So startest du mit der ersten Wohnung | Fix & Flip Online Seminar Part 03

Im dritten Teil des Fix & Flip Online Seminars geht Johannes konkret auf den Einstieg ein: Was brauchst du, bevor du deine erste Wohnung kaufst, wie findest du geeignete Objekte und wie rechnest du einen Flip durch? Hier bekommst du den kompletten Überblick vom ersten Schritt bis zum Notartermin.

Bonität und Haushaltsrechnung: Das steht ganz am Anfang

Bevor du auch nur eine Immobilie besichtigst, schaust du dir deine eigene finanzielle Situation an. Das klingt banal, ist aber der Grundstein für alles, was danach kommt. Die Bank will genau wissen, was bei dir monatlich rein- und rausgeht. Das nennt sich Haushaltsrechnung: regelmäßiges Einkommen minus regelmäßige Ausgaben wie Miete, Essen, Benzin, Handyrechnung, Streaming-Dienste und so weiter.

Deine Bonität entscheidet darüber, ob du überhaupt eine Finanzierung bekommst. Das ist keine Überraschung, aber viele unterschätzen, wie genau Banken hinschauen. Du solltest diese Haushaltsrechnung also schon vor dem ersten Bankgespräch sauber aufgestellt haben.

Variables Darlehen statt klassischer Finanzierung

Ein häufiges Missverständnis beim Fix & Flip ist die Frage nach der Spekulationssteuer. Viele denken, sie müssen eine Immobilie zehn Jahre halten, um keine Strafe zu zahlen. Das gilt aber für private Kapitalanleger, nicht für gewerbliche Händler.

Wer Fix & Flip betreibt, macht gewerblichen Grundstückshandel. Das ist ein entscheidender Unterschied. Du kaufst keine Wohnung, finanzierst sie zehn Jahre fest und zahlst dann eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du nach einem Jahr verkaufst. Stattdessen gehst du zur Bank und beantragst ein variables Darlehen. Das kannst du jederzeit zurückzahlen, ohne Strafzins. Der Zinssatz ist etwas höher als bei einem klassischen Annuitätendarlehen, weil die Bank das Risiko der schnellen Rückzahlung einpreist. Aber beide Seiten wissen von Anfang an, was mit dem Deal passieren soll: schnell kaufen, renovieren, verkaufen. Das ist genau dafür gemacht.

Rechtsform: Gewerbe oder GmbH?

Bevor du loslegst, gehst du einmal zum Steuerberater. Das ist Pflicht. Er klärt mit dir, welche Rechtsform für deinen Start sinnvoll ist.

Die gute Nachricht: Wenn du noch keine Immobilien im Bestand hast, kannst du die ersten ein bis zwei Flips privat abwickeln. Ab dem dritten Objekt wird es automatisch gewerblich, dann brauchst du eine Lösung. Die einfachste und günstigste: ein Einzelunternehmen. Ein Gewerbe anmelden kostet dich beim Gewerbeamt rund 40 bis 50 Euro. Am Ende des Jahres kommt der Steuerberater drauf, du hast ein Geschäftskonto und bist auf der sicheren Seite.

Eine GmbH empfiehlt sich am Anfang nicht. Sie muss gefüttert werden, verursacht laufende Kosten und bringt dir in der Startphase keinen Vorteil. Erst wenn du mit dem Gewerbe 100.000 Euro Jahresumsatz oder mehr erreichst, macht es Sinn, darüber nachzudenken.

Akquise: Wo findest du geeignete Objekte?

Hier ist Johannes ehrlich: Die meisten Deals, auch bei Investoren die Millionen mit Fix & Flip umsetzen, kommen vom Immobilienmakler. Das klingt unspektakulär, ist aber die Realität.

Trotzdem gibt es verschiedene Wege, auf Objekte aufmerksam zu werden:

• Suchaufträge auf Immobilienportalen wie ImmoScout24: Du stellst ein, was du suchst, und wirst automatisch benachrichtigt, sobald ein passendes Objekt eingestellt wird.
• Metasearcher: Das sind Tools, die alle großen Plattformen gleichzeitig durchsuchen, vergleichbar mit Trivago für die Immobilienbranche. Du bekommst täglich eine gesammelte E-Mail mit allen relevanten Treffern aus einem Suchauftrag.
• Offline-Akquise: Postkarten an Eigentümer, das eigene Netzwerk aus Freunden, Familie und Bekannten nutzen. Am Anfang, wenn noch viel Zeit da ist, ist das ein sinnvoller Weg.
• Inserate in Zeitungen oder lokalen Zeitschriften: Funktioniert, kostet aber Geld und ist eher ein ergänzender Kanal.

Mit der Zeit und wachsendem Netzwerk vereinfacht sich die Akquise. Wer bekannt ist und regelmäßig kauft, bekommt Angebote direkt von Maklern, ohne groß suchen zu müssen.

Welche Immobilie suchen wir?

