So verdient er ein Vermögen mit Mehrfamilienhäusern | Folge #155

In dieser Folge besucht Johannes den Berliner Projektentwickler und Investor Fabian Schlotter vor Ort an einem Mehrfamilienhaus in Berlin-Pankow. Das Haus wurde 2019 gekauft, vollständig kernsaniert, von 11 auf 20 Einheiten entwickelt und Ende 2023 an ein Family Office verkauft. Was dabei wirklich alles schiefgehen kann, wie lange Behörden bremsen können und warum dieses Projekt Fabians persönliche Masterarbeit ist, erfährst du im Video und im Artikel.

Das Objekt: Ein Berliner Altbau von 1910 im Milieuschutzgebiet

Das Mehrfamilienhaus steht in Berlin-Pankow, Baujahr 1910, und liegt mitten in einem Milieuschutzgebiet. Fabian Schlotter hat es 2019 gemeinsam mit seinem Geschäftspartner angekauft. Der Zustand beim Kauf war alles andere als einladend: Die Fassade war komplett abgenutzt, Stuck fehlte, die Balkone waren einsturzgefährdet und wurden von den Behörden bereits gesperrt. Die gesamte Haustechnik stammte noch aus DDR-Zeiten, konkret einzelne Gasaußenwandheizungen in jedem Raum sowie Ofenheizung. Von 1994, als das Haus an die ursprüngliche Eigentümerfamilie zurückgegeben wurde, bis zum Ankauf 2019 hatte die alte Dame nichts investiert. Das Haus war vollständig vermietet, zu Mieten von 3,50 Euro pro Quadratmeter.

Schon beim Ankauf gab es politische Komplikationen: Die Stadt Berlin hatte damals noch das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten aktiv ausgeuebt. Die Immobilie wurde also vom staedtischen Betrieb geprueft, letztlich aber abgelehnt, weil der Sanierungsaufwand zu hoch war. Fabian bekam den Zuschlag, und das Projekt begann.

Von 630 auf 930 Quadratmeter: Wie die Flaechenentwicklung funktionierte

Das Haus wurde mit einer Wohnfläche von 630 Quadratmetern angekauft. Am Ende der Entwicklung standen 930 Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche. Das entspricht einem Flächenzuwachs von knapp 50 Prozent, ohne dass ein neues Gebäude errichtet wurde. Die zusätzliche Fläche entstand durch zwei Maßnahmen:

• Souterrain-Ausbau: Im Keller wurden die alten Kellerabteile entfernt. Die Bodenplatte wurde komplett herausgenommen, eine neue Stahlbetonbodenplatte eingezogen und daraus sieben eigenständige Apartments mit je 12 bis 15 Quadratmetern errichtet. Jedes verfügt über Dusche, Toilette und eine kleine Küche. Das Souterrain wurde als Beherbergungsbetrieb genehmigt und wird für Kurzzeitvermietungen bis zu sechs Monaten genutzt, zum Beispiel an Young Professionals.
• Dachgeschossausbau: Der Dachboden war bis dahin ein Wäscheboden und stand vollgekramert leer. Die Holzbalken waren zudem mit DDR-typischen Holzschutzmitteln behandelt worden, also mit Giftstoffen belastet. Der gesamte Dachstuhl wurde abgebaut, entsorgt, neu errichtet und zu zwei vollwertigen Wohnungen ausgebaut.

Die Einheitenanzahl stieg damit von 11 auf 20 Einheiten. Die ursprünglichen Bestandsmieter wohnten dabei zum Teil noch während der Bauarbeiten in ihren Wohnungen. Bei den Bestandswohnungen wurden zumindest neue Fenster eingebaut sowie die Einzelofenheizung durch eine zentrale Gasheizung ersetzt.

Milieuschutz in Berlin: Was das konkret bedeutet

Wer noch nie in einem Berliner Milieuschutzgebiet gebaut hat, unterschaetzt den buerokratischen Aufwand erheblich. Fabian beschreibt es so: Du brauchst fuer absolut jede Massnahme eine Genehmigung, inklusive dem Austausch einer Toilette oder eines Waschbeckens. Die Milieuschutzgenehmigung fuer solche Einzelmassnahmen dauert in der Regel etwa einen Monat. Fuer groessere bauliche Eingriffe deutlich laenger.

