So startest du mit der ersten Wohnung | Fix & Flip Online Seminar Part 03

Im dritten Teil des Fix & Flip Online Seminars geht Johannes konkret auf den Einstieg ein: Wie du dich finanziell und rechtlich aufstellst, wie du geeignete Immobilien findest und worauf du beim Ankauf achten musst. Dieser Teil ist besonders für alle relevant, die ihren ersten Flip noch vor sich haben und wissen wollen, was wirklich wichtig ist, bevor man loslegt.

Bonität und Haushaltsrechnung: Das erwartet die Bank von dir

Ganz am Anfang steht die Frage, ob du überhaupt finanzierungsfähig bist. Die Bank will eines wissen: Wie sieht deine Bonität aus? Das bedeutet konkret, sie rechnet dein regelmäßiges Einkommen gegen deine regelmäßigen Ausgaben auf. Das umfasst alles, was monatlich rausgeht: Miete, Essen, Benzin, Handyrechnung, Streaming-Dienste und so weiter. Das nennt sich Haushaltsrechnung, und die will jede Bank spätestens dann sehen, wenn du eine Finanzierung anforderst.

Wenn du an dieser Stelle schon daran denkst, was mit der Spekulationssteuer ist, die Antwort ist: Als Fix-and-Flip-Investor bist du kein klassischer Privatverkäufer, der zehn Jahre wartet und dann steuerfrei verkauft. Du bist Händler. Das nennt sich gewerblicher Grundstückshandel. Das bedeutet, du kaufst die Immobilie nicht, finanzierst sie für zehn Jahre fest und zahlst dann eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du nach zwölf Monaten verkaufen willst. Das wäre das falsche Modell.

Variables Darlehen statt Festzinsfinanzierung

Im Fix and Flip arbeitest du mit einem variablen Darlehen. Das ist ein Kredit, den du jederzeit zurückzahlen kannst, ohne eine Strafzahlung leisten zu müssen. Der Zinssatz ist dabei etwas höher als bei klassischen Festzinsdarlehen, weil die Bank das Risiko der schnellen Rückzahlung einpreist. Aber das ist kein Problem, weil beide Seiten von Anfang an wissen, was mit dem Deal passieren soll: Er soll schnell wieder rausgedreht werden.

Es gibt keinen Strafzins, keine bösen Überraschungen. Das ist vorab genau so geklärt, und es ist exakt dafür gedacht, dass du die Immobilie nach der Renovierung zügig wieder verkaufen kannst.

Rechtsform: Einzelunternehmen statt GmbH

Bevor du loslegst, solltest du einmal zum Steuerberater gehen. Für den Einstieg empfiehlt sich ein Einzelunternehmen. Wenn du noch keine Immobilien im Bestand hast, kannst du den ersten oder zweiten Flip auch privat abwickeln. Spätestens danach wird das Ganze ohnehin gewerblich, und dann brauchst du eine klare Struktur.

Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, melde direkt ein Gewerbe an. Das kostet beim Gewerbeamt rund 40 bis 50 Euro. Am Ende des Jahres kommt der Steuerberater dazu, du hast ein Geschäftskonto und alles ist sauber geregelt.

Eine GmbH ist für den Anfang nicht sinnvoll. Eine GmbH will gefüttert werden, sie hat laufende Kosten und einen administrativen Aufwand, der sich erst dann lohnt, wenn du mit dem Gewerbe jährlich 100.000 Euro oder mehr umsetzt. Bis dahin ist das Einzelunternehmen die richtige Wahl.

Akquise: Wo kommen die besten Deals her?

Die ehrliche Antwort lautet: Die meisten Deals kommen vom Immobilienmakler. Das gilt auch für Investoren, die Millionen mit Fix and Flip bewegen. Daran ändert auch kein noch so ausgefeiltes Direktmarketing etwas, auch wenn es weitere sinnvolle Wege gibt.

Folgende Akquisekanäle sind relevant:

• Suchaufträge bei ImmoScout24: Du stellst ein, was du suchst, und wirst automatisch benachrichtigt, wenn ein passendes Objekt reinkommt.
• Metasearcher: Das sind Tools, die wie ein Trivago für Immobilien funktionieren. Du bekommst täglich eine gesammelte E-Mail mit allen Treffern aus verschiedenen Plattformen auf einen Blick.
• Postkarten: Eine klassische Offline-Methode, die besonders am Anfang funktioniert, wenn du Zeit und Lust mitbringst, sie selbst zu verschicken.
• Freunde, Familie, Bekannte: Einfach erzählen, was du machst. Netzwerk ist einer der günstigsten Akquisekanäle überhaupt.
• Zeitungsinserate und Printmedien: Auch das erzeugt Aufmerksamkeit, ist aber mit etwas Kosten verbunden.

Mit der Zeit wächst dein Netzwerk an Maklern, und die meisten Deals kommen dann auf direktem Weg rein, bevor sie überhaupt online erscheinen.

Welche Immobilie ist für Fix and Flip geeignet?