Nicht jedes Objekt ist für einen Flip geeignet. Es gibt klare Kriterien, die du beim Ankauf prüfen musst:

• Kein Neubau: An einem Neubau gibt es nichts zu renovieren, also kein Potenzial für einen Flip.
• Wohnung oder Haus: In der Regel ist die Wohnung das bevorzugte Objekt.
• Anzahl der Zimmer: Ein Einzimmerapartment spricht andere Käufer an als eine Vierzimmerwohnung. Das hat Auswirkungen auf den Abverkauf.
• Lage: Liegt das Objekt zentral, nah an Bahnhöfen und Infrastruktur, oder in einer schlecht erschlossenen Randlage? Das entscheidet maßgeblich über den erzielbaren Verkaufspreis.
• Zustand der Außenanlagen und Gemeinschaftsflächen: Keller, Gartenflächen, Treppenhaus, alles was mitgekauft wird, fließt in die Bewertung ein und beeinflusst den späteren Verkauf.
• Heizungsart: Eine Ölheizung ist im aktuellen Marktumfeld schwer zu verkaufen. Fernwärme oder Gas lassen sich deutlich besser argumentieren und sind beim Endkäufer beliebter.
• Extras wie Stellplatz, Balkon oder Terrasse: Diese Faktoren erhöhen den Verkaufspreis und erleichtern den Abverkauf.
• Wer zieht ein: Eigennutzer oder Kapitalanleger? Das beeinflusst, wie du die Wohnung gestaltest und vermarktest.

Für all diese Punkte gibt es Checklisten. Ein strukturiertes System hilft dir, bei jeder Besichtigung nichts zu vergessen und schnell einzuschätzen, ob ein Objekt Potenzial hat.

Die Besichtigung: Mehr als nur Quadratmeter zählen

Ob eine Immobilie wirklich geeignet ist, erkennst du in der Regel erst bei der Besichtigung vor Ort. Du schaust dir die Substanz des Hauses an: Treppenhaus, Umfeld, Zustand der Wohnung, technische Ausstattung. Aber mindestens genauso wichtig ist die Frage: Wer verkauft und warum?

Es ist ein Unterschied, ob fünf Erben gemeinsam verkaufen, jemand 500 km entfernt wohnt und das Objekt einfach nur loswerden möchte, oder ob ein Eigentümer mit viel Zeit und wenig Druck am Tisch sitzt. Mögliche Verkaufsgründe sind Scheidung, Todesfall, Erbschaft, Alter oder einfach der Wunsch nach Liquidität. Diese Motivation zu verstehen ist entscheidend, weil du im Ankauf das Problem des Verkäufers löst. Wer schnell und unkompliziert verkaufen will, ist bereit, einen fairen Abschlag zu akzeptieren.

Nutze die Besichtigung auch, um den Makler kennenzulernen, ihm die Hand zu schütteln und dich als verlässlichen, wiederholenden Käufer zu positionieren. Ein gutes Netzwerk an Maklern ist langfristig einer der wertvollsten Vorteile im Fix & Flip.

Immobilienbewertung: Wie erkennst du den richtigen Preis?

Die Bewertung einer Immobilie basiert auf drei Säulen: eigener Erfahrung, Marktkenntnis des Maklers und digitalen Tools. Gerade am Anfang ist der Makler als Wissensquelle besonders wichtig. Er ist täglich in der Immobilienblase, kennt aktuelle Verkaufspreise, weiß was sich gut verkauft und was nicht, und hat Infos über geplante Neubauprojekte in der Umgebung.

Ergänzend dazu kannst du mit Tools wie Sprengnetter oder der kostenlosen Schätzfunktion von ImmoScout24 eine erste grobe Markteinschätzung bekommen. Das reicht, um eine Einkaufs-Verkaufs-Marge zu definieren und zu entscheiden, ob ein Objekt grundsätzlich rechnerisch funktioniert.

Die Flip-Kalkulation: So rechnest du ein Projekt durch

Die Berechnung eines Flips ist im Grundprinzip einfach:

• Verkaufspreis (angestrebter Erlös nach Renovierung)
• minus Kaufpreis
• minus Renovierungskosten
• minus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
• minus laufende Kosten während der Haltedauer (Strom, Zinskosten, Verwaltung)
• ergibt den Bruttogewinn

Johannes hat dafür ein eigenes Kalkulationstool entwickelt, das er von Anfang an selbst einsetzt und das er über seine Webseite kostenlos zum Download anbietet. Damit kannst du Objekte nicht nur theoretisch durchdenken, sondern anhand echter Zahlen prüfen, ob der Flip aufgeht.

Vom Angebot bis zum Notartermin

Wenn die Kalkulation stimmt, gibst du ein Angebot ab. Johannes gibt pro Woche fünf bis zehn Angebote ab. Die meisten werden abgelehnt, aber die Quote reicht, um regelmäßig Deals abzuschließen.

Nach einem angenommenen Angebot wird ein Kaufvertrag beim Notar in Auftrag gegeben. Beim Notartermin unterschreiben beide Seiten, danach ist die Wohnung deine. Die Wohnungsübergabe läuft über standardisierte Formulare ab. Auch hierfür hat Johannes Vorlagen entwickelt, die du direkt nutzen kannst.

Der Weg von der ersten Idee bis zum ersten Notartermin ist überschaubar, wenn du strukturiert vorgehst: Bonität klären, Rechtsform wählen, Objekte suchen, besichtigen, kalkulieren, Angebote abgeben und abschließen. Wer diesen Prozess verinnerlicht, kann ihn wiederholen und mit der Zeit skalieren.