So verdient er ein Vermögen mit Mehrfamilienhäusern. | Folge #155

In dieser Folge nimmt Johannes Projektentwickler und Investor Fabian Schlotter mit auf eine Bestandsaufnahme der besonderen Art: ein Berliner Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1910, das er 2019 in einem desolaten Zustand angekauft hat und nach vier Jahren Bauzeit vollständig saniert und weiterentwickelt hat. Aus 11 Wohneinheiten wurden 20, aus 630 Quadratmetern wurden 930, und aus einer Ruine wurde ein Liebhaberstück, das am Ende ein Family Office überzeugt hat. Was das Projekt so außergewöhnlich macht und welche Lektionen für Immobilieninvestoren darin stecken, erfährst du hier.

Das Projekt: Berliner Altbau im Milieuschutzgebiet

Das Mehrfamilienhaus steht in Pankow, mitten in einem Berliner Milieuschutzgebiet. Fabian Schlotter hat es 2019 gemeinsam mit einem Geschäftspartner angekauft. Baujahr: 1910. Zustand beim Kauf: DDR-Technik in jedem Winkel, Einzelgasheizungen in jedem Zimmer, Ofenheizung, Elektrik an den Wänden verlegt, Balkone einsturzgefährdet oder bereits abgesägt, Stuck komplett ab, Hof verwildert, Dach durchlöchert. Von 1994, als das Haus nach der Enteignung an die ursprüngliche Eigentümerin zurückgegeben wurde, bis zum Verkauf 2019 war keinerlei Investition in die Substanz geflossen. Das Haus war vollständig vermietet, zu Mieten von rund 3,50 Euro pro Quadratmeter.

Was folgte, war nach Fabians eigenen Worten seine Masterarbeit. Geplant war eine Bauzeit von anderthalb Jahren. Daraus wurden vier. Und der Weg dahin war alles andere als geradlinig.

Milieuschutz in Berlin: Was das in der Praxis bedeutet

Wer noch nie in einem Berliner Milieuschutzgebiet gebaut oder saniert hat, bekommt hier einen Eindruck, was das konkret bedeutet. Im Milieuschutzgebiet braucht man für nahezu jeden Eingriff eine Genehmigung, egal ob Toilettentausch, Waschbecken oder Fenstereinbau. Jede einzelne Maßnahme muss beim Bezirksamt angemeldet werden, die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel einen Monat pro Antrag.

Die Baugenehmigung für das Gesamtprojekt hat alleine eineinhalb Jahre in Anspruch genommen. Die Durchsetzung der vom Milieuschutzamt genehmigten Modernisierungsarbeiten hat noch einmal ein weiteres Jahr gekostet, weil sämtliche Mieter vor Gericht zugestimmt haben mussten, dass das Haus überhaupt saniert werden darf. Das Haus war beim Ankauf vollständig vermietet, die Mieter hatten kein Interesse an Veränderungen, und ein Vertreter des Mieterschutzbundes hatte von Anfang an Briefe in den Briefkästen verteilt, um Mieter zur Gegenwehr zu animieren. Fabian hatte für das gesamte Haus eine Rechtsanwältin dauerhaft im Einsatz.

Hinzu kam das Vorkaufsrecht der Stadt Berlin: 2019 wurden Kaufverträge in Milieuschutzgebieten noch aktiv geprüft und teilweise durch städtische Betriebe ausgeübt. In diesem Fall hat die Stadt darauf verzichtet, weil das Objekt in so einem schlechten Zustand war, dass kein städtischer Betrieb es anfassen wollte.

Außerdem gilt im Milieuschutzgebiet: Dreifachverglasung ist verboten, weil sie als wohnwerterhöhend gilt und das Milieu verändern würde. Der maximal zulässige U-Wert liegt bei 1,3, also Zweifachverglasung. Das sorgt für die absurde Situation, dass Eigentümer einerseits mehr Energieeffizienz leisten sollen, andererseits die dafür notwendigen Maßnahmen in diesen Gebieten gar nicht zulässig sind.

Von 11 auf 20 Einheiten: So wurde das Potenzial gehoben

Beim Ankauf hatte das Haus 11 Wohneinheiten auf 630 Quadratmetern Fläche. Am Ende der Entwicklung standen 20 Einheiten auf 930 Quadratmetern Wohn- und Gewerbefläche. Das Wachstum um 300 Quadratmeter kam aus zwei Quellen:

• Souterrain: Der gesamte Keller wurde entkernt. Die alte Bodenplatte wurde herausgenommen, eine neue Stahlbetonplatte eingebaut. Es entstanden sieben Apartments von je 12 bis 15 Quadratmetern, ausgestattet mit Dusche, Toilette und Küchenzeile. Das Souterrain wurde als Beherbergungsbetrieb genehmigt und wird vom Käufer zur Kurzzeitvermietung an Young Professionals genutzt, mit Mietlaufzeiten von bis zu sechs Monaten.
• Dachgeschoss: Der Dachstuhl war mit Giftstoffen aus DDR-Zeiten belastet, die zur Behandlung der Holzbalken eingesetzt wurden. Der gesamte Dachstuhl wurde abgebaut und neu aufgebaut. Entstanden sind zwei neue Wohnungen unter einem typischen Berliner Mansarddach mit beträchtlicher Raumhöhe.