Nicht jede Immobilie eignet sich für einen Flip. Neubau ist von vornherein ungeeignet, weil dort nichts zu renovieren ist und der Kaufpreis keinerlei Marge lässt. Im Fix-and-Flip-Bereich suchst du in der Regel Wohnungen, nicht Häuser. Wichtig sind dabei mehrere Faktoren:

• Zimmeranzahl: Ein Ein-Zimmer-Apartment spricht eine völlig andere Käufergruppe an als eine Vier-Zimmer-Wohnung. Das beeinflusst sowohl den Renovierungsaufwand als auch den Abverkaufspreis.
• Lage: Liegt das Objekt zentral, an einem Bahnhof oder in einer Fußgängerzone? Oder liegt es abseits jeder Infrastruktur? Lage ist im Abverkauf entscheidend.
• Zustand der Außenanlage: Keller, Treppenhaus, Gemeinschaftsflächen, Garten. Das wird mitgekauft, du kannst es nicht einfach ignorieren.
• Heizungsart: Eine Ölheizung ist im Verkauf schwer zu argumentieren und kann potenzielle Käufer abschrecken. Fernwärme dagegen ist problemlos und sorgt im Abverkauf für kaum Gesprächsbedarf.
• Extras wie Stellplatz oder Balkon: Diese Faktoren beeinflussen den erzielbaren Verkaufspreis und müssen bereits beim Ankauf einkalkuliert werden.
• Wer zieht ein: Eigennutzer oder Kapitalanleger? Das bestimmt, wie du die Wohnung aufbereitest und vermarktest.

Für all das gibt es Checklisten. Johannes hat über die Jahre ein System entwickelt, das den Ankaufsprozess strukturiert und weitgehend standardisiert.

Die Besichtigung: Mehr als nur die Wohnung anschauen

Ob eine Immobilie für einen Flip geeignet ist, lässt sich in der Regel erst bei der Besichtigung wirklich einschätzen. Wichtig ist nicht nur die Substanz der Wohnung selbst, also das Treppenhaus, das Umfeld und der allgemeine Zustand des Hauses, sondern auch die Situation rund um den Verkäufer.

Frag dich: Wer verkauft hier eigentlich? Verkaufen fünf Erben gemeinschaftlich? Lebt der Eigentümer 500 Kilometer entfernt und hat kein Interesse mehr an der Immobilie? Oder hat der Verkäufer alle Zeit der Welt und keinen Druck? Das macht einen riesigen Unterschied beim Verhandeln.

Noch wichtiger: Warum wird verkauft? Scheidung, Alter, Erbschaft, finanzieller Druck? Das Problem des Verkäufers ist deine Einstiegsmöglichkeit. Wer dieses Problem löst, kommt schneller zum Deal und zu einem fairen Preis.

Gleichzeitig geht es bei Besichtigungen auch darum, dein Netzwerk aufzubauen. Makler kennenlernen, in die Augen schauen, Hände schütteln, sich als verlässlicher Käufer und Wiederholungstäter positionieren. Das zahlt sich langfristig aus.

Immobilienbewertung: So schätzt du den Marktwert realistisch ein

Für eine erste Einschätzung des Marktwerts gibt es kostenlose Tools wie Sprengnetter oder die Bewertungsfunktion von ImmoScout24. Diese geben dir eine grobe Orientierung, um eine Einkaufs- und Verkaufsmarge zu definieren.

Zusätzlich ist der Makler eine wichtige Wissensquelle. Er ist den ganzen Tag in der Immobilienblase, kennt den lokalen Markt, weiß was verkauft wird und was nicht, und hat Infos über geplante Neubauten oder Entwicklungen im Quartier. Dieses Wissen ist Gold wert, wenn du eine Immobilie realistisch bewerten willst.

Flip-Berechnung: So funktioniert die Kalkulation

Die Berechnung eines Flips ist im Kern simpel. Du nimmst den geplanten Verkaufspreis als Ausgangspunkt. Davon ziehst du ab:

• den Kaufpreis
• die Renovierungskosten
• die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)
• monatliche Haltekosten (Strom, Nebenkosten, Zinsen)

Was übrig bleibt, ist dein Bruttogewinn. Davon gehen dann noch Steuer und sonstige Kosten ab. Johannes hat für diese Berechnung ein eigenes Tool entwickelt, das auf seiner Webseite kostenlos zum Download bereitsteht. Damit kannst du konkrete Deals durchrechnen, bevor du überhaupt ein Angebot abgibst.

Vom Angebot bis zum Notartermin

Wenn die Kalkulation stimmt, wird ein Angebot abgegeben. Johannes gibt selbst pro Woche fünf bis zehn Angebote ab. Die wenigsten davon führen direkt zum Deal, aber die Menge an Angeboten erhöht die Trefferquote erheblich.

Kommt es zu einer Einigung, wird ein Kaufvertrag beim Notar in Auftrag gegeben. Beim Notartermin wird unterschrieben, danach folgt die Wohnungsübergabe. Auch dafür gibt es fertige Formulare und Vorlagen, die den Prozess strukturieren und absichern.

Der Einstieg in Fix and Flip ist kein Hexenwerk, aber er erfordert Vorbereitung. Wer die Grundlagen der Finanzierung kennt, die richtige Rechtsform wählt, systematisch akquiriert und Immobilien nüchtern bewertet, legt damit das Fundament für jeden weiteren Flip.