räume. Die neue Planung sieht ein großes Badezimmer vor, mit bodengleicher Dusche statt Badewanne. Der Abfluss wird durch die Decke in den darunter liegenden Kellerraum geführt.
• Heizkörpernischen werden geschlossen: Alle alten Nischen werden zugemauert und verspachtelt. Sauber, fertig.
• Abstellraum neu geschaffen: Statt des ursprünglichen Plans, eine Dusche in den Flur zu integrieren, was an Heizungsrohren scheiterte, wird jetzt ein neuer Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss eingebaut. Die Tür bekommt eine kluge Position, damit Garderobenfläche erhalten bleibt.
• Stahlträger im Wohn-Essbereich: Die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer wurde entfernt. Dafür musste ein 6 Meter langer Stahlträger eingebaut werden, da im Erdgeschoss noch zwei Vollgeschosse lastern. Kostenpunkt Träger inklusive Einbau: rund 3.500 Euro. Dazu kommen Statikkosten von 1.200 Euro. Die Statikunterlagen hat Mirko selbst beim Bauamt besorgt, weil die Hausverwaltung sie nicht hatte. Vor Ort abfotografiert, zu Hause zur PDF zusammengestellt.
• Elektrische Rollläden: Werden selbst geschlitzt und installiert. Die gesamte Elektrik wird neu gezogen.
• Balkon: Wird kosmetisch aufgefrischt. Neue Steckdosen kommen raus, Licht wird angeschlossen. Optisch wird gestrichen, eine Holzverkleidung am Boden geplant.
• Wohn-Essküche: Über 40 Quadratmeter, extrem hell durch vier Fenster und Balkontür. Parkett wird verlegt, neue Fliesen kommen. Hier ist auch eine Loft- oder Glastür geplant, um den Bereich sinnvoll abzutrennen.

Die Zahlen: Ankauf, Sanierung und geplanter Verkaufspreis

Wer in Fix and Flip investiert, denkt in Zahlen. Hier sind die konkreten Eckdaten dieses Projekts:

• Ankaufspreis: 190.000 Euro
• Geplante Renovierungskosten: rund 70.000 bis 80.000 Euro, also etwa 700 Euro pro Quadratmeter
• Angestrebter Verkaufspreis: im mittleren 450er Bereich, also rund 450.000 Euro
• Geplanter Gewinn: über 100.000 Euro

Die Renovierungskosten liegen deshalb vergleichsweise hoch, weil hier wirklich tief eingegriffen wird: Schlitzen für neue Leitungen, Rohre komplett neu, Bodenausgleich, Stahlträger, Elektrik, Sanitär. Das ist keine Schönheitsrenovierung, sondern eine echte Kernsanierung.

Zum Vergleich: In diesem Haus wurde zuvor eine ähnliche Wohnung mit 85 Quadratmetern, die nur optisch aufgefrischt wurde, für rund 3.800 Euro pro Quadratmeter verkauft. Mirkos Wohnung hat mehr Fläche, mehr Technik und eine deutlich höhere Ausstattungsqualität, also Fußbodenheizung, elektrische Rollläden, neue komplette Elektrik. Damit ist ein höherer Preis pro Quadratmeter realistisch.

Wenn der Verkauf nicht ganz wie geplant läuft und statt 100.000 nur 80.000 Euro Gewinn hängen bleiben, ist das Projekt immer noch solide. Die Luft nach unten ist vorhanden.

GmbH oder privat kaufen beim Fix and Flip?

Im Gespräch wird auch die Frage nach der Struktur diskutiert, also ob man ein Fix-and-Flip-Objekt besser privat oder über eine GmbH kauft. Mirko hat bereits 2020 eine GmbH gegründet, weil er damals mit Fix and Flip starten wollte. Dann kam Corona, dann ein Mehrfamilienhaus im Bestand, das vier Jahre lang gebunden hat. Fünf Jahre lang hat er die Strukturkosten der GmbH bezahlt, ohne dass etwas damit gemacht wurde.

Das aktuelle Flip-Objekt läuft deshalb über die GmbH, weil es gewerblicher Natur ist. Bestandsobjekte, die er halten will, kauft er privat, weil dort Sonderabschreibungen und die 10-jährige Steuerfreiheit beim Verkauf greifen können. Das macht privat in vielen Situationen deutlich attraktiver als eine GmbH.

Johannes bringt es auf den Punkt: Wer am Anfang steht, sollte nicht zuerst eine GmbH gründen und dann loslegen. Besser erst anfangen, erste Objekte umsetzen, Erfahrungen sammeln. Die passende Struktur ergibt sich dann fast von selbst, spätestens wenn ein Partner ins Spiel kommt und man sowieso nicht per GbR flippen will.

Skalierung durch Fix and Flip: Eigenkapital aufbauen für den Bestand

Mirkos Strategie ist klar: Fix and Flip dient ihm dazu, Eigenkapital aufzubauen, das er dann in Bestandsobjekte reinvestiert. Die beiden Säulen sollen sich gegenseitig beflügeln. Flips generieren Liquidität, Bestand baut langfristiges Vermögen auf.

Beim ersten echten Flip macht Mirko noch fast alles selbst, außer Elektrik und Sanitär. Das spart Kosten und gibt ihm gleichzeitig tiefes Verständnis für die Materie. Langfristig ist ihm aber klar, dass Skalierung nur über Handwerker funktioniert. Wer mehrere Objekte gleichzeitig bearbeiten will, kann das nicht allein mit eigenen Händen stemmen.

Johannes bestätigt das aus seiner eigenen Erfahrung mit über 30 laufenden Baustellen quer durch Deutschland. Der Einstieg mit eigenen Händen ist wertvoll, weil man versteht, was auf einer Baustelle passiert, was Dinge kosten und wo Risiken lauern. Aber skalieren geht nur mit einem funktionierenden Handwerkernetzwerk.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Dieses Video zeigt, wie ein reales Fix-and-Flip-Projekt in der Praxis aussieht, mit allen Planungsänderungen, Überraschungen und Entscheidungen, die unterwegs auftauchen. Einige Punkte, die sich direkt auf deine eigenen Projekte übertragen lassen:

• Kreativer Ankauf schlägt reines Bieten: Mirko hat den Zuschlag nicht durch das höchste Gebot bekommen, sondern durch einen Mehrwert für den Verkäufer. Solche Kombideals sind oft unterschätzt.
• Dokumente immer selbst prüfen: Stellplatz, Sondernutzungsrechte, Statikunterlagen. Verlasse dich nicht auf Makler oder Hausverwaltungen, sondern schau selbst nach.
• Planungsänderungen sind normal: Die ursprüngliche Duschidee scheiterte an Heizungsrohren. Daraus wurde ein Abstellraum. Wer auf der Baustelle flexibel denkt, findet fast immer eine gute Lösung.
• Struktur kommt nach dem ersten Erfolg: GmbH, Steueroptimierung, Partnerschaften. Das alles ergibt sich leichter, wenn man schon weiß, dass das Modell für einen funktioniert.
• Renditepotenzial ist real: Bei einem Ankaufspreis von 190.000 Euro, Sanierungskosten von rund 75.000 Euro und einem angestrebten Verkaufspreis von 450.000 Euro liegt der geplante Gewinn bei über 100.000 Euro, vor Steuern und Nebenkosten.

Johannes und Mirko wollen noch einmal vorbeischauen, wenn der Parkettboden liegt und die Industrietür eingebaut ist. Das fertige Objekt kommt also in einem weiteren Video. Wenn du Fix and Flip selbst angehen willst, findest du den Link zu Johannes' Programm in der Videobeschreibung.