Die Kellerabteile, die ursprünglich den Mietern als Lagerfläche dienten, wurden nach außen verlagert: Im Innenhof stehen jetzt verschlossene Boxen für jeden Mieter, damit der Platz im Souterrain vollständig für die Apartments genutzt werden konnte.

Kernsanierung von A bis Z

Die Sanierung war keine kosmetische Auffrischung, sondern eine echte Kernsanierung. Was das konkret bedeutet hat:

• Sämtliche DDR-Einzelgasheizungen und Ofenheizungen wurden zurückgebaut und durch eine zentrale Gasheizung ersetzt, die über neu verlegte Heizkörper im gesamten Haus verteilt wird.
• Die Hauptelektrikverteilung hing ursprünglich an der Wand im Treppenhaus, was bauordnungsrechtlich nicht mehr zulässig ist. Sie wurde in den Keller verlegt.
• Die Fenster wurden durchgehend erneuert, mit Ausnahme einiger originaler Holzrahmen im rückwärtigen Bereich, die aufgearbeitet wurden.
• Die Fassade wurde komplett neu verputzt. Der Stuck wurde nicht mit Styroporprofilen imitiert, sondern originalgetreu mit Schablone neu gezogen. Das Firmenwappen des Unternehmens wurde in die Fassade integriert. DDR-zeitliche Glasbaustein-Elemente wurden bewusst erhalten und wieder eingesetzt.
• Die einsturzgefährdeten Balkone wurden abgetragen und neu angesetzt, diesmal freihängend in die Mauer eingestemmt statt über Träger, die in die Wohnungen hineinragen.
• Das Treppenhaus wurde vollständig entkernt, neu verputzt und gestrichen. Die originale Holztreppe wurde aufgearbeitet, einzelne Stäbe neu gedrechselt.
• Die Kellerdecke und das Dach wurden gedämmt, die Fenster durch Zweifachverglasung ersetzt. Damit konnte das Haus von Energieklasse D oder E auf Energieklasse B angehoben werden, ohne Außenwanddämmung.

Lediglich drei bis vier Wohnungen konnten nicht vollständig saniert werden, weil die Mieter während der Bauphase weiter darin gewohnt haben und eine vollständige Entkernung bei laufendem Betrieb nicht möglich war. In diesen Wohnungen wurden die Fenster erneuert, die alten Öfen zurückgebaut und Heizkörper angeschlossen.

Mietpreisbremse und warum sie hier nicht gilt

Beim Ankauf lagen die Mieten bei rund 3,50 Euro pro Quadratmeter. In Berlin ist bei neuen Vermietungen mit Mietpreisbremse üblicherweise ein Niveau von 12 bis 13 Euro ortsüblich. In diesem Fall greift die Mietpreisbremse jedoch nicht. Der Grund: Ein Urteil aus dem Jahr 2021 besagt, dass ein Objekt aus der Mietpreisbremse herausfällt, wenn die Modernisierungskosten über 700 Euro pro Quadratmeter betragen und eine vollständige Kernsanierung stattgefunden hat. Genau das ist hier der Fall. Das bedeutet, die neu vermieteten Wohnungen können zu Marktmieten angeboten werden, was die Rendite des Projekts erheblich beeinflusst.

Finanzierung eines komplexen Berliner Projekts

Die Finanzierung lief über eine regionale Bank im Allgäu, wo Fabians Geschäftspartner herkommt. Das Projekt wurde der Bank mit vollständigen Unterlagen und einem klaren Sanierungskonzept präsentiert, einschließlich des angestrebten Energieausweises. Die Bank hat finanziert. Allerdings war der Bankvorstand zunächst skeptisch: Ein Mehrfamilienhaus in Berlin, das so viel Kapital bindet, war für eine kleinere Regionalbank ungewöhnlich. Am Ende hat die Projektstory überzeugt.