Im Fall dieses Projekts dauerte allein die Baugenehmigung eineinhalb Jahre. Hinzu kam ein weiteres Jahr, um die genehmigten Modernisierungsarbeiten gegenueber den Bestandsmietern durchzusetzen. Denn die Mieter mussten einer Sanierung zustimmen, was kein einziger freiwillig tat. Fabian musste alle Mieter vor Gericht bringen, um die notwendigen Modernisierungen letztlich durchsetzen zu koennen.

Ausserdem schraenkt der Milieuschutz technische Entscheidungen massiv ein:

• Dreifachverglasung ist verboten. Erlaubt ist ein Fenster mit maximal U-Wert 1,3, also Zweifachverglasung. Begruendung: Dreifachverglasung wäre wohnwerterhöhend und damit milieuschutzwidrig.
• Balkone dürfen angebaut werden, aber nur einer pro Wohnung.
• Vollwärmedämmung der Fassade ist in vielen Fällen ebenfalls nicht zulässig.

Das führt zu der paradoxen Situation, dass Eigentümer zwar verpflichtet werden, ihre Gebäude energetisch zu sanieren, im Milieuschutzgebiet aber gleichzeitig viele der dafür nötigen Massnahmen untersagt sind.

Energieeffizienz: Von Klasse D auf Klasse B ohne Vollwärmedämmung

Trotz der Einschränkungen gelang es Fabian, das Haus von der Energieklasse D auf B zu heben. Das schien dem Käufer zunächst unglaubwürdig, wurde aber durch ein unabhängiges Gutachten bestätigt. Die Massnahmen dafür waren:

• Neue Zweifachfenster in allen möglichen Bereichen
• Dämmung der Kellerdecke (unterste Geschossdecke)
• Dachdämmung im Zuge des Dachgeschossausbaus
• Austausch der dezentralen DDR-Heizungen durch eine zentrale Gasheizung

Diese Kombination reichte aus, um die Energieklasse deutlich anzuheben, was auch für die Bankfinanzierung relevant ist. Banken prüfen Energieklassen zunehmend kritisch und schließen bestimmte Klassen teilweise ganz aus ihrer Portfoliobetrachtung aus.

Finanzierung: Wie man eine solche Kernsanierung durch die Bank bekommt

Fabian und sein Geschäftspartner finanzierten das Projekt ueber eine Bank im Allgäu, von wo der Geschäftspartner stammt. Die Finanzierung lief über eine klassische Projektvorstellung mit Bildern, Energiekonzept und geplanten Maßnahmen. Der Banker bewilligte das Darlehen, hatte dann aber Erklärungsbedarf beim Vorstand: Ein Berliner Altbau für hohe Investitionskosten pro Einheit, während man anderswo im Osten für 20.000 Euro Immobilien kauft, das erfordert Überzeugungsarbeit. Letztlich hat es funktioniert.

Wichtig für alle, die ähnliche Projekte planen: Die Finanzierungslaufzeit und die Zinsbindung müssen zur realistischen Projektdauer passen. Wer für eine Kernsanierung in Berlin ein Jahr einkalkuliert, kann schnell in Schwierigkeiten geraten. Fabian brauchte vom Ankauf bis zum Verkauf vier Jahre, also von 2019 bis Ende 2023.

Verkauf: An wen und unter welchen Bedingungen

Das fertige Objekt wurde Ende 2023 an ein Family Office verkauft, also einen professionellen Vermögensverwalter einer wohlhabenden Privatperson oder -familie. Der Verkauf lief nicht über Immobilienportale wie ImmobilienScout. Gute Berliner Mehrfamilienhäuser kommen nach Fabians Erfahrung zu rund 80 bis 90 Prozent über Maklerkontakte oder direkte Eigentümeransprache, nie über öffentliche Plattformen.

Das Family Office suchte ein Objekt, mit dem sie die nächsten 20 Jahre keine nennenswerten Probleme haben. Das frisch kernsanierte Haus mit Energieklasse B und modernen Installationen erfüllte genau dieses Anforderungsprofil. Ende 2023 war kein idealer Verkaufszeitpunkt, der Markt war angespannt, aber das Objekt fand durch sein Qualitätsniveau trotzdem seinen Käufer.

Was nach der Kernsanierung an Mietpreisen möglich ist: Dank eines Urteils von 2021 fällt die Berliner Mietpreisbremse für Wohnungen weg, bei denen die Modernisierungskosten über 700 Euro pro Quadratmeter lagen. Bei einer vollständigen Kernsanierung wie dieser ist diese Schwelle typischerweise deutlich überschritten. Vergleichbare Neuvermietungen liegen im Berliner Markt je nach Lage bei 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter und mehr.

Die handwerkliche Qualität: Echter Stuck statt Styroporprofile

Ein Aspekt, der das Projekt besonders macht, ist der Anspruch, mit dem Fabian die Fassade und das Treppenhaus restaurieren ließ. Die alten Stuckelemente wurden nicht durch günstige Styroporprofile ersetzt, wie es heute häufig gemacht wird. Stattdessen wurde echter Stuck mit Schablone neu gezogen und originalgetreu rekonstruiert. Selbst die historischen Glásbausteine aus DDR-Zeiten blieben erhalten und wurden nur außenrum neu verputzt.

Das Treppenhaus wurde in der originalen Substanz aufgearbeitet. Fehlende oder beschädigte Holzstiele wurden nach original gedrechselt und wieder eingesetzt. Die Hauptverteilung der Elektrik, die früher vorschriftswidrig an der Wand hing, wurde in den Keller verlegt. Die gesamte neue Installation wurde unsichtbar integriert.

Die Farbwahl im Treppenhaus orientiert sich an der Fassadenfarbe, leicht abgedunkelt. Das Firmenlogo von Fabians Unternehmen wurde als Wappen in den Fassadenputz integriert, dauerhaft in Stuck ausgeführt.

Lektionen aus vier Jahren Projektentwicklung im Milieuschutz

Was nimmt man aus einem solchen Projekt mit? Fabian zieht ein klares Fazit:

• Berlin-Milieuschutz kostet Zeit. Wer eine Vollsanierung plant, muss realistisch mehrere Jahre einplanen, nicht Monate.
• Mieterstruktur ist entscheidend. Ein voll vermietetes Haus, das saniert werden muss, erfordert entweder Kooperation der Mieter oder juristische Auseinandersetzungen. Beides dauert.
• Projektkomplexität und Cashflow im Gleichgewicht halten. Fabian empfiehlt, nicht ausschließlich auf Hardcore-Projekte zu setzen, sondern eine Mischung aus aufwändigen Entwicklungen und einfacheren, schneller abgeschlossenen Objekten zu fahren.
• Netzwerk ist Voraussetzung. Gute Objekte kommen über Makler und direkte Kontakte, nicht über öffentliche Portale. Das Netzwerk zu Behörden, Architekten, Handwerkern und Rechtsanwälten ist genauso entscheidend.
• Energetische Sanierung ist ein Wachstumsmarkt. Fabian arbeitet inzwischen auch beratend für Eigentümer und Investoren, die ihre Bestände von schlechten Energieklassen auf B oder besser heben müssen. Dieser Bedarf wird in den nächsten Jahren stark zunehmen.

Fazit: Was dieses Projekt fuer Immobilieninvestoren bedeutet

Das Berliner Mehrfamilienhaus von Fabian Schlotter ist kein typisches Fix-and-Flip-Projekt, es ist ein komplexes Stadtentwicklungsprojekt mit allem, was dazugehört: Bürokratie, Mieterkonflikte, Denkmalschutzauflagen, Finanzierungsherausforderungen und handwerkliche Detailarbeit über vier Jahre. Das Ergebnis ist ein Objekt, das von 11 auf 20 Einheiten gewachsen ist, von 630 auf 930 Quadratmeter, von Energieklasse D auf B und von 3,50 Euro Kaltmiete auf marktfähige Neuvermietungspreise.

Wer als Immobilieninvestor in Deutschland in ähnliche Projekte einsteigen will, sollte sich diese Fallstudie genau ansehen. Nicht weil alles reibungslos lief, sondern weil genau das die Realität solcher Entwicklungen ist. Und wer den Aufwand scheut oder nicht die Ressourcen hat, kann trotzdem von dem Markttrend profitieren, indem er sich auf einfachere Renovierungen konzentriert oder mit erfahrenen Projektentwicklern zusammenarbeitet.