Wichtig für alle, die ähnliche Projekte planen: Wer eine Vollsanierung in Berlin angeht, muss deutlich mehr Zeit einkalkulieren als ursprünglich geplant. Die Kombination aus Milieuschutzauflagen, langsamen Behörden, Widerstand von Mietern und politischen Rahmenbedingungen wie dem Vorkaufsrecht kann selbst gut aufgestellte Projekte um Jahre verzögern. Fabian empfiehlt ausdrücklich, solche Großprojekte mit einem Mix aus einfacheren, cashflowstarken Projekten zu kombinieren, damit das Kapital nicht jahrelang gebunden bleibt, ohne Rückfluss zu erzeugen.

Verkauf an ein Family Office

Verkauft wurde das fertige Objekt Ende 2023, also in einem Marktumfeld, das für Immobilienverkäufe alles andere als einfach war. Der Vertrieb lief nicht über Immoscout oder ähnliche Plattformen. Gute Berliner Mehrfamilienhäuser dieser Kategorie werden nicht öffentlich inseriert. Der Kontakt entstand direkt über Fabian Schlotters Netzwerk zu einem Family Office, das ein langfristig stabiles Objekt ohne Sanierungsstau für die nächsten 20 Jahre gesucht hat. Genau das war dieses Haus nach der Kernsanierung.

Das zeigt einen zentralen Punkt, der für jeden Investor relevant ist: Deal-Flow in diesem Segment kommt zu 80 bis 90 Prozent über Makler und persönliche Netzwerke, nicht über öffentliche Portale. Das gilt für den Ankauf genauso wie für den Verkauf. Wer in diesem Markt aktiv sein will, muss die richtigen Kontakte aufbauen und pflegen.

Was Investoren aus diesem Projekt mitnehmen können

Fabian Schlotter zieht am Ende eine klare Bilanz. Das Projekt hat geklappt, aber es war die härteste Schule, die man sich vorstellen kann. Für Investoren, die ähnliche Wege gehen wollen, lassen sich aus dem Video einige konkrete Lektionen ableiten:

• Milieuschutzgebiete sind kein Ausschlusskriterium, aber man muss sie verstehen. Wer die Regeln kennt und mit ihnen arbeitet statt gegen sie, kann trotzdem entwickeln. Wer sie unterschätzt, verbrennt Zeit und Geld.
• Planungspuffer einrechnen. Wer in Berlin eine Vollsanierung plant, sollte mindestens das Doppelte der ursprünglichen Bauzeit einkalkulieren, besonders bei besetzten Häusern und Milieuschutz.
• Potenziale im Bestand erkennen. Dachgeschoss und Souterrain waren bei diesem Haus die entscheidenden Werttreiber. Die Flächenerweiterung von 630 auf 930 Quadratmeter war der wesentliche Hebel für die Wirtschaftlichkeit des Projekts.
• Energieklasse als Verkaufsargument. Der Sprung von D auf B ohne Außenwanddämmung war für den Käufer ein entscheidendes Kriterium. Banken nehmen bestimmte Energieklassen zunehmend nicht mehr ins Portfolio, was den Druck auf Eigentümer erhöht und gleichzeitig Chancen für erfahrene Entwickler schafft.
• Qualität zahlt sich aus, aber Anspruch muss kalibriert werden. Echter Stuck, aufgearbeitete Originaltreppen und sorgfältige Farbkonzepte haben dazu beigetragen, dass das Objekt ein Family Office überzeugt hat. Gleichzeitig gibt Fabian offen zu, dass er seinen eigenen Qualitätsanspruch manchmal zurückschrauben muss, weil das Geld auch irgendwann zurückkommen soll.

Das hier ist kein Projekt für den schnellen Flip. Es ist ein Projekt für Investoren, die verstehen, dass echter Mehrwert Zeit braucht und dass die Kombination aus Bestandsentwicklung, Flächenerweiterung und energetischer Aufwertung langfristig die stärksten Renditen liefert.

Ausblick: Energetische Sanierung als Wachstumsmarkt

Fabian ist überzeugt, dass in den kommenden Jahren deutlich mehr Objekte auf den Markt kommen werden, deren Eigentümer mit den energetischen Anforderungen überfordert sind. Viele private Eigentümer in Berlin und anderen Großstädten haben Häuser im Bestand, die energetisch saniert werden müssen, aber nicht das Wissen oder die Kapazität haben, das selbst zu stemmen. Wer sich in diesem Bereich als Experte positioniert, ob als Entwickler oder als beratender Investor, wird in den nächsten Jahren Zugang zu Projekten bekommen, die noch nicht öffentlich auf dem Markt sind.

Neben seiner eigenen Projektentwicklung ist Fabian deshalb auch beratend tätig, speziell für Eigentümer und Investoren, die Energieklassen anheben, Mieterstrukturen anpassen und bauliche Potenziale im Bestand heben wollen. Der Markt dafür wächst, und wer die Erfahrung aus Projekten wie diesem mitbringt, hat einen echten Wissensvorsprung.